Byggherre­veileder dørmiljø

Dører og dørmiljø er kanskje den enkeltkomponentgruppen det hefter flest feil og mangler ved i nye byggeprosjekter. Den enkelte dør skal oppfylle flere ulike lovmessige, tekniske og praktiske krav, noe som gjør kompleksiteten ved prosjektering og gjennomføring høy. Ofte er ikke forvalter- eller brukerbehovene til den enkelte dør tilstrekkelig kartlagt før prosjektering og utførelse, noe som øker sannsynligheten for feil og mangler ved den enkelte dør, selv om det er prosjektert og bygget i henhold til bestilling.

Et moderne dørmiljø er ikke bare en dør, det er en digital plattform som kombinerer hardware, software, sikkerhetsrutiner og nettverksteknologi. Det er naturlig å omtale dørmiljø som et komplekst IKT-system, og derfor viktig å involvere IKT-kompetanse og egen intern IKT-enhet i alle faser ved bestilling, prosjektering og utførelse av dørmiljø.

Denne veilederen vil gi deg som byggherre og bestiller en bedre oversikt over kompleksiteten rundt identifisering av behov og bestilling av dører og dørmiljø, for å redusere risiko for feil eller mangler ved ferdigstillelse.

Sammen med Norske Låsesmeders veileder for prosjektering og utførelse av dører og dørmiljø, vil denne veilederen gi et godt fundament for færre mangler og feil i nye bygg.

Veilederen er utarbeidet av Norsk Eiendom i 2025. Arbeidsgruppen har bestått av:

Knut Tore Haugen – Aspelin Ramm

Pål Oroszko – Entra

Lars Eirik Berg – Semaphore Consulting Partners

Øyvind Granberg – Certego

Even Leira – Advansia

Sindre Eide – Advansia

Vidar Aa. Fiskum – Norsk Eiendom

De prosjektene som bygges med færrest feil og mangler, også for dørmiljø, er ofte gjennomført som samspillsmodeller, og/eller følger prosessmodellen Systematisk ferdigstillelse.

EBA – Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg, har utviklet samspillsveileder med forslag til mal for samspillsavtale. Samspill er en gjennomføringsmodell for prosjekter, hvor erfaringene er optimaliserte løsninger, bedre kontroll, økt verdi og godt samarbeid, hvor partene deler gevinst og risiko. Les mer om samspill på eba.no.

En funksjonsbeskrivelse, angir hvilke funksjoner og ytelsesnivåer det ferdige produktet eller systemet skal ha, men uten detaljerte spesifikasjoner for hvordan dette skal oppnås. Dette gir utføreren eller leverandøren større frihet til å velge løsninger som oppfyller funksjonskravene innenfor prosjektets rammer, som tid og budsjett. Funksjonsbeskrivelsen er ofte valgt når man ønsker fleksibilitet i utformingen og tilpasning til forskjellige løsninger som kan oppfylle de ønskede funksjonene.

Funksjonsbeskrivelse er ulikt fra kravspesifikasjon, ved at en kravspesifikasjon vil sette føringer for hvordan behovet teknisk skal løses.

Systematisk ferdigstillelse er en strukturert prosess som sikrer at byggeprosjekter leveres i tråd med krav til kvalitet, funksjonalitet og drift. Denne helhetlige tilnærmingen innebærer planlegging, koordinering og testing av alle tekniske installasjoner og systemer for å sikre at de fungerer som de skal før bygget overleveres til byggherre. Prosessen starter ved prosjektoppstart og varer gjennom hele prosjektet, inkludert prøvedrift og overlevering. 

Ofte overlates leverandørvalg og grensesnitt eller ansvar til totaltekniske leverandører og underentreprenør avhengig av kontrakt eller entrepriseform. Det er rimelig å anta at leverandører og entreprenører kjenner til byggherres uttalte behov for dørmiljø, men det er ikke gitt at byggherre ved bestillingstidspunkt selv kjenner alle behovene som forvaltningsorganisasjonen eller leietaker og bruker har i et fungerende dørmiljø.

Vi anbefaler derfor en tidlig kartlegging av alle behov hos bruker og forvalter, for å sikre en korrekt bestilling av dører og dørmiljø.

Eiendomsfaglige roller i en byggherre- og/eller forvaltningsorganisasjon kan ofte bestå av følgende fagområder:

• Eiendomsutvikling
• Eiendomsforvalter
• Utleie eiendom
• Eiendomsdrift
• Finans og økonomi
• Juridisk

De ulike fagområdene har stor interesse i at valgene som gjøres i entreprisen blir riktig med tanke på videre drift og forvaltning av eiendommen, og de bør derfor også involveres tidlig i prosjektet. Tidlig involvering bidrar til et valg av dørmiljø som støtter opp om rasjonell drift og forvaltning av bygget, samtidig som brukernes og leietakernes behov blir tilfredsstilt til en akseptabel kostnad.

De ulike fagområdene vil ofte ha ulikt fokus utfra hvilke målsetninger de ønsker å oppnå, noe som resulterer i motstridende ønsker og krav til utformingen av dørmiljø. En tidlig kartlegging av de ulike fagområdenes ønsker og krav, er derfor avgjørende om man skal kunne bestille det dørmiljøet i bygget som best balanserer brukerkrav og en rasjonell drift og forvaltning.

Løsningene bør vurderes i et livsløpsperspektiv, hvor også en vurdering av markedsdyktige felleskostnader inngår.

Eksempler på gevinstmuligheter og utfordringer i de ulike eiendomsfaglige rollene kan være:

Byggeiere og eiendomsutviklere bør velge dører og dørmiljøer som samsvarer med ønsket kvalitetsnivå hos leietakere og brukere, og tilstrebe at dette kan forsvares som en investering inn i fremtidige leieavtaler. Byggeier og eiendomsutvikler må ta hensyn til sikkerhets- og offentligrettslige krav, samt avklarer forventninger til driftstid, åpningstider og adgangskontroll for leietakere og brukere. Vurdering av livssykluskostnader (LCC) i forhold til leieavtalers utløpstider og porteføljestrategier vil også være nødvendig.

Forvaltning av eiendommer krever databehandleravtaler og overholdelse av GDPR. Her bør man tidlig se på fremtidig ansvar og roller i forvaltningen. Det er viktig å vurdere mulige gevinster ved berøringsfri drift og sømløshet for de som beveger seg i bygget. Valg av bygg- og eiendomsteknologi, forvaltningsmodeller og detaljering i BIM-modeller spiller også en stor rolle for driften. Organisatoriske valg kan kompensere for teknologi og sikre god flyt av varer og personell igjennom dørmiljøene.

Driftspersonell må ha tilgang til nødvendige områder, og teknisk support på rett nivå må være tilgjengelig via serviceavtaler. Raske responstider fra leverandører rundt dørmiljøer kan være påkrevd og dette bør vurderes opp mot valg av leverandører. Driftspersonell kan ha behov for BIM-modeller og detaljerte tegninger som viser hvordan dørmiljø med lås og beslag er bygget opp i detalj. Gode modeller på falser, låser og styring kan gjøre reklamasjoner, drift og utvikling enklere.

Vedlikehold er knyttet til økonomi, og med søkelys på vedlikeholdsfrekvens og livstid for hver komponent og dør så vil dette være med på å legge premisser for budsjettering av eier/felleskostnader. Her vil det kunne dukke opp målkonflikter med de som velger leveransene i prosjektet. Derfor bør de som legger premissene for eiendomsfinansieringen og økonomien involveres og ha en rolle i de valgene man gjør i tidligfase.

Leietakere og brukere trenger adgang til egne og felles arealer. Dårlig fungerende dørmiljøer er erfaringsmessig kilde til frustrasjon hos leietagere og kan påvirke kundetilfredshet. Sikkerhet, lydkrav og krav til personvern må overholdes og samordnes igjennom avtaler mellom partene. Ofte kan det også være behov for å definere samt avtalefeste delt behandlingsansvar mellom partene, spesielt om det er felles adgangskontroll og videoovervåkning i ett bygg. Her kan være behov for å vurdere skreddersydde løsninger tilpasset de ulike leietagere/brukere i bygget kontra standardløsninger. Evakueringsstrategier skal passe inn med kjernevirksomheten.

Roller innen plan- og bygningsrett og eiendomsjuss skal ivareta offentligrettslige krav. Ulike offentligrettslige krav legger premisser for valg i prosjektet og driften av eiendommen, avhengig av bruk og leietakere. Begreper som byggherre, tiltakshaver og forskjellige eierformer (Eks. SPV - Single Purpose Vehicle) kan gi ansvar og roller som påvirker valg i dørmiljøer. Dette må risikovurderes før man velger konsept for dørmiljø.

Dørmiljøer vil kunne påvirke samspillet mellom menneske, teknologi og organisasjon. MTO prosesser (Menneske, teknologi og organisasjon) er et fagfelt under organisasjonspsykologi og arbeidspsykolog og er prosesser som noen ganger benyttes til å se på behovsavklaringer i arbeidet med tjenestebeskrivelser og tjenesteleveranser i en eiendom. Slike prosesser kan også avdekke ulike premisser for valg av dørmiljøer.

Fagområder som, avhengig av prosjektets omfang og størrelse, også bør være involverte i byggherres prosjektgruppe i forbindelse med valg og prosjektering av riktig dørmiljø. En anbefaling er at Byggherres rådgivergruppe bør speile entreprenørs fagleveranser og rådgiverorganisasjon, slik at det ikke blir en faglig skjev “maktbalanse” her. Listen er ikke uttømmende, og behov bør vurderes for hvert enkelt prosjekt:

• Sikringsrådgivere (iht. NS 5834)
• Lås og beslagskonsulenter
• Bygningstekniske rådgivere (RIB, RIByfy mfl.)
• Tekniske rådgivere (RIV, RIE, RIA mfl.)
• ITB rådgivere (RITB)
• Brannrådgivere (RIBr)
• Miljørådgivere (RIM)
• Arkitekter (ARK og LARK)
• Etterlevelse/Juridisk rådgiver (Compliance, inkl personvern)
• Egen IKT organisasjon (Integrasjoner, sikkerhet, drift og forvaltning, utskiftning)

Det er en rekke lov- og myndighetskrav som kan berøre valg og utforming av et komplett dørmiljø, helt fra brann og rømningskrav, universell utforming, sikkerhetskrav og krav til sikring av personopplysninger i eksempelvis adgangskontrollsystemer og videoovervåkning.

Ansvar for lovoppfyllelse ligger hos arbeidsgiver, altså ledelsen hos leietaker/bruker av bygget. Som byggeier må man kunne sørge for at kravene kan innfris i lokalene.

I de tilfeller hvor leietaker/bruker er kjent ved prosjektering, bør dennes krav til funksjonalitet, IKT m.v. legges til grunn ved prosjektering. Er leietaker/bruker fortsatt ikke kjent ved prosjektering, bør det velges systemer og løsninger som vil tilfredsstille et flertall av leietakere/brukeres behov. Uansett bør Norsk Eiendoms standardkontrakter og databehandleravtale benyttes for å avklare nødvendige juridiske grensesnitt mellom leietaker og utleier.

Eksempler på ansvar som ligger hos leietaker/brukers ledelse:

• Ansvar for sikkerhet og risiko ligger alltid hos virksomheten selv
• Ansvar for personvern/GDPR kan aldri delegeres til leverandør, databehandleravtale kan benyttes
• Ansvar for korrekt spesifisering av funksjonsbeskrivelser og krav
• Ansvar for drift/forvaltning opp mot relevante regelverk
• Ansvar for korrekt FG-godkjenning, om forsikringen stiller krav
• Ansvar opp mot valg av produkt, produsent og leverandør
• Ansvar for egen verdikjede, inkludert leverandører og helt ut til produsent

Felles for alle krav er at det i de aller fleste tilfeller er virksomheten som benytter områdene, både eide og leide arealer, som har ansvar for alt som berører egen virksomhet og egne ansatte. Dette ansvaret kan aldri kontraktsfestet til en leverandør eller annen tredjepart, samt heller ikke til utleier av en næringseiendom.

Eksempler på noen aktuelle lovverk for virksomheten selv, som kan påvirke valg av dørmiljø. Listen er ikke uttømmende:

• Personopplysningsloven/GDPR: Spesielt ved adgangskontroll og videoovervåkning vil det være særskilte krav til god IT-sikkerhet, gjennomføring av personvernkonsekvensvurdering (DPIA). Databehandleravtaler, samt forhold rundt eventuelt delt behandlingsansvar er svært viktige å avklare.
• Sikkerhetsloven (2019), Digitalsikkerhetsloven (2025), Ekomloven (2025) og annet sektorspesifikt sikkerhetslovverk eller andre sikkerhetskrav: Setter spesielt krav til gjennomføringer av risikovurderinger, for å utlede akseptabelt sikringsnivå, herunder kvalitet på dør/dørmiljø, sikringstiltak som adgangskontroll og alarm med mer. Felles for de fleste sikkerhetslovverk og krav er at det er virksomheten selv som er ansvarlig for å sette et forsvarlig sikkerhetsnivå, basert på eget risikobilde. Det settes krav til en virksomhetstilpasset sikkerhetsstyring, samt risikovurderinger for å utlede riktig sikringsnivå og sikringstiltak, herunder dørmiljø.
• Byggteknisk forskrift (Tek17): Krav til brann og rømning, universell utforming med mer.
• Arbeidsmiljøloven: Setter krav til et sikkert og trygt arbeidsmiljø, samt regulerer tiltak på en arbeidsplass som kan komme under definisjonen “kontrolltiltak på arbeidsplassen”. Gjelder spesielt adgangskontroll, samt videoovervåkning (reguleres i egen Forskrift om kameraovervåking i virksomhet)
• Forsikringsvilkår og FG-krav: Setter krav til innbruddssikring, herunder innbruddsalarm, adgangskontroll, kvalitet på dør og dørmiljø, glass med mer. Egne forsikringsvilkår kan også sette særskilte krav til IT-sikkerhet i ITB-systemer (smartbygg, inkludert sikringssystemer). Manglende etterlevelse kan føre til avkortning eller ingen forsikringsdekning.
• Åpenhetsloven: Setter krav til at en virksomhet skal ha kontroll på grunnleggende menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold, både internt i egen virksomhet, samt i sine produkt- og leverandørkjeder.

Systematisk ferdigstillelse er en strukturert og kontrollert prosess som brukes i prosjekter for å sikre at alle tekniske installasjoner og systemer fungerer som de skal, både hver for seg og sammen, før overlevering til brukeren. Dette innebærer en trinnvis gjennomgang, testing og dokumentasjon av hele systemet, med involvering av både byggherre, entreprenør og tredjeparter.

Digitale og fysiske dørmiljøer blir stadig mer komplekse. For byggherren handler et dørmiljø ikke bare om funksjon og estetikk, men også om sikkerhet, driftssikkerhet og brukervennlighet over tid. Erfaring viser at prosjekter ofte forsinkes, kostnader øker og dokumentasjon mangler dersom systematisk ferdigstillelse ikke følges.

V-modellen og systematisk ferdigstillelse sikrer at alle deler av prosjektet planlegges, testes og dokumenteres, slik at kravene faktisk oppfylles – fra tidligfase til drift og livsløpsoppfølging.

Man kan se på V-modellen som en ende til ende sporbarhet mellom krav, designbeslutninger og montasje som sikrer at alle komponentene er i tråd med de opprinnelige kravene.

Hvorfor systematisk ferdigstillelse er viktig

Systematisk ferdigstillelse gir byggherre trygghet og forutsigbarhet. Ved å følge metodikken:

• reduseres risikoen for feil, forsinkelser og kostbare omarbeider.
• sikres at leveransen fungerer som forventet ved overtakelse.
• dokumenteres faktiske ytelser og kvalitet, noe som gir bedre grunnlag for drift og vedlikehold.
• sikres effektiv kompetanseoverføring mellom aktører, slik at driftspersonell kan håndtere systemene trygt og effektivt.

Faser i systematisk ferdigstillelse 

Fasene i systematisk ferdigstillelse følger en V-modell, der venstre side handler om planlegging og spesifikasjon, mens høyre side handler om testing og verifisering. Midten er selve implementeringen.

Tidlig involvering og kompetanse

Tidlig involvering av driftspersonell, brukere og andre relevante aktører er avgjørende. Dette sikrer at systemleverandører forstår byggets behov, og at designet legger til rette for effektiv og kostnadseffektiv drift.

Det er viktig å kombinere tidlig involvering med tydelig kompetansefordeling og ansvar, slik at beslutninger tas på et korrekt grunnlag. ITB-koordinatorer kan sikre systematisk oppfølging, men kvaliteten sikres gjennom samarbeid og kunnskaps­overføring i hele teamet.

Planlegging, risikovurdering og testing

I planleggings- ogprosjekteringsfasen legges grunnlaget for prosjektets suksess. Funksjonskrav, grensesnitt og potensielle feilkilder dokumenteres, sammen med FDV-datablader og BIM-berikelser. I denne fasen skal man også validere at prosjektet bygges i henhold til bestilling og behov. Dette krever en systematisk gjennomgang av kravene som er satt.

Kjernen i V-modellen er testing og verifikasjon, dette inkluderer funksjons-, integrasjons- og fullskalatester, samt bordtester for å kontrollere grensesnitt. Alle akseptansekriterier planlegges og følges opp systematisk. Risikovurdering og testing vurderes av fagpersoner med spisskompetanse for å sikre at løsningen er kompatibel og pålitelig. Dette er en verifikasjon på at man har bygget riktig.

Prøvedrift

Etter overtakelse starter prøvedriften. Prinsippene i V-modellen gjelder også her: gjentagende feil kan kreve endringer som evt. må håndteres systematisk. Selv med færre tilgjengelige ressurser er endringskontroll, risikovurdering og tester like viktig som ved montasje. Dette for å sikre at systemytelsen opprettholdes.

Normaldrift

Normaldrift innebærer at dørmiljøet vedlikeholdes i tråd med produsentens forutsetninger. Riktig bruk, regelmessig service og tydelig ansvarsfordeling er avgjørende for å sikre driftssikkerhet, forlenget levetid. Manglende service kan føre til driftsfeil og bortfall av garanti samt ofte og økte kostnader.

Livsløpsyklus – fra prosjekt til avvikling

V-modellen brukes også ved oppgraderinger og modifikasjoner i systemets levetid. Selv mindre oppdateringer kan påvirke funksjonalitet, sikkerhet og grensesnitt. Samarbeid mellom systemarkitekter, leverandører og driftspersonell er avgjørende for å identifisere sårbarheter, vurdere konsekvenser og minimere risiko.

Risiko ved manglende systematisk ferdigstillelse

Uten systematisk ferdigstillelse øker risikoen for feil, forsinkelser og redusert kvalitet:

• Byggherre: Høyere kostnader, mindre forutsigbarhet, krav som ikke oppfylles.
• Eier: Økte driftskostnader, lavere sikkerhet, redusert eiendomsverdi.
• Leverandør: Reklamasjoner, konflikter, tapt omdømme.
• Leietaker: Ustabile løsninger og dårlig brukeropplevelse.

Tidlig avklaring av ansvar, kompetanse og leveransekrav er derfor avgjørende for å sikre robusthet og trygghet gjennom hele livsløpet.

Systematisk ferdigstillelse og V-modellen sikrer at digitale og fysiske deler av dørmiljøet fungerer sømløst og pålitelig, fra planlegging og testing til prøvedrift og livsløpsoppfølging. Kompetanseoverføring og samarbeid mellom aktørene er nøkkelen til kvalitet, kontroll og effektiv drift.

NS 5834 beskriver planleggingsprosessen i prosjekter med krav til sikring i det ferdige bygget eller anlegget. Standarden kan anvendes både på nybygg og ombygging. Formålet med standarden er å sørge for sikring av verdier mot tilsiktede uønskede handlinger. Verdier i denne sammenheng kan være liv og helse, fysisk miljø, funksjoner, prosesser, materielle verdier, informasjon og omdømme.

Standarden gir anbefalinger om når i byggeprosessen man bør gjøre forskjellige typer vurderinger for å få best mulige løsninger, helt fra tidligfase og frem til avhending av et bygg eller område. Den sier også noe om hvordan sikringstiltakene skal utvikles sammen med andre løsninger, slik at hensynet til økonomi, estetikk og praktiske forhold blir ivaretatt.

Hensikten med standarden er at råd og innspill fra sikringsrådgivere blir tilpasset byggeprosessens steg (faser) og at slike faginnspill kommer til rett tid, med rett detaljeringsgrad og på en faglig forsvarlig måte.

Foreningen Norske Låsesmeders (NL) NL 202 – Veileder til prosjektering av dørmiljø er en objektiv, uavhengig og ikke-kommersiell veileder med henvisninger til relevante forskrifter, standarder, og andre publikasjoner. Veilederen er utarbeidet av NL i samarbeid med en rekke av foreningens samarbeidspartnere, entreprenører og øvrige fagpersoner innen dørmiljø, samt FG Skadeteknikk.

NL 202 – Veileder til prosjektering av dørmiljø, bidrar blant annet som:

• Sjekkliste for detaljprosjektering og/eller beskrivelser.
• Støtte for utbygger eller tiltakshaver ved bestilling og kontrahering.
• Rettesnor for innkjøp der detaljprosjektering og/eller beskrivelser mangler, eller ikke er tilstrekkelig.

Veilederen kan brukes av alle og er spesielt godt egnet for deg som er:

• Tiltakshaver
• Arkitekt
• Konsulent
• Brannrådgiver
• Innkjøper
• Entreprenør
• Installatør