Logo til regjeringen - hvit løve på marinblå bakgrunn

Vi møtte statssekretær og embedsverk for å ta opp de utfordringer som våre medlemmer opplever knyttet til MVA-fradrag i tidlig fase av byggetiltak, MVA og justeringsregler knyttet til offentlig infrastruktur og fastsettelse av formuesverdi.

– Norsk Eiendom er eiendomsbransjens viktigste talerør og pådriver. Som bransjeforening for mer enn 200 eiendomsaktører over hele landet, sprer vi kunnskap om eiendomsbransjen og bygger bro til samfunnet​. Når bransjen har utfordringer knyttet til MVA, er det viktig for oss å ta dette opp med myndighetene, sier adm. direktør i Norsk Eiendom, Thor Olaf Askjer.

I tillegg til Askjer møtte fagsjef for næringspolitikk og kommunikasjon, Naomi Ichihara Røkkum, politikere og embetsverket i Finansdepartementet.

Norsk Eiendom har fått utarbeidet en rapport som gir et grundig bakteppe for det samlede skatte- og MVA-trykket bransjen opplever. Denne skal presenteres på et frokostmøte 24. mars.

MVA-fradrag i tidlig fase av byggetiltak

Det har vært vilkårlig praksis knyttet til MVA-fradrag for kostnader påløpt i tidlig fase av et byggeprosjekt. Utgangspunktet er definisjon av kapitalvarebegrepet i MVA-lovens kapittel 9 (justeringsreglene). Det er knyttet usikkerhet til om tomtarbeider, prosjektering mv. inngår i kapitalvarebegrepet.

– Rent praktisk ser vi at det i de fleste tilfeller er svært flytende grenser for hva som er tomtarbeider og hva som er oppføring av bygg. Noen ganger kan første spadetak være for å få plassere fundamentet for bygget. Andre ganger må man sprenge vekk et stort fjell, fylle igjen dype raviner eller reetablere landbruksareal et helt annet sted før man kan grave for fundamentene, påpekte Askjer i møtet med Finansdepartementet.

– For Norsk Eiendom er det viktig at vi finner konstruktive løsninger i samarbeid med myndighetene. Vi foreslo derfor en konkret lovformulering som fjerner tvilen og utfordringene våre medlemmer møter på, sier Røkkum.

Offentlig infrastruktur – MVA og justeringsregler

Når private utbyggere blir pålagt å opparbeide offentlig infrastruktur, som vederlagsfritt skal overdras til kommuner eller fylkeskommuner, får den private utbyggeren selv ikke fradrag for MVA.Kommuner tolker ordningen svært forskjellig –  fra ingen til full kompensasjon og til ren kommunal ekstraordinær inntekt i tillegg til naturalytelsen.

– Naturlig nok opplever utviklere det som urimelig om MVA-fradraget kun tilfaller kommunen, når det er utbygger som har tatt kostnaden ved infrastrukturutbyggingen. Utgangspunktet må være at offentlig infrastruktur i kommuner og fylkeskommuner ikke skal belastes med MVA​, understrekte Norsk Eiendom-sjefen.

Plan og bygningslovens (Pbl.) § 12-7 regulerer hvordan vilkår i reguleringsbestemmelser kan rekkefølgebelegges. Det betyr at et byggetiltak ikke kan settes i gang, før nærmere beskrevne infrastrukturtiltak er gjennomført eller sikret finansiert. Rekkefølgekravene løses ofte gjennom utbyggingsavtaler (Pbl. § 17) som resulterer i krav om at utbygger opparbeider og overdrar de beskrevne tiltakene (rundkjøring, park, gangvei etc) vederlagsfritt til kommunen. Dette er gjerne tiltak som enkeltvis koster flere titalls millioner. 

– For å løse dette problemet foreslår vi at næringsdrivende som oppfører offentlig infrastruktur, kan frivillig registreres i Merverdiavgiftsregisteret dersom infrastrukturen skal overtas av kommunen etter fullføring, sier fagsjefen for næringspolitikk og kommunikasjon.

Finansdepartementet møte om skatt Thor Olaf og Naomi
Norsk Eiendoms adm.dir., Thor Olaf Askjer, og fagsjef for næringspolitikk og kommunikasjon, Naomi Ichihara Røkkum, tok opp utfordringene medlemmene møter knyttet til moms.

Formuesverdi – ikke-inntektsbringende eiendeler

Et tredje tema som Norsk Eiendom tok opp på vegne av medlemsbedriftene, var at eier av arealer i næring som er delvis utleid eller ikke utleid over en lengre periode, likevel må betale formuesskatt som om eiendommen var fullt utleid. Den såkalte kalkulasjonsfaktoren reflekterer ikke yieldnivået i landet sett under ett.

– Formuesverdsettelse bør skje med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter​. Utleiepotensialet er en viktig faktor for hvordan markedet vurderer formueverdien, sier Askjer.

Han viser også til forarbeidene som ble gjort i forbindelse med lovproposisjonen:

Departementet foreslår derfor et nytt verdsettelsessystem for næringseiendom som skal gi vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier enn i dag. (…)​

Forslaget innebærer at formuesverdsettelse av næringseiendom skal skje med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter, og beregnes etter en fastsatt beregningsmetode (kapitalisert utleieverdi). Departementets forslag medfører fastsetting av nye ligningsverdier for utleid næringseiendom.

Forslaget innebærer at verdsettelse av næringseiendom for formuesskatteformål skal foretas med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter, og beregnes etter en fastsatt beregningsmetode (kapitalisert utleieverdi).   ​

I praksis ser vi følgende:

  • Arealer som står ledige deler av året, oppjusteres med en simulert leieinntekt.
  • For arealer som ikke har vært utleid i inntektsåret i bygg med mer enn 50% utleiegrad, justeres leien til gjennomsnittsleien for hele bygget.
  • Permanent ledige arealer verdsettes ut fra leieinntekter fastsatt av SSB.

Konsekvensen er at skattemessig formuesverdi ofte ligger vesentlig over markedsverdi.

– Et av medlemmene fortalte om at hun forvaltet en bygård i en mellomstor kommune. Der var en del av lokalene ikke utleid fordi den lå dårlig til i bygget og ikke ble opplevd som attraktivt for potensielle kontorleietagere. Ikke utleid areal vil ofte ha mindre verdi enn utleid areal, og da er det åpenbart at denne innretningen oppleves som urimelig, sa Røkkum.

Norsk Eiendom drøftet ulike potensielle modeller med Finansdepartementet, om hvordan dette kan løses på en ubyråkratisk måte.

Kommende arrangementer

Høstmøte i Oslo

21. oktober • 16:00 - 22:00