Miljøet tjener på at flere bor, jobber og lever tett. En «byøkonomisk analyse» kan få frem de positive virkningene av å bygge høyt, skriver administrerende direktør Tone Tellevik Dahl i et innlegg i Dagens Næringsliv.

Høyhus er hverken en katastrofe eller løsningen på all byutvikling. Byutvikling handler om å skape rom for mangfold av mennesker, arbeidsplasser og bygningsuttrykk. Brukt på en klok måte vil høyhus gi både miljømessig, sosial og økonomisk bærekraft.

Et høyhus er i seg selv arealeffektivt og kan dermed bidra til større byrom. Det er likevel ikke gitt at høyhus er arealeffektivt hvis høyhusene bygges for spredt.

Et første vilkår er derfor at høyhus bør bygges tett nok til å oppnå en økt områdeutnyttelse, men spredt nok til at byrom på bakkeplan oppleves attraktivt for folk som ferdes eller oppholder seg der.

At flere mennesker oppholder seg samme sted på grunn av høy arealutnyttelse, bidrar også til andre viktige ringvirkninger. Det gir markedsgrunnlag for et bredere handels-, service- og kulturtilbud enn hva lavere arealutnyttelse kan gi.

Også miljøet tjener på at flere bor, jobber og lever tett. Økt arealutnyttelse, som høyhus gir, betyr at samfunnet bruker dagens infrastruktur mer effektivt.

Ta for eksempel Bjørvika-området i Oslo. Høyhusene her vil til slutt huse 20.000 arbeidsplasser, og de fleste vil komme seg til jobb gående, syklende eller med kollektivtransport.

Med høyhus er det enklere å tilrettelegge for grønne reisevaner og handel som ikke krever bilbruk. Derfor er det både en nasjonal og lokal strategi å fortette rundt kollektivknutepunkt. Samfunnsgevinstene ved å bygge tett der er ansett å være større enn ulempene.

Med høyhus er det også enklere å skape sammenhengende grønne områder. Slike forbindelser er viktige ferdselsårer for fugler og insekter gjennom byen. Brede gater og torg mellom høyhusene gir mulighet for mer trær og planter, og det er også enklere å skjerme lokalt biologisk mangfold.

Når høyhus skal vurderes, bør derfor politikere og utbyggere vektlegge byutviklingens effekt på transportmuligheter, miljø og energibehov i enda større grad enn i dag.

Den lave vintersolen og kulden brukes ofte som argument mot høyhus i Norge. Høyhus kan fange vind i høyden, føre denne ned mot bakkenivå og gjøre byrommene mindre attraktive, særlig vinterstid. En utforming som unngår dette, er derfor et annet viktig vilkår for gode høyhus.

Flere høyhus samlet og med varierte byggehøyder reduserer vind og turbulens ned mot bakken, ved at husene skjermer hverandre for vindtrykk.

I Bjørvika er det en del vind mellom byggene i den kjente Barcode-rekken. En sentral årsak var at politikerne ønsket lavere bygg, men beholdt antall kvadratmeter til arbeidsplasser og boliger. Det førte til at det ble mindre uteareal mellom byggene, og vi har fått såkalte vindtunneler.

Dette er viktig lærdom.

Oslo kommune bør foreta en «byøkonomisk analyse» – undersøke de samfunnsøkonomiske effektene ved høyhusutvikling for et bestemt område – i forbindelse med kommuneplan og senest før detaljregulering.

Analysen bør kartlegge forskjellene mellom utviklingsalternativene høyhus og en tradisjonell utvikling. Den bør vurdere energibehov, infrastrukturkostnader, byspredning, effekt på handel og service, samt effekt på byrom og utearealer.

Det er med høyhus som alt annet i byutvikling. Det er fordeler og ulemper med ulike bygningsformer, høyder og uttrykk. I Norsk Eiendom er vi positiv til høyhus, men skal høyhus være aktuelt som utbyggingsform, må flere tjene på dette.

Grunneier og utbygger må ha en utbyggingsgevinst som ikke bare handler om økonomi, og samfunnet må se besparelser i etablering, drift og vedlikehold av infrastruktur og tjenestetilbud. Innbyggerne må se verdien i et bredere service- og kulturtilbud, samt en enklere hverdagsøkonomi hvor mindre tid går med til reise.

Med et godt kunnskapsgrunnlag kan vi kanskje også få en konstruktiv debatt om høyhus heller enn et opprør.

Kommende arrangementer

Innspillsmøte om Strakstiltak 2.0

24. juni • 13:00 - 14:15

Medlemsmøte i Bergen: NY DATO! 25. august

25. august • 15:30 - 17:45

NY DATO! Citykonferansen Oslo 2021

2. september • 12:00 - 20:00

Citykonferansen Stavanger 2021

28. oktober • 09:00 - 22:00

Fremtidens byer på Evolve Arena

10. november - 11. november