Norsk Eiendom er bekymret over utviklingen av praksis ved utarbeidelse av rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler. Skal vi tolke nylig rettspraksis på området, går eiendomsbransjen en tid i møte med høyere risiko og mindre forutsigbarhet for prosjektene.

Det var enorm pågang på EiendomsTankene i Oslo og Bergen i september. Da stilte Erlend Rolles fra Selvaag og Hallgeir Østrem fra Entra for å fortelle om de pågående rettsakene deres. Under følger noen oppsummerende betraktninger fra møtene.

For en eiendomsutvikler er det avgjørende å ha best mulig oversikt over kostnadsbildet før man igangsetter et prosjekt. Samtidig er det fra kommunenes side avgjørende å sørge for at utvikling av offentlig infrastruktur i kommunen skjer i takt med utbyggingen for øvrig.

Vår bransje opplever imidlertid ofte at kommunene ikke kun legger nødvendig infrastruktur inn som rekkefølgebestemmelser, men også infrastruktur som er “kjekt å ha”. Samtidig ser vi at kravene om infrastruktur gjerne kommer sent i planprosessen, ofte så sent som under politisk behandling av plansaken. Denne praksisen gir stor uforutsigbarhet for eiendomsutvikler, og kan føre til rekkefølgekrav som er ulovlige eller gjør prosjektet økonomisk urealiserbare.

Utbyggingsavtaler mellom kommune og utbygger lages for å sikre finansiering eller utbygging av tiltakene i rekkefølgekravene i en arealplan. For utbyggingsavtaler gir plan- og bygningsloven et enda snevrere handlingsrom. Rekkefølgekravene i en utbyggingsavtale må være; a) nødvendig for gjennomføring av et planvedtak; b) rimelig sett opp mot utbyggingens art, omfang og kommunens eget bidrag til gjennomføringen og; c) forholdsmessig opp mot den belastning den aktuelle utbyggingen påfører kommunen.

Derfor er det svært interessant å følge rettsprosessene til Selvaag Bolig mot staten og Entra mot Oslo kommune. Selvaag-saken dreier seg om gyldigheten for rekkefølgebestemmelser, mens Entra-saken omhandler lovligheten av en allerede inngått utbyggingsavtale.

Selvaag-saken

Selvaag-saken tar utgangspunkt i et boligprosjekt syd i Oslo, hvor innsyn i kommunens interne e-post-utveksling etter planens høring synliggjør en dialog om hvilke av alternative infrastrukturtiltak i prosjektets nærområde kommunen kunne ønske at prosjektet bidro til opparbeidelse av. Av forslag på gang- og sykkelsti, akebakke, gapahuker og turvei, konkluderte kommunen med at rekkefølgebestemmelsene skulle kreve turvei. Turveien er regulert i en tidligere reguleringsplan, og ligger 0,5-1 km fra prosjektet. Kommunen vurderer selv turveien som noe perifert, sett i forhold til boligprosjektet, og at det ville vært enklere å forsvare et krav om opparbeidelse av gang- og sykkelsti. 

Turveien ble dermed sak for tingretten, som pekte på begrensningene i plan- og bygningsloven og at man kan stille infrastrukturkrav som ikke har en saklig tilknytning til den konkrete reguleringsplanen. Tingretten ga dermed medhold til Selvaag Bolig.

Lagmannsretten landet derimot på motsatt konklusjon. De sier at bestemmelsen i sin helhet ligger innenfor kommunens frie skjønn, og at det ikke er for sent å legge til rekkefølgebestemmelser i perioden etter offentlig høring. De sier også at reglene om rekkefølgekrav må ses i sammenheng med bestemmelsene om utbyggingsavtaler, bortsett fra at det ikke gjelder forholdsmessighetskrav for rekkefølgebestemmelser.

Selvaag bolig anker nå saken til Høyesterett.

Norsk Eiendom ser store utfordringer for hele bransjen, dersom Lagmannsrettens dom blir stående. Dommen vil understøtte kommunenes handlingsrom til å kreve stadig mer perifere tiltak i rekkefølgebestemmelsene, noe som igjen innebærer langt mindre forutsigbarhet i planprosessene.

Entra-saken

Entra-saken omhandler på sin side lovligheten av en inngått utbyggingsavtale. Entra er i ferd med å ferdigstille Tullinkvartalet i Oslo, hvor innflyttingsdato for Juridisk fakultet ble avtalt før utbyggingsavtalen ble inngått. Tidspress tilknyttet inngåtte leieavtaler medførte at Entra valgte å signere utbyggingsavtalen til tross for at de mente at den var ugyldig.

I likhet med Selvaag-saken er det også lagt inn tiltak langt utenfor planområdet i rekkefølgebestemmelsene, blant annet ca. 1,5 km sykkelanlegg i Henrik Ibsens gate fra Tullinkvartalet til Solli plass. I utbyggingsavtaleforhandlingene ble det avklart at Oslo kommune selv kunne bygge ut deler av sykkelanlegget, da disse i hovedsak er enkle og kan utføres ved å omfarge deler av gateløpet til sykkelfelt. I utbyggingsavtalen ble Entra pålagt å finansiere utbygging av sykkelanlegg ved Solli plass, 1,5 km unna utbyggingsområdet.

Etter plan- og bygningsloven kan det kun inngås utbyggingsavtaler som pålegger utbygger å besørge tiltak som er nødvendig for gjennomføring av planvedtak, står i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og står i forhold til den belastning utbyggingen påfører kommunen.  

 I Tingretten fikk Entra medhold i at utbyggingsavtalen er ugyldig. Saken er anket av Oslo kommune, og vil presenteres for Lagmannsretten i desember.

Hva dette betyr

Dersom Lagmannsretten konkluderer i Oslo kommunes favør, samtidig som Selvaag-saken blir stående, har vi en virkelig stor utfordring som bransje. Norsk Eiendom mener det trengs andre modeller for å sikre utbygging av offentlig infrastruktur, som samtidig gir forutsigbarhet i plan- og utviklingsprosessen.

Norsk Eiendom mener fortsatt at det er riktig at grunneier og utbygger bekoster nødvendige infrastrukturtiltak ved utbygging, men hva som er nødvendig infrastruktur må kartlegges og identifiseres på et langt tidligere tidspunkt, aller helst ved oppstartsmøtet for reguleringsplanen.

Norsk Eiendom fikk mange gode innspill under EiendomsTankene fra våre medlemmer. Dette blir et viktig grunnlag for vår videre dialog med myndighetene.

Norsk Eiendoms fagsjef for bransjeutvikling Vidar Aa. Fiskum, ledet diskusjonen på EiendomsTankene i Oslo og Bergen.

Kommende arrangementer

Lunsjwebinar om taksonomi

17. november • 11:00 - 13:00

Citykonferansen Stavanger

19. november • 09:00 - 22:00