Eiendomsbransjen sørger for at kommunale planer blir satt ut i livet, folk får bolig og bedrifter får lokaler til sine virksomheter. Det er store prosjekter og store summer i omløp, og før planer er vedtatt og salgs- og leiekontrakter er på plass, tar utbyggere en stor økonomisk risiko. Plan- og bygningsloven skal sikre utbyggerne forutsigbarhet, men det gjør den i stadig mindre grad, skriver administrerende direktør Tone Tellevik Dahl i juniutgaven av Byggeindustrien.

Bransjen ønsker å ta en del av byrden ved å bygge ut offentlig infrastruktur, men vi forventer at kravene som pålegges er nødvendige, rimelige og forholdsmessige. Over tid ser vi at kommuner, som gjerne sliter med stram økonomi, ser sitt snitt i å få bygget ut nødvendige tiltak de selv ikke har kunnet prioritere, når utbyggere kommer med sine prosjekt. Dette har i mange år vært uproblematisk, men nå er det en del kommuner som strekker strikken for langt. Så langt at vi har ment det er i strid med loven.

Striden rundt rekkefølgekravet på en turvei og en sykkelvei i en utbyggingsavtale fikk nylig en endelig beslutning i Høyesterett. Retten ga Selvaag medhold om turveien. Høyesterett konkluderer med at det finnes grenser for hva en kommune kan kreve av rekkefølgekrav. Kravene må innfri et behov som er beskrevet i vedtatte planer. Men selv om retten nå har behandlet en sak knyttet til rekkefølgekrav, er det fortsatt uklarheter knyttet til tolkning av dagens regelverk om utbyggingsavtaler. Høyesterett valgte nemlig ikke å behandle Entra sin anke, og dermed blir lagmannsrettens dom rettskraftig.

Med Høyesteretts begrunnelse i Selvaagsaken, som også omtaler utbyggingsavtaler, virker det klart at lagmannsrettens dom må være feil. Ved at Entrasaken ikke går til Høyesterett, får vi ikke belyst nyansene i kommunenes adgang til å kreve utbyggers bidrag.

Norsk Eiendom er glad for den gode kontakten vi har med kommunal- og moderniseringsministeren og hans departement om ulike problemstillinger knyttet til tolkning av regelverket rundt blant annet rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Selv har vi, i samarbeid med blant andre departement, fylkeskommuner og andre aktører, utarbeidet en veileder for utbyggingsavtaler. Vi har likevel bedt departementet om å ta ansvar for en nasjonal veileder. Vi trenger likebehandling i disse spørsmålene.

Sonedelt fastpris

Selv om retten nå har satt noen tydeligere tolkningsrammer av plan- og bygningsloven, har bransjen fortsatt behov for et tydeligere lovverk. Norsk Eiendom har i flere år pekt på sonedelt fastpris, eller strøkspris, som et virkemiddel for å skape økt forutsigbarhet for begge parter og mer likebehandling samt en rimelig avkastning for utbyggerne. Vi sendte nylig et forslag til Kommunal- og moderniseringsdepartementet om å utrede en lovendring som gir kommuner mulighet til å fastsette dette i kommuneplanens arealdel.

Forslaget om regelendring handler ikke bare om bransjens behov. Kommunene selv burde være motivert for endring. Et enklere regelverk og kjente satser for utbyggingsbidrag vil øke effektiviteten i kommunenes saksbehandling, og dermed få frem flere reguleringsplaner til vedtak. Det vil gi kommunene større kapasitet til å jobbe med kvaliteten i prosjektene. Kompetansen knyttet til prosjektøkonomi vil bli bedre, og vi vil få en økt likebehandling på tvers av kommunene.

Sonedelt fastpris gir også økt forutsigbarhet for kommunenes egne planer for offentlig infrastruktur. Vedtatte planer vil i større grad være gjennomførbare innen rimelig tid, og en ny modell vil kunne bidra til økt attraktivitet i områder som i dag ikke bygges ut på grunn av tomtepriser og uforutsigbare planprosesser.

Veien videre og verktøy

Hvorvidt departementet vil ta oppfordringen og utrede en slik lovendring gjenstår å se. Det som uansett er klart er at selv om Høyesterett gikk i bransjens favør på ett punkt, gjenstår det en del uavklarte spørsmål knyttet til tolkning av hvor langt det frie skjønn skal gå, samt hvordan forholdet mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler skal være. Det er fortsatt for stor uforutsigbarhet for bransjen. Vi trenger tydeliggjøring fra regjeringen og Storting. Jeg håper at de selv ser behovet for et klarere regelverk.

Se opptak fra webinar om Høysterettsdommene

Klikk på bildet for å se webinar om rekkefølgekrav 10. juni 2021:
 Kristian Korsrud i Advokatfirmaet Grette, Hallgeir Østrem, juridisk direktør i Entra, Sofia Bjørk i Sands Advokatfirma, og Mona Ingebrigtsen, adm. direktør i Oslo Areal, ga oss sitt syn på Selvaag- og Entra-dommene, sammen med advokat Sven Magnus Rivertz i Norsk Eiendom

Kommende arrangementer

Citykonferansen Nord 2021

9. november • 09:00 - 22:00

Fremtidens byer på Evolve Arena

10. november - 11. november

Citykonferansen Stavanger 2021

11. november • 09:00 - 22:00