HØRINGSSVAR – FORSLAG AV ENDRINGER I REGLENE OM SØKNAD OG DOKUMENTASJON I BYGGESAKER (SAK10 KAP. 1, 3, 5, 6 OG 12)

Norsk Eiendom er eiendomsbransjens bransjeforening og representerer ca 300 eiendomsaktører over hele landet. Våre medlemmer utvikler og forvalter både bolig- og næringseiendom, vi former, utvikler og forvalter stedene og byggene som omgir samfunnslivet. Skal eiendomsbransjen kunne utføre sitt samfunnsbidrag, trenger vi forutsigbare og forutberegnelige rammebetingelser.

Norsk Eiendom ga et omfattende høringssvar til DiBKs første høring i 2025, og det er positivt at direktoratet har lyttet til innspillene og sendt forslaget på ny høring. Vi støtter grunnambisjonene i høringsforslaget, men har en rekke konkrete merknader som vi ber tas hensyn til i det endelige regelverket.

Norsk Eiendom er generelt positiv til forslaget. Uttømmende lister for søknadsdokumentasjon er et viktig grep som bransjen har etterlyst, den femdelte oppdelingen av dokumentasjonskrav er en klar forbedring fra 2025-høringen, og egne bestemmelser for situasjonsplan og tegninger adresserer de vanligste mangelkildene. Det er imidlertid fortsatt store uløste utfordringer knyttet til kommunenes dokumentasjonskrav i arealplaner som dette forslaget ikke adresserer. Vi anmoder KDD om å ta dette opp i separat lovarbeid.

Det følgende er skrevet i henhold til svarknappene i DiBKs høringsportal:

Kapittel 2 – Krav til søknadsdokumentasjon (§§ 5-3 til 5-5)

§ 5-3 Opplysninger i søknad om rammetillatelse

Hva synes du om den foreslåtte oppdelingen av bestemmelsen?

Positiv

Kommentar: Den femdelte oppdelingen er en klar forbedring. Skillet mellom opplysninger som alltid skal med, opplysninger knyttet til ansvarlige foretak, situasjonsbetingede opplysninger, opplysninger ved avvik fra lov/plan, og opplysninger tiltakshaver frivillig kan inkludere, er logisk. Vi anmoder om at veiledningen gir konkrete eksempler på hvilke tiltakstyper som utløser hvilke av bokstavene i tredje ledd, slik at praksisvariasjonen mellom kommunene reduseres.

Vi stiller likevel spørsmål om det er behov for søknad om rammetillatelse for tiltak som kan omsøkes uten ansvarlige foretak etter pbl § 20-4. Er dette en mer teoretisk mulighet enn en reel mulighet? Dette ble også vurdert i forbindelse med lovendringen i 2010, blant annet i arbeidet i blankettkomiteen. Etter dialog med departementet og avklaringer med DiBK ble det den gang valgt å ikke åpne for rammesøknad for tiltak uten ansvarsrett.

Hva synes du om at kravene til opplysninger i søknader er foreslått som uttømmende lister?

Positiv

Kommentar: Uttømmende lister er et av de viktigste grepene i dette forslaget, og noe Norsk Eiendom har etterlyst. At kommunen ikke kan be om søknadsopplysninger som ikke eksplisitt fremkommer av listen, vil gi langt mer forutsigbar byggesaksprosess. Vi støtter også presiseringen om at kommunen fortsatt kan etterspørre informasjon for andre formål (matrikkelføring, infrastrukturinteresser o.l.), men at slik informasjon ikke skal påvirke om søknaden er komplett eller utfallet av byggesaken. Vi ber om at dette skillet fremgår tydelig av selve forskriftsteksten, ikke kun av merknaden.

Samtidig vil vi påpeke at så lenge kommunene kan fastsette egne dokumentasjonskrav i arealplaner, vil det i praksis være vanskelig å etablere reelt uttømmende lister på nasjonalt nivå. Vi viser i den sammenheng til våre kommentarer rundt dette og svar på neste spørsmål.

Er det noen krav som mangler i den uttømmende listen til § 5-3?

Nei

Kommentar: Listen er i all hovedsak dekkende. Vi vil likevel peke på at bokstav g) om arealplaner ikke fullt ut løser den grunnleggende utfordringen om kommunenes varierende dokumentasjonskrav i selve arealplanene. Denne «dokumentasjonsinflasjon» i arealplaner er fortsatt uregulert, og vi anmoder KDD om å

vurdere nasjonale føringer for hva slags dokumentasjonskrav kommunene kan fastsette i arealplan som går ut over kravene i kap 5.

Har du noen merknader om forslagets effekter for digitalisering?

Ingen kommentar

Har du noen andre generelle innspill til § 5-3?

Ingen kommentar

§ 5-3 første ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-3 første ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 første ledd bokstav a) (tiltakshavers signatur)?

Kommentar: Vi støtter kravet om digital signatur. Vi ber om at veiledningen avklarer hva som er akseptable former for digital signering, særlig for privatpersoner og utenlandske tiltakshavere, slik at dette ikke skaper unødige hindringer i praksis for mindre tiltak.

Har du noen innspill til § 5-3 første ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 første ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 første ledd bokstav d) (nabovarsling)?

Kommentar: Vi støtter ordlyden som krever enten dokumentasjon av at alle berørte er varslet, eller at nabovarsling er unnlatt helt. Det er viktig at veiledningen klargjør hva som menes med «tilstrekkelig varslet» og hva som utgjør tilstrekkelig dokumentasjon der søker hevder at naboer ikke er berørt.

Har du noen innspill til § 5-3 første ledd bokstav e)?

Vi støtter i utgangspunktet denne. Men det må gjøres en vurdering i hvor mye ansvar som overføres fra de ulike prosjekterende foretakene til ansvarlig søker her. Det er de prosjekterende foretakene som er ansvarlig for valgte løsninger, og skal fortelle søker om behov for dispensasjon og eller søknad om unntak fra tekniske krav.

Vi stiller også spørsmål om hva som menes med tekniske krav, kun det som fremkommer av Byggteknisk forskrift (TEK17) eller tekniske krav i arealplan, som går ut over TEK17.

Vi mener DiBK også bør presisere i veiledningen at tekniske krav i arealplaner som gjentar eller skjerper kravene i TEK17, ikke er gyldige krav som kan stilles tiltak eller benyttes i byggesaksbehandlingen. Det bør tydelig fremgå at det erTEK17 som gjelder og går foran tekniske bestemmelser i arealplan, jf. statsrådens brev av 15. 9.2025.

Har du noen innspill til § 5-3 første ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

§ 5-3 andre ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-3 andre ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 andre ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 andre ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 andre ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

§ 5-3 tredje ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-3 tredje ledd?

Kommentar: Formuleringen «dersom de er relevante for tiltaket og nødvendige for at kommunen skal kunne behandle søknaden» er fortsatt skjønnspreget. Vi anmoder om at veiledningen gir konkrete eksempler på hvilke tiltakstyper og situasjoner som typisk utløser de ulike bokstavene. Uten slik veiledning vil praksisvariasjonen mellom

kommuner vedvare. Vi ber også om at det presiseres at kommunen ikke kan kreve opplysninger fra tredje ledd dersom de ikke er nødvendige for kommunens vurdering av de materielle kravene.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav b)?

Norsk Eiendom anmoder om at reglene rundt samordningsplikter i SAK10 med veiledning tydeliggjøres slik det fremkommer i bruttolisten med 72 tiltak for rasker plan- og byggesaksprosesser og tiltak Byggesak 3-1: Klargjøre reglene for samordningsplikt i byggesak, jf. Pbl. § 21-5 og SAK10 § 6- 2:

Dagens regler forutsetter at kommunen/søker klarer å identifisere at tiltaket skal samordnes med annen myndighet (uklart når). Det forutsetter videre at "noen" avgjør om det kreves samtykke/tillatelse eller uttalelse (kan også være uklart). Det burde vært avklart hvilke lover det skal samordnes mot. Det burde vært angitt med bestemmelser hva som kan kreve tillatelse/samtykke etter særlov. Hvem som er myndighet bør så langt det kan, avklares i lov/SAK.

I tillegg bør det gjøres en opplæring av annen myndighet i forhold til plan- og byggesaker. Se også tiltak Plan 2-1: Krav til mer samordning, prioritering og avgrensning av uttalelser og innsigelser, hvor dette er beskrevet.

En klargjøring av reglene for samordningsplikt i byggesak vil bidra til tydeligere forventningsavklaringer mellom kommune og sektormyndigheter om handlingsrom i byggesak, særlig der tiltak er i samsvar med lov, forskrift og reguleringsplan. Det kan igjen gi raskere saksbehandling, redusert byråkrati og økt forutsigbarhet for berørte parter.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav c)?

Det er behov for en tydeliggjøring av reglene for når det må søkes om utslippstillatelse etter forurensningsloven. I slike saker skal det som utgangspunkt først foreligge tillatelse etter forurensningsloven, før tiltaket behandles etter plan- og bygningsloven. I praksis håndteres dette ulikt mellom kommuner – noen behandler det samlet, mens andre gjennomfører to eller flere separate prosesser og vedtak. Dette skaper unødig usikkerhet og variasjon.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav e) (overvann)?

Kommentar: Vi støtter presiseringen om at overvannshåndtering ikke skal være ferdig detaljprosjektert ved rammesøknad. Vi gjentar imidlertid vår bekymring fra 2025: det er uklart om denne presiseringen gjelder der tiltaket er underlagt dokumentasjonskrav til overvann i arealplan. Vi ber om at veiledningen entydig slår fast at kravet i tredje ledd bokstav e) gjelder uavhengig av om arealplanen stiller krav til overvannsdokumentasjon, slik at kommunene ikke krever ferdig detaljprosjektering på rammestadiet med hjemmel i planbestemmelser.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav g) (arealplaner)?

Kommentar: Vi støtter høringsnotatets eksempler på hva som er tilstrekkelig dokumentasjon der tiltaket er åpenbart innenfor planens krav, og ber om at disse eksemplene tas inn i veiledningen. Vi vil imidlertid peke på at bokstav g) ikke løser den grunnleggende utfordringen med at mange kommuner innarbeider detaljerte og varierende dokumentasjonskrav i sine arealplaner, som i praksis fungerer som en omgåelse av de uttømmende listene i SAK10. Vi ber om at forholdet mellom § 5-3 og arealplanbaserte dokumentasjonskrav avklares, enten i forskriftsteksten eller i en tydelig merknad.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav i)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav j) (visuelle kvaliteter)?

Kommentar: Vi er positive til at kravet om dokumentasjon av arkitektonisk utforming er tatt tilbake inn etter tilbakemeldingene fra 2025, og at det er reformulert som «redegjørelse for tiltakets visuelle kvaliteter» med en betinget plassering under tredje ledd. Vi ber om at veiledningen klargjør at enkle tiltak, for eksempel bygg som viderefører utformingsprinsippene for omkringliggende bebyggelse, ikke automatisk utløser kravet om en slik redegjørelse.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav k)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav l)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav m)?

De fleste kommuneplaner har egne bestemmelser om dette. Vi anbefaler at bestemmelsen skrives om og viser til at dersom det er stilt egne krav i kommuneplanen så har denne forrang før denne bestemmelsen. Dette for å unngå unødig dobbeldokumentasjon om samme tema.

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav n)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav o)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav p)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav q)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav r)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav s)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav t)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav u)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav v)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 tredje ledd bokstav w)?

Bestemmelsen må skrive om. Den kan leses slik at kreves omfattende dokumentasjon i nesten alle byggesøknader som omfatter tiltak på eksisterende bygg. Dette er lite hensiktsmessig. Det er derfor behov for en tydelig avgrensning av når det skal kreves dokumentasjon av tilstandsvurdering, og at kravet begrenses til de tilfellene hvor det er reelt nødvendig.

§ 5-3 fjerde ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-3 fjerde ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 fjerde ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 fjerde ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 fjerde ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 fjerde ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 fjerde ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

§ 5-3 femte ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-3 femte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 femte ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 femte ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 femte ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 femte ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 femte ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-3 femte ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

§ 5-4 Opplysninger i søknad om igangsettingstillatelse

Har du noen generelle innspill til § 5-4?

Kommentar: Vi er positive til at det for første gang etableres en klar og uttømmende liste for igangsettingstillatelsen. Vi støtter at erklæringer om ansvarsrett for utførelse ikke kreves ved igangsettingstillatelsen, men kan sendes inn løpende. Vi savner en eksplisitt

presisering av at kommunen ikke kan avvente igangsettingstillatelsen under henvisning til manglende dokumentasjon som ikke er listet opp i § 5-4.

Men vi går sterkt imot at all detaljprosjektering skal være ferdigstilt ved søknad om "siste" igangsettingstillatelse og søknad i ett trinn.

Er det noen krav som mangler i den uttømmende listen til § 5-4?

Nei

Ingen kommentar

§ 5-4 første ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-4 første ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 første ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 første ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

§ 5-4 andre ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-4 andre ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 andre ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

§ 5-4 tredje ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-4 tredje ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav c)?

Vi er kritiske til at all detaljprosjektering skal være ferdigstilt ved søknad om "siste" igangsettingstillatelse og søknad i ett trinn.

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav d)?

Det er behov for å omarbeide bestemmelsen slik at krav til kontroll knyttes til første relevante søknad om igangsettingstillatelse ved trinnvis igangsetting. Kontroll bør ikke kreves ferdigstilt tidligere enn det som er nødvendig for den aktuelle fasen av tiltaket. F.eks. vil det i mange prosjekter være hensiktsmessig å kunne gjennomføre grunnarbeider og andre innledende arbeider før kontroll av brannsikkerhetskonseptet foreligger.

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 tredje ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

§ 5-4 fjerde ledd

Har du noen generelle innspill til § 5-4 fjerde ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 fjerde ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-4 fjerde ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

§ 5-5 Opplysninger i søknad om tillatelse i ett trinn

Har du noen generelle innspill til § 5-5?

Kommentar: Vi støtter strukturen og er positive til at 3-ukerssaker skal merkes i søknaden (bokstav g). Dette gir bedre oversikt for kommunen og søker og legger til rette for mer effektiv behandling av enkle saker.

Er det noen krav som mangler i den uttømmende listen til § 5-5?

Nei

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-5 første ledd bokstav e)?

Kommentar: Vi støtter ikke påstanden om at i søknader om tillatelse i ett trinn skal søker opplyse om tiltaket oppfyller alle relevante tekniske krav, ettersom tiltaket da skal være ferdig prosjektert.

For søknader i ett trinn må den prosjekteringen som er nødvendig for å få igangsettingstillatelse kunne presenteres, mens det er fortsatt mye detaljprosjektering som må gjøres etter igangsetting.

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-5 første ledd bokstav g) (3-ukerssaker)?

Kommentar: Vi støtter at 3-ukerssaker skal merkes. Vi ber om at veiledningen klargjør konsekvensen dersom søker krysser av for 3-ukersfrist uten at vilkårene faktisk er oppfylt – herunder om kommunen kan omdefinere fristen uten å kontakte søker, eller om søker skal varsles.

Har du noen innspill til § 5-5 andre ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-5 tredje ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-5 tredje ledd bokstav v)?

Ingen kommentar

Kapittel 3 – Situasjonskart, situasjonsplan og tegninger

Hva synes du om grepet med å lage konkrete bestemmelser for krav til situasjonskart, situasjonsplan og tegninger (generelt)?

Positiv

Kommentar: Dette er et godt grep. Mangler knyttet til tegninger og situasjonsplan utgjør de største mangelgruppene på tvers av alle søknadstyper. Uttømmende lister for disse dokumentene gir søker en konkret sjekkliste og gir kommunen et klart mandat for hva som kan kreves.

§ 5-8 Situasjonskart

Hva synes du om grepet med å regulere krav som stilles til situasjonskart?

Positiv

Ingen kommentar

Burde det kun være kommunen som skal kunne utarbeide situasjonskart til bruk i byggesaker, eller burde andre også kunne tilby dette?

Nei – andre bør også kunne tilby dette

Kommentar: Norsk Eiendom mener det er for restriktivt å begrense retten til å utarbeide situasjonskart til kommunen alene. I mange prosjekter, særlig større utbygginger, er det både praktisk og effektivt at søker selv kan innhente eller utarbeide kartgrunnlaget, forutsatt at det oppfyller kravene i § 5-8. En absolutt begrensning til kommunen som eneste kilde bør ikke innføres uten grundigere utredning av konsekvensene for prosjekttid og ressursbruk.

Har du noen andre innspill til § 5-8 første ledd?

Kommentar: Vi støtter presiseringen om at situasjonskartet skal være prosjekteringsgrunnlag og grunnlag for situasjonsplanen. Vi anmoder om at veiledningen avklarer hva som skjer i tilfeller der kommunens situasjonskart er utdatert eller mangler informasjon som er relevant for søknaden, og om søker i slike tilfeller kan supplere med egne kart eller data.

Har du noen innspill til § 5-8 andre ledd?

Ingen kommentar

Er det noen opplysninger som mangler i § 5-8 tredje ledd?

Nei

Ingen kommentar

Har du noen andre innspill til § 5-8 tredje ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 tredje ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Er det noen opplysninger som mangler i § 5-8 fjerde ledd?

Nei

Ingen kommentar

Har du noen andre innspill til § 5-8 fjerde ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav i)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav j)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav k)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav l)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav m)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 fjerde ledd bokstav n)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-8 femte ledd?

Ingen kommentar

§ 5-9 Situasjonsplan

Hva synes du om grepet med å regulere krav som stilles til situasjonsplan spesifikt?

Positiv

Ingen kommentar

Har du noen generelle innspill til § 5-9?

Kommentar: Bestemmelsen er dekkende. Vi er særlig positive til at listen er uttømmende, og at søker selv kan velge om opplysningene i syvende ledd skal fremgå av situasjonsplan eller av tegninger. Vi ber om at veiledningen avklarer praksis for store eiendommer der deler av situasjonsplanens innhold er irrelevant for det omsøkte tiltaket.

Er det noen krav til opplysninger som mangler i § 5-9?

Nei

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 første ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 andre ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 tredje ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 fjerde ledd?

Ingen kommentar

Har du noen generelle innspill til § 5-9 femte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 femte ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 femte ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 femte ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 femte ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen generelle innspill til § 5-9 sjette ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav i)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav j)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav k)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav l)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav m)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav n)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 sjette ledd bokstav o)?

Ingen kommentar

Har du noen generelle innspill til § 5-9 syvende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav i)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav j)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav k)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav l)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-9 syvende ledd bokstav m) (to spørsmål med samme bokstavmerking)?

Ingen kommentar

§ 5-10 Tegninger

Hva synes du om grepet med å regulere krav som stilles til tegninger spesifikt?

Positiv

Kommentar: Vi støtter helhetlig bestemmelsens oppbygging og uttømmende karakter. Presiseringen om at tekniske krav som følger direkte av TEK ikke skal dokumenteres på tegninger er viktig og riktig, og bør fremheves tydelig i veiledningen. Vi er positive til at BIM-filer åpnes som innleveringsformat, og at kravene til byggesaks-BIM er regulert.

Har du noen generelle innspill til § 5-10?

Ingen kommentar

Er det noen krav til opplysninger som mangler i § 5-10?

Nei

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 første ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 andre ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 tredje ledd?

Kommentar: Kravet om én tegning per side kan by på praktiske utfordringer for enkle tiltak der søker ønsker å gjøre informasjon kompakt. Vi ber om at veiledningen klargjør om det åpnes for unntak ved analoge søknader for meget enkle tiltak, og om ordningen praktiseres med forholdsmessighet.

Har du noen generelle innspill til § 5-10 fjerde ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjerde ledd bokstav i)?

Ingen kommentar

Har du noen generelle innspill til § 5-10 femte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 femte ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 femte ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 femte ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 femte ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 femte ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 sjette ledd?

Kommentar: Vi er positive til presiseringen om at tekniske krav ikke skal dokumenteres på tegningene som den klare hovedregelen, og at unntak kun gjelder der det er søkt om unntak eller dispensasjon fra tekniske krav. Dette er et viktig signal til kommunene om

grensen mellom søknadsbehandling og tilsyn. Vi ber om at dette presiseres tydelig i veiledningen, herunder at kommunen ikke kan kreve tegninger som dokumenterer oppfyllelse av spesifikke TEK-krav (f.eks. romhøyde, lys- og luftforhold) uten at det er søkt om unntak fra disse.

Har du noen innspill til § 5-10 syvende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 åttende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 niende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 tiende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 ellevte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 tolvte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 trettende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-10 fjortende ledd?

Ingen kommentar

Kapittel 4 – Krav til vedtak (§ 6-3)

Hva synes du om den foreslåtte oppdelingen av § 6-3?

Positiv

Kommentar: Vi støtter strukturen og den tydeliggjøringen oppdelingen gir for kommunens saksbehandlere. Vi merker oss at listen for vedtak ikke er uttømmende, i motsetning til listene for søknadsdokumentasjon, noe vi aksepterer da kommunens skjønn i saksbehandlingen er større.

Burde bestemmelsen også gjelde for avslag på søknad om rammetillatelse eller tillatelse i ett trinn, eller kun for tillatelser?

Ja

Kommentar: Et avslag uten tydelig angivelse av grunnlaget og hvilke krav søknaden ikke oppfyller, skaper unødvendig usikkerhet og forlenger prosessen. Vi ber om at det tilføyes at avslag skal angi hvilke krav søknaden ikke oppfyller, og hva som eventuelt kan rettes for at tillatelse kan gis.

Hvis bestemmelsen også skal gjelde for avslag, må det gjøres noen tilpasninger i bestemmelsen?

Ja

Kommentar: For avslag bør bestemmelsen tilpasses slik at den angir at vedtaket skal inneholde en begrunnelse for hvilke krav søknaden ikke oppfyller, og i nødvendig grad hva som kreves for at tillatelse kan gis. Første og andre ledd kan i all hovedsak gjelde uendret.

Har du noen andre generelle innspill til § 6-3?

Ingen kommentar

§ 6-3 første ledd

Har du noen generelle innspill til § 6-3 første ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 første ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 første ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 første ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 første ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

§ 6-3 andre ledd

Har du noen generelle innspill til § 6-3 andre ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 andre ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 andre ledd bokstav b)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 andre ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 andre ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

§ 6-3 tredje ledd

Har du noen generelle innspill til § 6-3 tredje ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav a)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav b) (nabomerknader)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav d)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav e)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav f)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav g)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav h)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav i) (visuelle kvaliteter)?

Kommentar: Vi er positive til at kommunens vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter skal fremgå av vedtaket. Vi ber om at veiledningen presiserer at vurderingen skal være tilpasset tiltakets karakter og at enkle, kurant behandlede tiltak ikke trenger en detaljert vurdering av visuelle kvaliteter i vedtaket.

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav j) (plassering og toleransegrenser)?

Kommentar: Vi er positive til at toleransegrenser for tiltakets plassering skal fremgå av vedtaket. Klare toleransegrenser vil spare søker og kommunen for unødvendige diskusjoner i bygge- og ferdigattest-fasen, og er viktig for forutsigbarhet. Vi ber om at veiledningen gir eksempler på hva som er rimelige toleransegrenser for ulike tiltakstyper.

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav k)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav l) (kart- og tegningsgrunnlag)?

Kommentar: Vi er positive til dette kravet. At vedtaket eksplisitt angir hvilket kart- og tegningsgrunnlag som ligger til grunn, er avgjørende for ettertiden og særlig ved fremtidige endringssøknader, kontrollsaker og tvister. Vi ber om at veiledningen presiserer at dette innebærer konkret angivelse av tegningsnummer/dato, ikke bare en generell henvisning til søknaden.

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav m)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav n)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav o)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav p)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav q)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav r)?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 6-3 tredje ledd bokstav s) (vilkår)?

Kommentar: Vi er positive til at vilkår skal fremgå tydelig med angivelse av når de må være oppfylt. Upresise vilkår uten tidsfrist er en av de vanligste kildene til forsinkelse og konflikt i byggeprosjekter. Vi ber om at veiledningen presiserer at vilkår skal knyttes til konkrete milepæler (f.eks. «før igangsettingstillatelse» eller «før ferdigattest»), og ikke formuleres som løpende krav uten tidsangivelse.

Kapittel 5 – Andre endringer i SAK kapittel 5

§ 5-1 Generelle krav til søknad og dokumentasjon

Har du noen innspill til § 5-1?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-1 andre ledd?

Ingen kommentar

§ 5-2 Varsel til naboer og gjenboere

Har du noen generelle innspill til § 5-2?

Kommentar: Vi er positive til at bestemmelsen er restrukturert og gjort mer lesbar. Vi er imidlertid negative til ett av de konkrete grepene (se nedenfor om elektronisk varsling), og har en merknad til fjerde ledd om dispensasjonsinformasjon.

Hva synes du om grepet med å redusere mulighetene for hvordan nabovarsel kan gjennomføres elektronisk (kun Fellestjenester)?

Negativ

Kommentar: Norsk Eiendom er uenig i forslaget om at elektronisk nabovarsling kun kan skje via Fellestjenester plan og bygg, og ikke via e-post. Vi anerkjenner argumentet om bedre notoritet og leveransebekreftelse via Fellestjenester, men forslaget reiser praktiske problemer: ikke alle privatpersoner er komfortable med offentlige digitale tjenester, og e-post er en veletablert og juridisk anerkjent kommunikasjonsform. En absolutt begrensning kan øke administrativ byrde og forsinke enkle saker unødvendig. Vi mener løsningen heller bør være at veiledningen tydeliggjør kravene til dokumentasjon

ved e-post-varsling (f.eks. lesebekreftelse eller besvart e-post), fremfor å forby metoden. Alternativt bør det innføres en overgangsordning der e-post er tillatt frem til Fellestjenester-løsningen er tilstrekkelig utbygd og kjent.

Har du noen andre innspill til § 5-2 andre ledd?

Kommentar: Dersom forslaget om kun Fellestjenester opprettholdes, ber vi om at det tydeliggjøres at personlig overlevering med signert kvittering fortsatt er fullt gyldig og enklest for varsling av naboer i samme bygning eller på samme eiendom.

Har du noen innspill til § 5-2 tredje ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-2 fjerde ledd (dispensasjon i nabovarsel)?

Kommentar: Vi gjentar vår bekymring fra 2025: merknaden til fjerde ledd sier at «den fullstendige begrunnelsen for dispensasjonssøknaden, inkludert eventuell beskrivelse av fordeler og ulemper, skal legges ved nabovarselet». Vi mener dette er en vesentlig utvidelse av gjeldende rett og kan skape unødvendige konflikter og forsinkelser. Det er vanlig praksis å vedlegge en overordnet søknad med begrunnelse, ikke en fullstendig fordel/ulempe-analyse. Vi ber om at veiledningen tydeliggjør at «begrunnelsen» ikke krever samme dybde og struktur som dispensasjonsvurderingen kommunen gjør etter pbl. § 19-2, men at det er tilstrekkelig at naboen forstår hva det søkes om og hvorfor.

Har du noen innspill til § 5-2 femte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-2 sjette ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-2 syvende ledd?

Ingen kommentar

§ 5-6 Erklæring om ansvarsrett og gjennomføringsplan

Hva synes du om grepet med å samle kravene til erklæring om ansvarsrett og gjennomføringsplan i én samlet bestemmelse?

Positiv

Kommentar: Vi støtter samlingen og er positive til presiseringen om at erklæringer om ansvarsrett alltid skal sendes inn av søker, og ikke direkte fra de ansvarlige foretakene.

Har du noen andre generelle innspill til § 5-6?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 første ledd?

Kommentar: Vi er positive til at erklæringer om ansvarsrett alltid skal sendes av søker. Vi ber om at veiledningen presiserer hva «søker» betyr i denne sammenhengen, herunder om en selvbygger som er godkjent som ansvarlig søker etter § 6-4, har samme plikt.

Har du noen innspill til § 5-6 andre ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 tredje ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 fjerde ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 femte ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 sjette ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 syvende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 åttende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 niende ledd?

Ingen kommentar

Har du noen innspill til § 5-6 tiende ledd?

Ingen kommentar

§ 5-7 Søknad om ansvar som selvbygger

Hva synes du om grepet om å skille ut kravene til søknad om ansvar som selvbygger som en egen bestemmelse?

Positiv

Ingen kommentar

Har du noen andre innspill til § 5-7?

Kommentar: Vi støtter dette grepet. Vi ber om at veiledningen gir konkrete eksempler, og at DiBK vurderer å tilby et nasjonalt standardisert søknadsskjema for selvbyggerordningen.

§ 5-11 Dokumentasjon som skal foreligge i byggeprosjektet

Hva synes du om oppdelingen av bestemmelsen?

Positiv

Ingen kommentar

Kapittel 6 – Andre endringer i SAK kapittel 3, 6 og 12

Ny § 3-3 – Tiltakshavers rett til å benytte ansvarlige foretak

Hva synes du om å flytte bestemmelsen til forskriftens kapittel 3?

Positiv

Ingen kommentar

Fjerning av gjeldende § 6-3 og flytting av innholdet

Hva synes du om forslaget om å fjerne gjeldende § 6-3 og flytte innholdet til andre bestemmelser?

Positiv

Ingen kommentar

Ny § 6-4 Godkjenning av ansvar som selvbygger

Har du noen innspill til § 6-4?

Ingen kommentar

§ 12-2 Ansvarlig søkers ansvar

Har du noen innspill til § 12-2 første ledd bokstav c)?

Ingen kommentar

Generelt positiv

Generell kommentar: Norsk Eiendom vil understreke at det til tross for mange positive grep gjenstår en fundamental utfordring som ikke løses av dette regelverket alene: kommunenes adgang til å stille ubegrensede dokumentasjonskrav i arealplaner.

Uttømmende lister i SAK10 §§ 5-3 og 5-5 setter grenser for hva kommunen kan kreve som søknadsopplysninger, men disse grensene omgås i praksis dersom kommunene kan legge inn tilsvarende krav som planbestemmelser. Resultatet er at dokumentasjonskravene fortsatt vil variere enormt mellom kommuner, være vanskelige å digitalisere, og ikke kan valideres i Fellestjenester Bygg.

Vi anmoder Kommunal- og distriktsdepartementet og DiBK om å utrede om og hvordan kommunenes adgang til å fastsette dokumentasjonskrav i arealplaner bør reguleres eller standardiseres nasjonalt, og å prioritere arbeidet med standardiserte planbestemmelser. Norsk Eiendom bidrar gjerne i dette arbeidet.

Vi er videre kritiske til at all prosjektering skal være ferdigstilt ved søknad om tillatelse i ett trinn, samt ved siste søknad om igangsettingstillatelse ved delvis igangsetting. Dette innebærer en vesentlig endring fra gjeldende rett, med betydelige konsekvenser for planlegging, prosjektering og gjennomføring av byggeprosjekter.

Vi kan ikke se at denne endringen, eller dens konsekvenser for bransjen og prosjektgjennomføringen, er utredet. Det er alvorlig at en slik endring ikke er tydelig varslet, identifisert, begrunnet eller konsekvensutredet.