Av Tone Tellevik Dahl, adm. direktør.

Statsbudsjettet ble lagt frem forrige uke. I flere uker har regjeringen dempet forventningene, og det må vel sies de leverte på det. Samtidig som de strammer inn påstår regjeringen at det fortsatt går godt i norsk økonomi. Samferdselsministeren mente sågar at han ikke var bekymret for bygg- og anleggsektoren. Jeg lurer litt på hvem som har overbevist dem om dette!

Den perfekte storm?

Eiendomsbransjen ser nemlig konturene av noe som er større, mer ulikt, og litt dystrere enn alt annet vi har sett før. Etter to år med unormalt høy vekst i bygge­kostnader og boligpriser, rekordlave renter og yielder vi knapt har opplevd før, har Ukrainakrigen gitt oss et helt nytt og utfordrende bilde.

Byggekostnaden vil holde seg på fortsatt høye nivåer. Inflasjonsdempende rente­nivåer vil ikke kunne bite på vedvarende energiknapphet og råvaremangel i et Europa som skal reise seg under og etter krigen.

Rentenivåene fører derimot til lavere boligpriser. Boligprodusentene rapporterer om 13 måneder med sammenhengende fall i salg og igangsettinger av nye boliger, og i august var det på laveste nivå siden finanskrisen. Med både økt byggekost og rentenivå er det flere som avventer å igangsette nye boligprosjekter. Det varslede boligprisfallet grunnet renteeffekter vil trolig bli lavere i pressområder, og kanskje bare flate ut. Det er dårlig nytt for den som jakter sin første bolig, men gir heller ikke trygghet for den som skal selge og igangsette nye prosjekter.

Høyere yieldnivåer reduserer handlingsrommet for oppgraderinger og større vedlikehold for næringsbyggene. Det ser ikke ut til at utleieprisene kan økes for å matche oppgangen i yield. På toppen opplever vi en strammere utlånspraksis fra banksektoren og større finansieringsutfordringer  i bransjen.

Og hadde de økonomiske parameterne vært mer positive, så har vi likevel stor manko på regulerte og byggeklare tomter for å igangsette prosjekter i de større byene.  

Sumvirkningen av dette har allerede gitt bransjen utfordringer over lengre tid, og vil prege oss vinteren 2023.

Betydningen av en bransjeforening

Så hvordan manøvrerer vi som bransjeforening i dagens landskap? Vår viktigste oppgave er jobbe for forutsigbarhet og bærekraftige rammevilkår for en kapitaltung bransje – hvis ansvar er å skape gode rammer for våre liv. Dette gjelder ikke bare i krisetid.

Mange av våre krav har man jobbet med over tid, gjennom skiftende regjeringer, men vi fortsetter til vi er i mål. Det er viktig at en bransjeforening på vegne av de mange kan ta den jobben og fremføre vårt budskap, bygget på innsikt og kunnskap om og fra medlemmene.  

Akkurat nå handler vårt arbeid om å skape forståelse både hos lokale og sentrale myndigheter for hvilke effekter krigen har for bransjen og våre samarbeidspartnere. Vi trenger at de skarpeste hodene og flinkeste hendene fortsatt ser og har karriere­muligheter og trygge arbeidsplasser innen bygg, anlegg og eiendom hvis vi skal kunne realisere våre prosjekter i fremtiden. Derfor har vi et tett samarbeid med Entreprenørforeningen for å holde byggetakten oppe og hele verdikjeden sysselsatt. Det er både vårt samfunnsansvar og vår egennytte at leverandørsiden holder hodet over vannet gjennom de utfordringene vi står overfor.  

Norsk Eiendom har lenge vært tydelig på at eiendomsbransjen har og tar et betydelig ansvar i klimaomstillingen. Energikrisen kan gi oss et viktig momentum i klima- og energiomstillingen ettersom energiprisene gir både gårdeiere, leietakere og bolig­eiere et vesentlig insentiv til energibesparende tiltak.

Vi kan gjøre mye på egenhånd. Vi har lenge sagt at bransjen skal etterspørre mate­rialer og transport med lavest mulig utslipp. Vi skal fortsatt redusere energibehov og -bruk, og generelt tilby gode og miljøvennlige løsninger til våre kunder – det være seg boligkjøpere eller leietakere. Foreningen har utarbeidet strakstiltak, håndbok for by og stedsutvikling og ESG-verktøy for medlemmene. Men vi trenger også ramme­betingelser gjennom lover, forskrifter og innretning på skatter og avgifter for å få dette til å bli økonomisk bærekraftig.  

Prioriterte saker denne høsten

Arbeidet med å få tilbake ENØK-tiltakene i Enova har pågått en stund. Foreløpig har regjeringen kun tilgodesett husholdninger og enkelte leietakere med høye strøm­utgifter. Vårt mål denne høsten er at Stortinget ser at det er ved energieffektivi­sering av eksisterende bygg de enklest kan nå sine ønskede 10TWh i kutt.

I flere deler av landet er det stor manko på regulerte og byggeklare tomter hvor bransjen kan igangsette nye prosjekter. De få tomtene som er regulert ligger gjerne i kommunenes boligreserver, og der kan de bli liggende lenge. Årsaken er at de ikke er økonomisk realiserbare. Kravene i reguleringsplanen er for dyre å gjennomføre sett opp mot betalingsvilje- og evne i området.  

Enkelte kommuner bruker gjerne boligreserven som et argument for at de ikke trenger å arbeide raskere. Samtidig ser vi at kommunene beregner boligreserve på svært ulike måter. For å kunne ha en god nok samtale om reserver og hva man som hindrer at planer realiseres må vi bli enig om tallene. Derfor har vi utfordret departe­mentet til å lage en veileder for beregning. Da kan vi i hvert fall snakke ut fra de samme tallene.  

Parallelt jobber Norsk Eiendom sammen med departement og kommuner om tiltak for å sikre økt forutsigbarhet og raskere saksbehandling i plansaker. Denne høsten arbeider departementet med ny lovtekst i plan og bygningsloven knyttet til område­modellen, en endring initiert av Norsk Eiendom. Får vi gjennomslag for dette vil det få stor innvirkning på både fart og innhold i planprosessene, særlig i større kommuner med store utbyggings- og transformasjonsområder.

Når krisene tar slutt og landet igjen kan bygges

Det finnes mange nok rapporter og analyser som spår en mørk og krevende høst og vinter, men jeg håper dere også ser at foreningen jobber systematisk med saker som kan sikre å hjulene holdes i gang i hele verdikjeden slik at prosjektene blir lønnsomme og kundene får gode produkter.  

Vi anbefaler bransjen å holde reguleringsarbeidet oppe gjennom den kommende perioden. Vi vil snart se lys i enden av tunellen, og da trenger vi også byggeklare tomter å igangsette nye prosjekter på. Det kan fort gå bra!

Hør på #Eiendomspodden:

Hva bør politikerne gjøre når usikkerheten rår i eiendomsmarkedet?

‍