Boligkjøpsmodeller - den nye vinen?

Boligkjøpsmodeller - den nye vinen?

Boliglånsrenten stiger kraftig samtidig som boligbyggingen har svært lav fart. Politikerne ønsker høyere boligbyggingstakt, men gjør lite for å få fortgang. Samtidig ønsker myndighetene at det skapes flere veier inn i boligmarkedet. Men fører alle veier til egen bolig? Og hva må i så fall på plass?

Av Tone Tellevik Dahl, adm. direktør i Norsk Eiendom

Den tredje boligsektor

Den tredje boligsektor er et begrep politikerne har vært glad i, i mange år, uten at de har klart å fylle det med noe særlig konkret. Intensjonen er god.  Formålet til denne sektoren skulle være en enklere vei inn i boligmarkedet, selv om du ikke hadde mye egenkapital eller høy lønn.  

Utfordringen vi står i nå er at gruppen som i dag ikke kommer seg inn i boligmarkedet er i kraftig vekst, tross at de kanskje har heltidsstilling i offentlig sektor. Målgruppen for den såkalte tredje boligsektor er i ferd med å bli målgruppen for førstegangs- eller reetableringsbolig som sådan.  

Diskusjonene om hvordan en tredje sektor skulle finansieres, og hvem som eventuelt skal subsidiere en rimeligere bolig har gått høyt og lavt blant politikerne. Foreløpig har ikke det offentlige vært særlig lystne på å subsidiere noen boliger. Noen politikere drømmer om den danske allmenboligmodellen som svaret på det hele, men glemmer at der er man kun leietaker og ikke eier.  

Både boliglånsforskrift, skattelova og burettslagslova har skapt utfordringer når det gjelder skalering av ulike kjøpsmodeller, men Norsk Eiendom fikk i hvert fall gjennomslag for å få endret maksgrensen i borettslag gjennom årets vedtak av statsbudsjettet.  

Krav om rimelige boliger i reguleringsplan?

Mens det offentlige stort sett har snakket om en ny boligsektor, har bransjen prøvd å finne løsninger på politikernes mål om flere veier inn i boligmarkedet. Ulike boligkjøpsmodeller, slik som "deleie", "leie til eie" eller egenkapitalgarantier, utvikles og prøves nå ute blant boligutbyggerne. De ulike modellene som nå prøves ut i markedet tas som hovedregel godt imot.  Faktisk så godt, at myndighetene vurderer å stille krav i reguleringsplan om at et visst antall av boligene som planlegges må selges gjennom boligkjøpsmodeller.  Dette siste er ikke så bra.

Norsk Eiendom er positive til en markedsdrevet utvikling av boligkjøpsmodeller, men ikke at dette blir et krav i nye prosjekter.  

Kommunaldepartementet støtter Norsk Eiendom i dette synet, hvor KDDs rapport utarbeidet av Oslo Economics konkluderer med at det er alt for prematurt å stille krav i reguleringsplaner til bestemte type boliger. Det er foreløpig få boliger i markedet med disse modellene, og selv om boligkjøpsmodellene senker terskelen for enkelte kjøpergrupper inn i eierlinja, kan en utstrakt bruk av disse modellene føre til raskere prisvekst og lavere boligproduksjon. I stort omfang kan altså disse modellene bidra til å forverre boligsituasjonen for dem den er tenkt å hjelpe.  

Disse modellene innebærer en høyere andel kapitalbinding for utbygger, samtidig som markedsrisiko overføres fra boligkjøper til utbygger. Får vi krav om at eksempelvis 30 % av nye boliger i et prosjekt skal tilbys som alternative boligkjøpsmodeller vil kapitalbindingen føre til at utbyggers neste prosjekter må utsettes, og den totale boligproduksjonen går ned. Krav i reguleringsplaner er derfor ikke veien å gå.

På tross av usikkerheten og risikoen som alternative boligkjøpsmodeller innebærer for utbygger, opplever vi i Norsk Eiendom stor pågang blant våre medlemmer, som etterspør råd, veiledning og erfaringer fra bruk av disse modellene, og tips og hint om hvordan man kan utvikle egne modeller.

Kontraktsmaler for boligkjøpsmodeller

Bildet er likevel ikke helsvart. Det er vilje i bransjen til å bidra med boligkjøpsmodeler, og finansinstitusjonene sier de kan være villige til å dekke hele eller deler av kapitalbindingen hos utbygger, dersom boligkjøpsmodellene får mer ordnede former. Derfor igangsetter Norsk Eiendom nå arbeidet med å utarbeide veiledninger og kontraktsmaler for hvordan utbyggerne kan tilrettelegge for, tilby og prøve ut alternative boligkjøpsmodeller.  

For til syvende og sist, det avgjørende er å kunne tilby en god og fast bosituasjon, også for hun som i dag faller utenfor boligmarkedet. Å sikre livskvalitet gjennom å etablere en egen bopel, et eget hjem. Alternative boligkjøpsmodeller kan derfor spille en viktig rolle for å løfte flest mulig over i eierlinja, grunnsteinen i norsk boligpolitikk.

For Norsk Eiendom er det avgjørende å sikre kvalitet i avtaleverket, og senke risiko for å benytte modellene både for utbygger og boligkjøper. Modellene må utformes balansert, slik at vi kan forebygge uheldig praksis og negativt omdømme for bransjen, ved at det blir vanskeligere for enkeltaktører å operere med ubalanserte og useriøse avtaler når det foreligger en bransjestandard.

Vi er glade for at Finans Norge ønsker å delta i dette arbeidet, slik at vår bransjestandard også omfavnes av finansbransjen. Nettopp for å kunne redusere kapitalbinding og risiko for utbygger, noe som er en viktig faktor for at flere skal ønske å prøve ut disse modellene. Ved å ta dette bransjeansvaret, mener vi dessuten det vil gi oss et godt utgangspunkt for å påvirke bransjens rammebetingelser på området.

Boliglånsforskriften

Like viktig som gode alternative boligkjøpsmodeller er utformingen av boliglånsforskriften. Flere vil også kunne få tilgang til egen bolig, dersom egenkapitalkravene justeres, dersom det utarbeides unntaksordninger for førstegangsetablerere, par i samlivsbrudd og annet.  

Samtidig som Norsk Eiendom ønsker å harmonisere modellene for alternative boligkjøpsmodeller, arbeider vi med konkrete forslag til hvordan boliglånsforskriften kan justeres slik at flere kan kjøpe egen bolig i det ordinære boligmarkedet.

Høstens aktiviteter

Etter en svært travel vår, med mange webinarer, foredrag, medlemsbesøk og medlemsmøter, går vi nå inn for sommerlanding. Men så snart vi er tilbake i august venter en innholdsrik Arendalsuke hvor Norsk Eiendom har et tett program i partnerfelleskapet Bygg Arena Arendal. De av dere som er i byen den uken, håper jeg stikker innom Baker Jørgensen på torget, som er våre lokaler for 30 programposter i løpet av uken. Videre ser vi frem til studietur til Rotterdam, høstmøte og regionale Citykonferanser og ulike medlemsbesøk og webinarer.  

1. juli har jeg 2-års dag i Norsk Eiendom. Selv om Norge og bransjen har stått i konstant kriseberedskap disse årene, gjennom pandemi og effekter av krig, så opplever jeg en bransje som er utrolig omstillingsdyktig, løsningsorientert og utålmodig på vegne av de mange bærekraftsmålene vi som bransje har satt oss. Det er en utrolig inspirerende å jobbe med og for en bransje som er så full av kompetanse, og så har så stor påvirkning på våre liv. Jeg gleder meg derfor stort til å ta fatt på foreningens mange oppgaver etter sommeren - men først ferie.

Riktig god sommer, alle sammen!

Vidar Fiskum

Tone Tellevik Dahl

Adm. direktør

Næringspolitikk, myndighetskontakt, media

ttd@noeiendom.no

Mobil: 975 09 225

Se flere bilder

Hold deg oppdatert på det siste fra Norsk Eiendom, meld deg på vårt nyhetsbrev!

Vi jobber for å gjøre din hverdag enklere, motta nyhetsbrev fra oss og hold deg oppdatert på de viktigste sakene i eiendomsbransjen.

Meld deg på her