Merverdi for hvem?

Et stadig tilbakevendende tema i vår bransje er merverdiavgift. Når skal den betales, kompenseres og refunderes? I høst har hele bransjen, inkludert vi i Norsk Eiendom, viet mye tid rettet mot Viken fylkeskommune sin bruk av infrastrukturmodeller og eventuell bruk av justeringsmodellen.

Justeringsmodellen og Viken

I mars gjorde vi Viken oppmerksom på flere faktafeil i en sak knyttet til bruk av justeringsmodellen ved utbygging av offentlig infrastruktur. Det resulterte i at saken ble  trukket, og nye utredninger ble gjort.

Da den nye saken ble lagt frem i høst, var saksdokumentene fortsatt preget av mange feiltolkninger av regelverket. Dette til tross for at ESA i mellomtiden hadde avklart at justeringsmodellen ikke var i strid med statsstøtteregelverket, så lenge man ikke forskjellsbehandlet aktørene, noe som i seg selv ikke er lov.

Vi var mange som forsøkte å opplyse politikerne om sakens faktum. Det var opprop fra bransjen, foreningen skrev brev og alle sentrale politikere i fylkesting og fylkesråd ble kontaktet. Da vi gjorde dem oppmerksomme på faktafeil i den opprinnelige saken, var det med stor skuffelse vi observerte at ledende politikere ikke tok seg tid til å svare på våre henvendelser – hverken muntlig eller skriftlig. Enda mer alvorlig var det at administrasjonen unnlot å journalføre skriftlige henvendelser, slik at de ville blitt tilgjengelige for politikerne. Dette strider med praksis i andre kommuner for slik registrering av, og åpenhet rundt, informasjon som sendes i forbindelse med en politisk sak.

Hva er merverdien for vanlige folk?

Å være uenig i hvilke argumenter som bør veie tyngst er rimelig. Det er politikernes privilegium. Men manglende journalføring eller dialog, hindrer viktig informasjonsflyt slik at saken blir bedre belyst. Dette er særlig urovekkende når våre argumenter støttes av ESA, domstolene og Kommunaldepartementet.

Enden på visa ble at Viken fylkeskommune vedtok at fylket ikke lenger skal søke momsrefusjon når private eiendomsutviklere bygger infrastruktur for kommunen, slik som sykkelveier eller parker. Vedtaket vil gi tregere boligbygging og raskere prisvekst over hele fylket. Dette kan smitte over på det allerede pressede markedet i Oslo. Lavere nyetablering av næringslokaler og arbeidsplasser blir også en naturlig konsekvens.

Man kan jo lure på hvem som får merverdi av fylkestingets vedtak når dette blir konsekvensen. Det at alle andre fylkeskommuner har gjort det stikk motsatte enn Viken lover ikke godt for innbyggerne i Viken. Jeg har i alle fall vanskelig for å se hvilken merverdi vanlige folk får ut av dette.

Merverdi med statlige leietakere?

En ganske annerledes utfordring med dagens mva-regelverk er at utleie til statlige leietakere – i motsetning til fylkeskommunale eller kommunale -medfører et tap av merverdiavgift for utleiere. Slike leieforhold gir nemlig ikke grunnlag for registrering i Merverdiavgiftsregisteret.  Dermed mister man muligheten for fradrag for pådratt merverdiavgift på investeringer eller driftskostnader.

Konsekvensen er at utleier ikke kan fakturere med merverdiavgift ved utleie til statlige leietakere. Utleier har  heller ikke rett til å kreve fradrag for pådratt merverdiavgift på anskaffelser til bygge-/rehabiliterings-/oppgraderingskostnader, samt løpende drifts- og vedlikeholdskostnader. Dermed blir statlige leietakere dyrere enn andre. Det merkes særlig når leieobjektet er nytt eller rehabilitert.

Man skulle kanskje tro at leietaker, altså staten, ikke var særlig opptatt av utleiers manglende kompensasjonsmuligheter. Men i denne saken er Statsbygg og Norsk Eiendom helt enige om både utfordringene og løsningene.

Det er særlig tre forhold som er problematiske for begge parter:

  • Beregning av mva-kompensasjon: Utregningen av en «matematisk riktig» mva-kompensasjon som gjør at utleien blir «mva-nøytral», er en komplisert affære. Her ser vi det er mange varianter som brukes, noe som gir uforutsigbarhet på begge sider av bordet og manglende likebehandling.
  • Særlig kompensasjon ved opphør av leiekontrakt: Vi ser at det i tilfeller hvor det er inntatt bestemmelser i leiekontrakten om at utleier skal «holdes skadesløs» eller at leien skal være «mva-nøytral», kan oppstå uenighet om det nærmere innholdet av dette. Dette fører til unødig lange forhandlinger og diskusjoner som koster både tid og penger for begge parter.
  • Kompensasjon som henger igjen: En del leiekontrakter inneholder også bestemmelser om mva-kompensasjon som ikke tar inn over seg situasjonen ved en forlengelse av leieforholdet. Dette skaper økonomisk uforutsigbarhet for begge parter og manglende synliggjøring av kostnader ved utleie/leie.

Statsbygg har fått utarbeidet en rapport som tar for seg de administrative og økonomiske konsekvensene av dagens regelverk. Deres konklusjon er den samme som vår. Det er lite som taler for at stat, kommune eller fylkeskommune skal forskjellsbehandles i regelverket når det gjelder mva-kompensasjon.

Norsk Eiendom har allerede hatt møte med kommunaldepartementet om problemstillingen. Nå håper vi den nye finansministeren finner rom i kalenderen til et møte med oss.

Både utleier og leietaker er altså enige om problemet, og begge mener løsningen er at private aktører frivillig skal kunne registrere seg for utleie til offentlige aktører. Da burde det være mulig å få lovgiver med på laget. Jeg håper at den nye regjeringen vil være enig med oss og Statsbygg, slik at vi får en løsning som gir merverdi for alle parter.

Merverdi av fellesskapet

Når det nå lakker mot jul ser jeg litt tilbake på aktiviteten vår i 2021. Jeg er fornøyde med at tross strenge smittevernrestriksjoner i første halvår, har aktivitetsnivået vært høyt.

Mange webinarer om ulike tema er avholdt med høy deltakelse og engasjement. En rekke rapporter, veiledere og verktøy er publisert for å gjøre hverdagen til våre medlemmer enklere. I tillegg har vi vært aktive overfor politiske myndigheter i et mangfold av viktige spørsmål for bransjen.

Etter gjenåpningen av samfunnet har vi bidratt til at nettverk opprettes og pleies. Samtidig har vi ønsket å gi faglig påfyll til våre medlemmer gjennom konferanser og møter. Vi har vært til stede og spredt våre budskap i Arendal, Bodø, Bergen, Oslo og Harstad, for å nevne noen eksempler. Sist, men ikke minst har vi gjenopptatt våre fysiske medlemsbesøk. Disse er svært hyggelige og nyttige for å ta temperaturen på hverdagen våre medlemmer står i. Gjennom pandemien er det kanskje disse besøkene vi har savnet mest.

Å være medlem av en forening handler for de fleste om noen fellesnevnere. Det handler om å være en del av noe større enn seg selv. Om å være en del av et fellesskap hvor man kan dele gode og dårlige erfaringer. Slik utvikler man både seg selv og bedriften. Ikke minst er foreningen medlemmenes talerør og pådriver i viktige saker for bransjen, både internt og opp mot myndigheter og andre. Det handler om å ha en støttespiller som gjør grovarbeidet knyttet til økt forutsigbarhet og gode rammebetingelser, slik at medlemmene kan konsentrere seg om sin kjernevirksomhet.

Jeg håper dere som medlemmer opplever mange positive sider ved å være en del av vårt bransjefelleskap. Vårt mål hver eneste dag er at fellesskapet gir både medlemmet selv, og de som berøres av foreningens aktiviteter og leveranser, en betydelig merverdi.

Tone Tellevik Dahl

Kommende arrangementer

Rapportlansering: morgendagens kontorbehov

19. januar 2022 • 08:45 - 11:00

skiskyttekonkurranse

Eiendoms­mesterskap i skiskyting 2022

8. februar 2022 • 18:30 - 21:00

Citykonferansen Oslo 2022

17. februar 2022 • 12:00 - 20:00

Les flere ledere