Av Tone Tellevik Dahl

Nytt år, nye muligheter sier man gjerne ved et årsskifte. Vi legger bak oss et aktivt år. Mange fagseminar, dobling av foredrag- og debattdeltakelser, over 400 enkeltoppslag i norske medier og rekordhøy medlemsvekst.  Samtidig gikk 2022 fra et år som så lyst ut, med bransjeøyne, men krigens konsekvenser endret utsiktene til det mer dystre.  

2023 blir et spennende og krevende år for mange bransjer, også eiendoms­bransjen. Dette vil også prege arbeidet til foreningen. Men noen ting er også som før.  Generelt handler det om vårt arbeid for bedre og mer forutsigbare rammebetingelser for eiendomsbransjen. Vi starter arbeidsåret med en gammel kjenning: MVA-diskusjonen i forbindelse med vederlagsfri overdragelse av opparbeidet offentlig infrastruktur til kommunen.  

Myndighetsmisbruk fra Oslo kommune?

Byrådets forslag om at Oslo kommune skal beholde 70 % av refundert merverdiavgift innbetalt av private utbyggere mangler sidestykke i kommune-Norge. Vi anser forslaget som et mulig myndighetsmisbruk og dessuten et avtalebrudd med bystyrets tidligere vedtak om utbyggingsavtaler.

Gjeldende avgiftsregler sier at det i prinsippet skal være avgiftsmessig nøytralt om det er en kommune eller en utbygger som besørger og bekoster den kommunale infrastrukturen. Byrådets forslag er stikk i strid med dette og kan ikke ansees som noe annet enn en ren fiskal løsning og dermed lovstridig. Foreningen har protestert på forslaget og byråden har bedt kommune­advo­katen kommenterer vårt brev før hun forsvarer eget fremlegg.

Frivillig registrering i MVA-registeret ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur  

Det faktum at praktiseringen av MVA-reglene i forbindelse med justeringsrett og justeringsplikt varierer så mye fra kommune til kommune gjør at vi på nytt vil gjenta vårt ønske om frivillig registrering i MVA-registeret.  

Dagens regelverk for justeringsavtaler fordrer et samarbeid mellom kommuner på den ene siden og utbyggere på den andre. Over år har det imidlertid i mange tilfeller vist seg krevende å få til dette samarbeidet i praksis. Herunder er det flere kommuner og fylkeskommuner som konsekvent unnlater å bidra til at utbygger får refundert pådratt merverdiavgift.  

Konsekvensen er at merverdiavgiften på kommunal infrastruktur som utbyg­gerne besørger og bekoster likevel – i større eller mindre utstrekning – blir en endelig kostnad, til tross for lovgivers forutsetninger.    

Dagens regelverk skaper betydelige utfordringer også for de tilfeller der utbygger og kommune inngår de nødvendige avtaler. Inngåelse og oppfølgning av merverdiavgifts-avtalene krever juridisk og økonomisk kompetanse og betydelig administrativ oppfølgning på kommunens hånd.  

Merverdiavgiften blir dessuten et tema som tar mye tid i forhandlingene om utbyggingsavtaler, der man ser at særlig større kommuner blir fristet til å utnytte den sterke posisjonen man har i kraft av reglene i plan- og bygnings­loven. Dette har vist seg skape konflikt og svekke tilliten mellom kommuner og utbyggere. I sum fremstår dagens lovverk som et utilstrekkelig regelverk.

Norsk Eiendom er ikke eneste aktør som har bedt om en lovendring for å oppnå reell avgiftsmessig nøytralitet mellom utbyggers og kommuners opparbeidelse av offentlig infrastruktur. Oslo kommune har pekt på dette i brev til finansdepartementet i mars 2020, Bygg21-rapporten «Utbyggingsavtaler - byrdefordeling i ubalanse» nevner det samme, og Høyesterett har i Avinor-dommen (HR-2017-2065-A, avsagt 1. november 2017) påpekt at dagens regelverk har uheldige sider, som ikke kan løses av gjeldende lover. I dette ligger en oppfordring til lovgiver om å rydde opp i de svakheter som ligger i dagens regelverk.  

Konkret mener foreningen at det innføres frivillig registrering i merverdiavgifts-registeret for oppføring av offentlig infrastruktur som skal overtas av det offentlige, slik at utbygger får direkte fradragsrett for den aktuelle merverdi­avgiften.

• En innføring av ordning med frivillig registrering i merverdiavgifts-registeret for privat oppføring av offentlig infrastruktur gir flere fordeler:
• Det blir lik merverdiavgiftsmessig behandling uavhengig av hvilken kommune eller fylkeskommune i landet utbyggingen finner sted.  
• Det vil medføre betydelig lette av den unødvendige administrasjonen og arbeidsbelastningen både hva gjelder forhandlinger og oppfølgning av merverdiavgifts-avtalene.  
• Kommuner i distriktene med mindre kommuneadministrasjoner vil lettere fremstå som like utbyggingsvennlige som større kommuner.  
• Det fjerner risikoen for at det blir gjort feil på kommunalt nivå knyttet til avgiftsbehandlingen av privat opparbeidelse av offentlig infrastruktur.
• Det fjerner risikoen for at det offentlige utnytter den sterke posisjonen de har i kraft av reglene i plan- og bygningsloven når den private part og det offentlige skal samordne om å oppnå refusjon av merverdiavgiften.  

‍

Kanskje kan Oslo kommunes forsøk på å tilegne seg inntekter de ikke har rett til, bidra til at bransjen endelig kan få en kjærkommen lovendring som kan bidra til forutsigbarhet og likebehandling. Fortsetting følger.

Stor aktivitet hele 2023

Foreningen dekker over et stort spenn av tema som er viktig for bransjen. Bare i januar har vi har hatt flere møter på Storting og med regjering om alt fra MVA, fjernvarme, dokumentavgift, saldoavskrivning, sirkulærøkonomi og digitali­sering.  Denne våren vil flere veiledere, kontraktsmaler og rapporter legges frem knyttet til økonomisk bærekraft, boligkjøpsmodeller, bokvalitet og med­virkning. Citykonferansen avholdes 2. mars og forberedelsene til Arendalsuka i august er i gang. Vårt tette samarbeid med Grønn Byggallianse viktig også i 2023 både knyttet til EUs taksonomiarbeid og norske myndigheters arbeid med både sirkulærøkonomi og energipolitikk.

Norsk Eiendom er godt rustet til å håndtere både krevende tider for bransjen, næringspolitisk arbeid og bransjeutvikling. Jeg ser frem til nok et spennende år i vår forening. Håper å se mange av dere på våre mange møtepunkter gjennom året.

‍