Ga Høyesterett oppklaringen bransjen trenger?

Striden rundt rekkefølgekravet på en turvei fikk nylig en endelig beslutning i Høyesterett. Dommen i Selvaag-saken har slått fast at kravet ikke var i tråd med loven i denne utbyggingssaken. Hva skjer videre med Entra-saken og får bransjen bedre løsninger nå?

Vi var mange som var lettet over dommen i Selvaag-saken. Høyesterett konkluderte at det finnes grenser for hva en kommune kan kreve av rekkefølgekrav. Kravene må innfri et behov som er beskrevet i vedtatte planer. Men selv om retten nå har behandlet en sak knyttet til rekkefølgekrav, er det fortsatt uklarheter knyttet til tolkning av dagens regelverk i om utbyggingsavtaler.

Som bransje har vi lenge argumentert for at kommunen står friere til å fastlegge rekkefølgekrav etter Plan- og bygningslovens paragraf 12-7 (10), men at det er strengere vilkår (nødvendig, rimelig og forholdsmessig) for hvilke forhold som kan kreves i en utbyggingsavtale. Dette er i samsvar med Høyesteretts vurderinger i Selvaag-saken.

En annen viktig rettssak er Entra-saken. Norsk Eiendom har vært partshjelp for Entra i deres sak mot Oslo kommune. Med Høyesteretts begrunnelse i Selvaag-saken, som også omtaler utbyggingsavtaler, virker det klart at lagmannsrettens dom må være feil. Dersom Entra-saken ikke går til Høyesterett, kan det være at vi ikke får belyst nyansene i kommunenes adgang til å kreve utbyggers bidrag.

I lys av Selvaag-dommen sendte Entra denne uken til Høyesterett sin vurdering av hvordan deres sak burde håndteres. På bakgrunn av avgjørelsen, mener Entra at lagmannsrettens dom bør oppheves ettersom den har lagt en uriktig generell lovtolkning til grunn.

Alternativt mener Entra at saken egner seg til domstolskontroll i Høyesterett og en avgjørelse av reglene om myndighetsmisbruk. Høyesterett har i Selvaag-dommen understreket at rent fiskale hensyn ikke kan begrunne vedtak om nødvendighet, rimelighet og forholdsmessighet etter plan- og bygningsloven. Skulle Høyesterett mene at deler av skjønnet er undergitt «fritt skjønn», vil Entras sak være særlig godt egnet til å si noe om de rammer et slikt skjønn må utøves innenfor.

Sonedelt fastpris

Selv om retten nå har satt noen tydeligere tolkningsrammer av plan- og bygningsloven, har bransjen fortsatt behov for et tydeligere lovverk og bedre statlige veiledere for utbygger og kommune. Norsk Eiendom har i flere år pekt på sonedelt fastpris, eller strøkspris, som et virkemiddel for å skape økt forutsigbarhet for begge parter. Nylig har vi sendt over et forslag til Kommunal- og moderniseringsdepartementet om å utrede en lovendring som gir kommuner mulighet til å fastsette dette i kommuneplanens arealdel.

Formålet med initiativet handler ikke om kostnadsnivået, men om å sikre forutsigbarhet og rimelig avkastning for bedriftene. Etter vårt syn oppfyller ikke dagens regelverk disse kravene, selv ikke med de avklaringer Selvaag-dommen gir. Bransjen opplever stor forskjellsbehandling mellom kommunene, og byrdefordelingen er skjev.

Forslaget om regelendring handler ikke bare om bransjens behov. Kommunene selv burde være motivert for endring. Et enklere regelverk og kjente satser for utbyggingsbidrag vil øke effektiviteten i kommunenes plansaksbehandling og dermed få frem flere reguleringsplaner til vedtak. Det vil gi kommunene større kapasitet til å jobbe med kvaliteten i prosjektene. Kompetansen knyttet til prosjektøkonomi vil bli bedre, og vi vil få en økt likebehandling på tvers av kommunene.

Økt forutsigbarhet for utbyggere gir også økt forutsigbarhet for kommunenes egne planer for offentlig infrastruktur. Vedtatte planer vil i større grad være realiserbare innen rimelig tid, og en ny modell vil kunne bidra til økt attraktivitet i områder som i dag ikke bygges ut på grunn av tomtepriser og uforutsigbare planprosesser.

Snu lønnsomheten med sonedeling

Sonedelt fastpris er også bra for kommunene fordi de kan variere sonebasert bidrag for å kanalisere utbyggingene til ønskede områder for utbygging. Dette ved at satsen kan settes lavere i områder som kommunen ønsker bygget ut, men som ikke har en sentral beliggenhet. En lavere fastpris kan gjøre mindre lønnsomme områder lønnsomme for utbygger og sikre utvikling. På denne måten vil kommunene i enda større grad kunne styre og få realisert ønsket utvikling.

For begge parter vil dessuten en fastpris for infrastrukturbidrag innebære en mer effektiv forhandling. Selv om utbyggingsavtaler kan være nødvendige ved sonebasert bidrag, er det i første rekke forhandling om utbyggers bidrag til infrastruktur som forsinker prosessen. Kravene må selvfølgelig fortsatt være nødvendig, rimelig og forholdsmessig.

Veien videre og verktøy

Hvorvidt departementet vil ta oppfordringen og utrede en slik lovendring gjenstår å se. Det som uansett er klart er at selv om Høyesterett gikk i bransjens favør gjenstår det en del uavklarte spørsmål knyttet til tolkning av hvor langt det frie skjønn skal gå, samt hvordan forholdet mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler skal være. Videre gir regelverket fortsatt for lite forutsigbarhet for bransjen.

Vår veileder “Felles løft” står seg fortsatt godt. Vi anbefaler alle å bruke den aktivt i sine planprosesser. I møte med kommunene er felles forståelse for lovens handlingsrom viktig, og vår kursrekke «Fra plan til gjennomføring» i samarbeid med lokale myndigheter og entreprenører vil også være nyttig. Så skal vi jobbe videre for tydeligere regelverk og økt forutsigbarhet for bransjen.

Tone Tellevik Dahl

Kommende arrangementer

Innspillsmøte om Strakstiltak 2.0

24. juni • 13:00 - 14:15

Medlemsmøte i Bergen: NY DATO! 25. august

25. august • 15:30 - 17:45

NY DATO! Citykonferansen Oslo 2021

2. september • 12:00 - 20:00

Citykonferansen Stavanger 2021

28. oktober • 09:00 - 22:00

Fremtidens byer på Evolve Arena

10. november - 11. november

Les flere ledere