Leder februar 2021

I en tid hvor ulike mutantvirus skaper trøbbel og hodebry landet over, kjenner vi alle på savnet etter en mer forutsigbar hverdag. Et år med smitteverntiltak tærer på og det er ikke lett å henge med i svingene, eller ringene, med hva som er lov eller anbefalt.  Det er krevende å ikke vite om arbeidsplassen er åpen i morgen, om du kan handle på butikken du hadde tenkt eller besøke den du ønsker. En forventning om forutsigbarhet oppfattes av de fleste som helt rimelig. Likevel skjer det nå ting i vår bransje som kan forverre forutsigbarheten. Og dette handler ikke om konsekvenser av pandemien. Jeg snakker selvfølgelig om lagmannsrettens dommer i Selvaag- og Entra-sakene.

At private skal bidra i utarbeidelsen av offentlig infrastruktur er en selvfølge. Det eneste bransjen krever tilbake er at tiltakene er rimelige, nødvendige, forholdsmessige og forutsigbare. Lagretten har i begge sakene kommet til en annen konklusjon enn Tingretten. Slik jeg ser det gir dommene kommunene for fritt spillerom til å bestemme tiltak lenge etter at tiltakshaver har inngått økonomisk forpliktende avtaler med entreprenører, leietaker eller kjøpere. Og stort handlingsrom i å foreslå tiltak som langt unna selve planområdet.

Dersom Lagmannsrettens konklusjon blir stående, har vi en stor utfordring som bransje. Risikoen for å igangsette og investere i nye prosjekter øker vesentlig når forutsetningene kan endres vesentlig i etterkant. Det blir umulig å spå kostnadsbildet for et utbyggingsprosjekt, og dette vil snart føre til færre utbyggingsprosjekter landet rundt. Særlig kritisk er dette i kommuner som er avhengig av en stabil boligutbygging for å kunne holde boligprisveksten nede.

Selvaag-saken er antatt til høyesterett. Vi håper det samme skjer for Entra og at de kan bli behandlet omtrent samtidig. Norsk Eiendom har vært partshjelp for Entra og fortsetter med dette til vi har en endelig avgjørelse. Høyesterett uttalte i Avinor-dommen at det er en risiko for at det offentlige utnytter sin sterke posisjon til å ivareta sin egen interesser ved inngåelse av utbyggingsavtaler​. Det blir spennende å se om de er enig med oss i at kommunene her har brutt lovens bestemmelser om rimelighet, nødvendighet og forholdsmessighet.

Vi trenger forutsigbarhet. Da må vi enten få en annen konklusjon i høyesterett eller så må kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup på banen og rydde i loven. Det er gledelig at statsråden allerede har startet arbeidet med en veileder knyttet til tolkningen av plan og bygningslovens §17-3, etter et møte med Norsk Eiendom. Jeg er likevel redd for at selv en veiledning ikke vil gi nok forutsigbarhet.

Norsk Eiendom mener det er gode alternativer for å sikre utbygging av offentlig infrastruktur, samtidig som  gir bransjen forutsigbarhet i plan- og utviklingsprosessen.

I rapporten «Felles løft» som Norsk Eiendom lagde i samarbeid med myndigheter og næring, belyste vi fire forskjellige modeller for å skape forutberegnelighet og forholdsmessighet i utbyggingsbidragene. I samråd med medlemsbedriftene våre, har vi valgt å fokusere på en modell med sonedelt utbyggingsskatt for å sikre forutsigbarhet ved prosjektgjennomføring.

Utbyggingsbidragene bærer allerede i dag preg av at kommunen gjør en antagelse om tålegrensen for utbyggeren, for deretter å definere inn forholdsmessige tiltak som utbyggeren skal finansiere. En sonedelt utbyggingsskatt fastlagt i kommuneplanen vil sikre at ingen blir gratispassasjerer og det vil bidra til forutberegnelighet. Det vil være svært omstridt å innføre en regulær utbyggingsskatt. Men løsningen har åpenbare fordeler og vil som utgangspunkt ikke føre til større økonomiske bidrag fra utbyggerne enn hva som i dag er tilfelle.

Ved fastleggelse av en sonedelt utbyggingsskatt, som i kommunale regnskap må øremerkes utbyggingsformål, vil man dessuten politisk kunne påvirke hvor utbygging skal skje, slik at presset blir mindre på de sterkest sentraliserte områdene.

De to domsavsigelsene i lagmannsretten viser behovet for en mer forutsigbar og rettferdig finansieringsløsning for både utbygger og kommune. Dommene tilsier at et større antall ulike infrastrukturtiltak nå kan kalles “planavledet behov”, og dermed inngå i rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler. En utbyggingsskatt vil ikke begrense kommunenes adgang til å definere hvilke tiltak som er planavledede behov, men vi vil unngå “kommunal kreativitet” som gir merkostnader for utbygger, da nivået på utbyggingsskatt allerede er bestemt.

For Norsk Eiendom er det avgjørende at rammebetingelsene gir forutsigbarhet. Det er allerede tilstrekkelig krevende at ulike  kommuner tolker loven forskjellig og benytter ulike  justeringsrettsmodeller i MVA-spørsmål. Disse to dommene tydeliggjør at vi trenger et bedre og mer forutsigbart regelverk, og det raskt. Vi får leve med at vi ikke vet når Norge og verden kan vende tilbake til en ny normal, men jeg forventer at staten bidrar til bedre forutsigbarhet for bransjen hva gjelder rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.

Tone Tellevik Dahl

Kommende arrangementer

Fremtidens byer på Evolve Arena

10. november - 11. november

Citykonferansen Stavanger 2021

11. november • 09:00 - 22:00

Les flere ledere