Leder oktober 2020

Eierlinjen er under press på grunn av et umoderne regelverk som hemmer flere veier til egen bolig.

Koronapandemien har ikke lagt en demper på boligmarkedet. Tvert imot. Lavere renter for å berge samfunnsøkonomien har gjort at boligmarkedet går varmt, og prisene har økt jevnt og trutt siste halve året. Økt prisvekst gjør det stadig vanskeligere for førstegangskjøpere eller reetablerere å komme seg inn på eiemarkedet, særlig i pressområdene.

Boliglånsforskrift

Denne høsten pågår det også en diskusjon om videreføring og innretning på boliglånsforskriften. Norsk Eiendom mener det er viktig å ta vare på de mest utsatte på boligmarkedet. Men vi må ikke glemme at forskriftens hovedmål er en sunn norsk økonomi. Eiendomsbransjen er ikke tjent med å gjøre norsk økonomi mer sårbar. Samtidig mener vi at regjeringen bør målrette forskriften til dem som trenger det mest, som nyskilte foreldre, eldre med lav inntekt eller førstegangskjøpere. Da vil forskriften i større grad senke terskelen for å komme seg inn på eiemarkedet.

Men selv med en tilpasset boliglånsforskrift for særskilte grupper vil det likevel være mange som ikke klarer å kjøpe egen bolig ved første korsvei. De fleste vil heller ikke være i målgruppen for kommunal bolig. Så hva bør vi gjøre for å sikre at flest mulig får en farbar vei inn i eiermarkedet?

Bygge mer

Det aller viktigste vi kan gjøre for å opprettholde eierlinjen, er å legge til rette for økt boligbygging. Her må særlig storbyene og nabokommunene brette opp ermene og sørge for at vi sammen kan levere på et viktig samfunnsoppdrag. Det tar i dag for lang tid fra innsendt forslag til regulering og senere byggetillatelser. Dette er noe vi i Norsk Eiendom tar på største alvor.

Tredje boligsektor

I tillegg til økt boligbygging må vi teste flere nye veier inn i boligmarkedet. Både det offentlige og det private kan bidra til løsninger som ligger mellom det vanlige boligmarkedet og sosialboliger, i den såkalte tredje boligsektor. Foreløpig har det vært mye snakk og få forsøk. En av årsakene er et regelverk som ikke hensyntar innovasjonen vi trenger for å skape en tredje boligsektor.

“Leie til eie” har politikerne og eiendomsbransjen snakket om i årevis. I tillegg har vi nykommeren etableringsstøtte, der boligkjøper kun kjøper en andel av boligen og kommunen/eiendomsselskapet kjøper resten, men hvor boligkjøper kan kjøpe seg opp over tid. Men det er fortsatt kun småskalauttesting. De variantene som prøves ut er svært lovende og bidrar til å senke terskelen for å komme seg inn i eiemarkedet. Skalering og dermed økt tilgang til egen bolig for flere, hindres av en del regulatoriske begrensninger.

Regelverk til hinder

Nå må myndighetene kjenne sin besøkelsestid. Innovasjonen fra bransjen er her, de politiske ambisjonene er på plass. For å kunne videreføre eierlinjen i norsk boligpolitikk trenger vi et regelverk som legger til rette for denne nye boligsektoren.

Borettslagsmodellen var etterkrigstidens tredje boligsektor. og ga privatkunder tilgang til både bolig og (felles)lån, noe de ikke ville klart på egenhånd. I dag er borettslag en del av det markedsstyrte boligmarkedet, men de er godt egnet for utprøving av leie-til-eie-modeller ettersom man som andelseier ikke betaler dokumentavgift. Videre kan borettslag ofte få bedre lånebetingelser på felles finansiering (fellesgjeld) enn hva en boligkjøper selv vil klare å få til. Terskelen for å komme inn på eiemarkedet er med andre ord lavere her enn i mange andre boligeieformer. Likevel møter vi på en tolkningsuenighet mellom bransjen og skattedirektoratet som forhindrer skalering av en enklere vei inn i eiemarkedet via borettslag.

Skattedirektoratet mener at inntekt fra tidsbegrensede boligsosiale konsepter, eksempelvis leie til eie, ikke kan overstige 15 prosent av totale inntekter uten at det får konsekvenser for hvordan borettslagets andelseiere skattelignes. Det finnes samtidig juridiske betenkninger knyttet til dette regelverket som mener at grensen er 30 og ikke 15 prosent.

Uavhengig av hvem som måtte ha rett, er det liten tvil om at regelverket bør tydeliggjøres eller endres slik at man sikrer en økt mulighet for leie-til-eie i borettslag. Skal vi følge direktoratets tolkning vil for eksempel et borettslag med 30 leiligheter kun ha 4 leie-til-eie boliger. Det blir ikke volum og fart på denne inngangsbilletten til egen bolig hvis ikke myndighetene snart tar grep.

Norsk Eiendom mener dette kan løses på flere måter. Myndighetene kan komme med en tolkningsavklaring hvor det fremgår at inntekt fra eksempelvis leie til eie, ikke teller med ved beregning av 15 prosentgrensen, forutsatt at slike ordninger ikke overstiger 30 prosent av borettslagets leiligheter. Eventuelt at det kan gis dispensasjon.  Hvis dette ikke fører frem vil vi be om at loven endres slik at det blir uomtvistelig at tidsbegrensede boligsosiale konsepter som ikke overstiger 30 prosent av borettslagets leiligheter, skal vurderes som leieinntekt fra andelshaver.

Finansdepartementet er kjent med problemstillingen, men har foreløpig ikke foretatt seg noe. Jeg håper departementet skjønner at dagens regelverk ikke bidrar til nye boligsosiale konsepter i stort omfang. Skal politiske ambisjoner om eierlinjen opprettholdes og reell 3. boligsektor skapes, trenger vi et mer moderne regelverk både for lånefinansiering og  boformer. Bransjen stiller gjerne opp med innovative løsninger så vel som forslag til regulatoriske endringer. Bransjen tar samfunnsansvar så det skal ikke stå på oss.

Tone Tellevik Dahl

Kommende arrangementer

Lunsjwebinar om taksonomi

17. november • 11:00 - 13:00

Citykonferansen Stavanger

19. november • 09:00 - 22:00