Av Tone Tellevik Dahl, 30. august 2023

Tiden det tar å få igjennom en reguleringsplan i pressområdene har økt betydelig de senere årene. I flere kommuner pusher man nå 6 år. En ting er at lang saksbehandlingstid øker kostnadene for utbygger og dermed sluttprisen for boligkjøperen, men prosessene reduserer også volumet på bolig­for­syningen, noe som igjen er prisdrivende.

I flere prosjekter ser vi at kostnadene i stor grad overstiger boligkjøpers betalingsevne, og boligproduksjonen stopper opp. Om vi ikke får bosatt byens fremtidige arbeidstakere, vil offentlig og privat sektor slite med å skaffe seg riktig kompetanse til sine virksomheter, siden de unge hodene ikke får tilgang til boligmarkedet i rimelig avstand til arbeidsplassen. Av ordskiftet i valgkampen ser vi at noen av landets politikere har begynt å våkne opp, men tiltakspakkene de lanserer vil ikke bidra til å bekjempe problemet: At byene vi bygger kun er tilpasset middelklassen og deres skolebarn.

Hvem tar ansvar?

Det faktum at kun 1 % av personer med en inntekt tilsvarende en sykepleierlønn (sykepleierindeksen) kan kjøpe en bolig i Oslo, har fått boligpolitikken høyere opp på velgernes interesseliste. Politikerne i storbyene snakker mye å bygge mer, uten å sette måltall. De peker på den tredje boligsektor, uten å beskrive hva de legger i det, og de ønsker flere studentboliger, uten å gjøre det enklere for flere å bidra til disse boligtypene. Videre har flere partier ideer om hva som skal være minsteareal for en bolig, som igjen bidrar til å gjøre inngangen til eie-markedet vanskelig.

Men selv om flere politikere i storbyene snakker om hvordan man skal få fart på boligbyggingen, er det i stor grad dem som allerede har bolig som har stemme­rett i byene. De som ønsker en bolig i byen, har stemmerett i en annen kom­mune og dermed ingen påvirkningskraft på boligpolitikken for boligmarkedet de ønsker seg inn i. Fra et bransjeståsted er det litt vanskelig å se om partiene tar innover seg det ansvaret de har for å sikre god nok boligforsyning, slik plan- og bygningsloven pålegger dem. Det blir spennende å følge de nye kommune­styrene og se hvor høyt boligpolitikk kommer på deres dagsorden.

Slik bygger vi tillit

Nå som tidligere fortsetter vi som forening vårt arbeid med å utvikle råd og veiledere knyttet til mer effektive planprosesser. Om hvordan vi som bransje og de kommunale myndigheter kan samarbeide bedre, for å sikre at de viktige spørsmålene blir håndtert i tidlig fase og at vi leser og forstår rammene for utbygging i kommunene på samme måte. Å skape et tillitsfullt samarbeid mellom kommune og utbygger vil være helt avgjørende for at samtalene om ulike krav, normer og ønsker kan være konstruktive og effektive.

Tillit kommer ikke av seg selv, og man må øve på det, ofte. Det trengs nøytrale møtesteder og arenaer hvor man kan diskutere forbedring av samarbeid på en god måte. Rom hvor det skapes tillit til at politikere og myndigheter tar samfunns­utfordringene på alvor, og til å oppnå tillit til at bransjen har verktøyene som kan løse disse.  Her har vi som bransjeforening er viktig oppgave.

Jeg er derfor glad for at vi har forvaltningsansvar for BYGG21-veilederen Steg for steg. Det har gitt oss mulighet til å utvikle et kurs for utbyggere om kommunale saksbehandlere om hvordan sikre godt samspill i planprosesser. Dette gjør vi sammen med Oslo Met og deres forsker Gro Sandkjær Hanssen. Vi har allerede hatt kurset i Oslo og Bergen, og i september kjører vi kurs både i Oslo og Trondheim. Vi er særlig glade for at plandirektørene i byene deltar i programmet.  Videre er vi stolte av å ha fått til en felles tiltaksliste sammen med Plan og bygningsetaten i Oslo med grep for å oppnå effektive planprosesser, og vi ønsker å bidra til å synliggjøre hvilke tiltak kommunen utfører selv for å forenkle saksbehandlingsprosessen. Dette er bare noen eksempler på hvordan vi, på overordnet nivå, arbeider for bedre kjennskap til hverandre og dermed økt tillit mellom bransje og myndigheter.

Reguleringsplanens mor

Det viktigste dokumentet en kommune har for å legge til rette for god og effektiv bolig og næringsutbygging er kommuneplanens arealdel. Vanligvis skal den revideres hvert fjerde år, men vi ser en økende tendens, særlig i press­områder, at kommuneplanprosessene tar lenger tid. Er arealdelen generell og tydelig, er ikke nødvendigvis alderen på planen en utfordring. Men blir kommuneplanen for gammel har både ny teknologi, bærekraftsambisjoner og lovkrav bidratt til at nye utbyggingsforslag stanger i gamle tanker i kommune­plans arealdel. Bransjen får da høre at vi ikke forholder oss til plan, uten at kommunene tenker over hvorvidt vi faktisk utkvitterer på en ny tids politiske ambisjoner og nye mulige løsninger.

Boligpolitikk for førstegangskjøperne

Min klare oppfordring til politikere og planmyndigheter er:

• Lag reguleringer som sikrer boligproduksjon også av boliger førstegangs­kjøpere har råd til
• Gjør det mulig å utvikle og tilby studentboliger i langt større omfang uten for mange fordyrende krav
• Gjør kommuneplanen tydelig og generell, slik at planen ikke hindrer bruk av ny bærekraftig teknologi og nye løsninger i tråd med morgendagens behov.
• Ha en åpen dialog med bransjen og ulike interesseorganisasjoner, for å lære mer om utfordringsbildet, mulighetsrommet, og å bygge tillit.