Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup inviterte eiendomsbransjen til et digitalt innspillsmøte 11. mai om finansiering av offentlig infrastruktur.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) har satt i gang et større arbeid med å vurdere hvordan offentlig infrastruktur bør finansieres. Det dreier seg om finansiering av vann- og avløpsanlegg, vei, gangsti, barnehager, skoler eller annen nødvendig, offentlig infrastruktur i forbindelse med utbygging av boliger.

Behov for forbedring

– Dagens ordning med utbyggingsavtaler er et godt utgangspunkt. Men vi får signaler fra både kommuner og utbyggere på at reglene ikke fungerer helt som ønsket. Denne uken skal vi snakke med de som bruker og kjenner regelverket i praksis, slik at vi får et bedre grunnlag for å utvikle regelverket videre, sier i Astrup i en pressemelding fra KMD.

Gjennom arbeidet ser departementet på forskjellige modeller for utbyggerbidrag. Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup har hatt innspillsmøter både med utbyggere og kommuner.

Reglene om utbyggingsavtaler er et viktig virkemiddel for å innhente utbyggerbidrag til infrastrukturinvesteringer i dag. Utbyggingsavtalene gir kommunene en finansieringsmulighet på kort sikt, og kan dermed bidra til raskere realisering av arealplaner. For utbyggere bidrar avtalene til at de slipper å vente på at kommunen etablerer nødvendig infrastruktur før de kan begynne å bygge. Men det ser likevel ut til at det er rom for forbedring.

Gjennom innspillsmøtene ønsker departementet å få vite hvilken infrastruktur næringen og kommunene mener private bør være med på å finansiere, og hva som er en hensiktsmessig fordeling av kostnader. Ønsket er å få på plass et regelverk som sikrer forutsigbarhet og tidsbesparelse for utbyggere og ressursbesparelse for kommunene.

Innspillsmøte

Administrerende direktør i Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer, holdt hovedinnlegget under innspillsmøtet med utbyggerne. Hans innlegg ble supplert av flere medlemsbedrifter som fortalte om hvordan regelverket fungerer i praksis, og hvilke forbedringer de ønsker. Bedriftene KMD hadde invitert var OBOS, Selvaag, Entra, Veidekke, Solon Eiendom, Skanska Norge, Avantor, Aspelin Ramm og Ferd Eiendom.

– Vi er byggherrenes viktigste talerør, men vi er også deres viktigste pådriver. Norsk Eiendom skal fortsette å utfordre vår bransje, sa Askjer.

Astrup ba om innspill til følgende spørsmål:

  1. Hvilken infrastruktur bør private være med å finansiere? Hvordan bør man trekke grensen for en rimelig og hensiktsmessig fordeling mellom kommunen og private utbyggere?
  1. Hvilken sammenheng bør det være mellom et utbyggingsprosjekt og den infrastrukturen prosjektet bidrar med finansiering til? Må det være en tydelig sammenheng, slik at for eksempel infrastrukturen må benyttes av de som skal flytte inn eller benytte tiltaket, eller bør kommunen kunne stille opp en generell oversikt over infrastrukturbehovet i området med en fordelingsnøkkel?
  2.  Hvilke krav bør det stilles til plangrunnlaget for å synliggjøre infrastruktur som kan finansieres gjennom avtale? Må infrastrukturbehovet fremkomme eksplisitt i arealplan? Må sammenhengen mellom infrastrukturen og utbyggingen fremkomme eksplisitt i arealplan? Bør en plan kunne inneholde en fordelingsnøkkel for utbyggingsklare tomter innenfor planområdet?
  3. I hvilken grad brukes reglene om utbyggingsavtaler som et boligsosialt virkemiddel i dag? Bør det være større adgang til å benytte utbyggingsavtaler for å nå boligsosiale mål enn det er i dag?
Kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup i digitalt innspillsmøte med representanter fra eiendomsbransjen.

Hvordan dagens ordning kan bli bedre

Norsk Eiendom og mange av våre medlemmer har vært sterkt delaktige i Bygg21-arbeidet, og mange av anbefalingene som ble gitt til statsråden bygget på dette. I rapporten «Byrdefordeling i ubalanse» gis gode og gjennomarbeidede råd for hvordan byrdefordelingen kan komme i bedre balanse. Her tar man det klare utgangspunkt at dagens lovgivning opprettholdes, men at det gjøres følgende endringer og tilføyelser:  

  1. Øke kompetanse i bruk av utbyggingsavtaler på begge sider av bordet 
  2. Stille krav til tydelige forutsigbarhetsvedtak 
  3. Innføre lovlighetskontroll av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler
  4. KMD må klargjøre begrepene «nødvendig», «rimelig» og «forholdsmessig» 
  5. Standardiserte maler for utbyggingsavtaler
  6. Private utbyggere må få samme MVA-kompensasjon som kommuner og fylkeskommuner 
  7. Et reguleringsforslag som ikke lar seg realisere innen rimelig tid, bør ikke vedtas 

Alternative modeller

Norsk Eiendom løftet også noen alternative modeller dersom KMD ønsker å ha en mer helhetlig gjennomgang av regelverket. Samfunnsøkonomisk analyse, OsloMet og flere har gjort uterdning for departementet. Noen sentrale momenter er:  

  1. Strøkspris – utviklingsbasert avgift for et definert område i regi av kommunen, eller i regi av flere utbyggere 
  2. Oppheve forbud mot betaling for sosial infrastruktur 
  3. Utbyggingsavgift eller «grunnrente» – utviklingsbasert avgift for hele eller deler av kommunen 
  4. Brukerfinansiering tilsvarende vann- og kloakkavgift der kommunen investerer, men krever årlige avgifter av innbyggerne 
  5. Omreguleringsavgift – skattlegging av verdistigningen som følge av omregulering

Anbefalinger fra Norsk Eiendom

  1. Bygg21s veiledning til dagens ordning iverksettes straks 
  2. Strøksprismodellen (Sandnesmodellen) kan være et godt alternativ som bør utredes nærmere 
  3. VPOR-bidrag er en variant av Sandnesmodellen. Det kan være behov for å justere plan- og bygningsloven for å sikre lovligheten.
  4. Nye modeller må ikke fremstå som et nytt plannivå  
  5. Det må lages en «økonomisk komponent» i arealplanleggingen på kommuneplannivå. 
  6. Private utbyggere bør få samme MVA-kompensasjon som kommuner og fylkeskommuner 
  7. Utbyggers realytelser og tiltak innenfor eget område må tilgodeses. 
  8. Boligsosiale tiltak (såkalte tredje boligsektor, boligsubsidiering mv) må løses gjennom Husbanken, samarbeid mellom offentlig og privat eller andre incentivordninger. 
Adm.dir. i Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer, holdt hovedinnlegget. Her fra et tidligere innspillsmøte med statsråden.

Kommende arrangementer

Høstmøte i Oslo

21. oktober • 16:00 - 22:00