HØRINGSSVAR FOR-2019-11-18-1546 Forslag til endringer i forskrift om lån fra Husbanken

Høringsfrist: 22. september 2026

Norsk Eiendom viser til Kommunal- og distriktsdepartementets høring av FOR-2019-11-18- 1546 Forslag til endringer i forskrift om lån fra Husbanken. Vi takker for muligheten til å gi innspill.

Norsk Eiendom er bransjeforeningen for alle eiendomsaktører i Norge, og vi representerer virksomheter som utvikler, eier, forvalter og leier ut boliger og næringseiendom over hele landet.

Norsk Eiendom støtter i hovedsak de foreslåtte endringene, og

vi er særlig positive til:

• etablering av egen låneordning for transformasjon av bygg til boliger
• økt fleksibilitet i ordningen for oppgradering av eksisterende boliger
• at Husbanken legger til grunn kommunens vurderinger etter PBL § 31-4, og sammen med DiBK utvikler en veileder for kommunal praksis

Samtidig vil vi trekke frem følgende forhold:

• Klimakravene må være oppnåelige
• Dokumentasjonskravene må stå i forhold til prosjektets størrelse og kompleksitet
• Gunstige lånevilkår og lange løpetider er avgjørende
• Private aktører bør igjen få tilgang til Husbanklån for bygging av studentboliger

Del 1 – Forslag til endringer i lån til boligkvalitet

A) Lån til klimavennlige boliger (§ 2-3)

Norsk Eiendom støtter formålet med bestemmelsen og ambisjonen om å redusere klimagassutslipp fra nyboligbygging. Vi er positive til at klimakravene for Husbankens lån forenkles og knyttes nærmere kravene i TEK17, og rapporteres gjennom BYGG eller annen egnet kanal.

Samtidig vil vi understreke at TEK ikke er den eneste veien til klimavennlige boliger. Flere forhold påvirker byggenes samlede klimafotavtrykk, blant annet arealeffektive boligløsninger, sambruk, fellesarealer, lokalisering og transportbehov. Norsk Eiendom mener Husbankens kriterier i større grad bør åpne for at også slike kvaliteter kan vektlegges. Fellesarealer som bidrar til arealeffektivitet og sambruk bør også kunne inngå i det Husbanken finansierer. Husbanken bør være en tydelig pådriver for at det bygges smart, robust og varig.

Grenseverdiene

Norsk Eiendom mener grenseverdiene i § 2-3 må ses i sammenheng med den generelle kostnadsutviklingen i byggenæringen og myndighetenes arbeid med å redusere byggekostnadene. Byggekostnadene er allerede høye, og boligene må kunne bygges og selges til priser husholdningene har råd til å kjøpe.

Klimakravene må utformes slik at de bidrar til redusert utslipp uten å samtidig gjøre prosjektene økonomisk urealiserbare. Dersom kravene utgjør ytterligere kostnadsøkninger, er risikoen stor for at prosjektet ikke blir gjennomført i det hele tatt. Da uteblir både boligen og klimaeffekteten. Viser i denne sammenheng til vårt høringsnotat til høringen om klimakrav i TEK.

Norsk Eiendom støtter at ikrafttredelsen av § 2-3 samordnes med endelig fastsettelse av TEK17 § 17-2. Vi anbefaler videre at Husbankens grenseverdier vurderes jevnlig dersom bransjestandarden endrer seg vesentlig etter at ordningen er innført.

B) Oppgradering av eksisterende boliger (§ 2-5)

Norsk Eiendom støtter forslaget om å gjøre ordningen mer fleksibel ved at det er tilstrekkelig å oppfylle krav til enten energieffektivisering eller tilgjengelighet, i stedet for begge deler som i dag. Dette vil trolig øke bruken av ordningen, og er i tråd med Norsk Eiendoms syn om at virkemidler for oppgradering av eksisterende bygningsmasse – herunder i boligsameier og borettslag – bør gjøres enklere å ta i bruk.

Norsk Eiendom anbefaler at Husbanken viser frem typiske oppgraderingsprosjekter som gode eksempler på tiltak som kvalifiserer for lån. Det ble også fremhevet i dialogmøtet at et tettere samspill mellom Husbanken og Enova vil være hensiktsmessig.

C) Lån til transformasjon av bygg til boliger (ny § 2-6)

Norsk Eiendom er svært positive til forslaget om å etablere en egen låneordning for transformasjon av bygg til boliger. Transformasjon kan bidra til både bedre ressursutnyttelse og flere boliger, men prosjektene er ofte mer komplekse og krevende å finansiere enn tradisjonelle nybygg.

Vi har følgende innspill:

Lånevilkår og løpetid

Husbanken ber i høringsnotatet særskilt om innspill til betydningen av gunstige lånevilkår og lang løpetid for å realisere transformasjonsprosjekter. Norsk Eiendom kan bekrefte at dette er en sentral forutsetning for våre medlemmer. Det er i forslaget en løpetid på inntil 30 år for lån til transformasjon når boligene er for salg, mens lån til utleieboliger til vanskeligstilte og studentboliger kan gis med inntil 50 års løpetid. Ettersom transformasjonsprosjekter for salg

• etter departementets egen beskrivelse – er mer risikofylte og kapitalkrevende enn nybygging, mener Norsk Eiendom at det bør vurderes å gi også denne kategorien tilgang til lengre løpetid, om nødvendig etter en konkret vurdering i den enkelte sak. Lengre løpetid vil redusere de årlige finanskostnadene og kan bidra til at flere prosjekter realiseres.

Kommunal praksis, saksbehandling og forutsigbarhet

Norsk Eiendom er glad for at Husbanken har lyttet til innspillene fra bransjen i arbeidet med den nye låneordningen. Usikkerhet og engstelse for å gjøre feil ved bruk av unntaksadgangen i plan- og bygningsloven § 31-4 gjør at saksbehandlere naturlig søker trygghet i standardiserte krav og etablerte løsninger. Dette kan bidra til at handlingsrommet som lovverket åpner for, ikke blir utnyttet fullt ut. Vi er derfor svært positivt til at Husbanken og DiBK vil utarbeide retningslinjer som kommunenes plan- og bygningsmyndigheter kan hjemle sine vurderinger i.

Bransjen har allerede utarbeidet en eksempelsamling med gjennomførte transformasjonsprosjekter som viser hvordan eksisterende bygg kan omdannes til boliger

innenfor rammene av regelverket. Vi håper erfaringene og eksemplene fra dette arbeidet kan være et nyttig bidrag i det videre veiledningsarbeidet. Eksempelsamlingen publiseres her.

Mulighetsstudie og forprosjekt

Norsk Eiendom støtter at kravene til dokumentasjon deles i en mulighetsstudie og et påfølgende forprosjekt, men mener mulighetsstudien primært bør være grunnlaget for en uforpliktende tidlig dialog med Husbanken, og ikke bli så omfattende at den i praksis overlapper med det som hører hjemme i forprosjektet.

Dokumentasjonskravene som foreslås er relativt omfattende, og det er viktig at de står i forhold til prosjektets størrelse og kompleksitet. Særlig mindre transformasjonsprosjekter kan få betydelige transaksjonskostnader dersom det må utarbeides omfattende analyser og dokumentasjon før det er avklart om prosjektet kvalifiserer for finansiering.

Jo mer dokumentasjon som kreves, desto høyere blir prosjektkostnadene og boligprisene. Det vil være i strid med myndighetenes uttalte mål om å redusere byggekostnadene og legge til rette for økt boligbygging.

Det er svært positivt at det uttrykkelig fremgår av forslaget at Husbanken legger til grunn kommunens vurdering av om det kan gis unntak etter plan- og bygningsloven § 31-4. Dette bidrar til større forutsigbarhet og reduserer risikoen for dobbeltbehandling.

Supplerende arealer

Norsk Eiendom støtter at supplerende arealer som er viktige for stedsutvikling og for at prosjektet lar seg realisere, kan inngå i lånegrunnlaget etter en konkret vurdering. Mange transformasjonsprosjekter er avhengige av et innslag av nærings- eller fellesskapsareal (for eksempel næringslokaler i første etasje eller fellesarealer) for å være gjennomførbare, både bygningsmessig og økonomisk.

Prosjektgodkjenning og overføring av lån til kjøper

Norsk Eiendom støtter forslaget om at utbygger kan få prosjektgodkjenning og overføre lånetilsagn til boligkjøper ved transformasjon for salg.

Samtidig anbefaler vi at Husbanken ser nærmere på hvorfor en større andel av forhåndsgodkjenningene ikke resulterer i finansiering. Det bør vurderes om dette skyldes behov for en enklere konvertering i kjøpsprosessen, eller om kjøperne i begrenset grad har behov for lånet. En slik gjennomgang kan gi nyttig kunnskap for videre utvikling av ordningen.

Barrierer utenfor låneforskriften

Skal transformasjonslånet bidra til flere realiserte prosjekter, må det også lønne seg å velge transformasjon og ombruk. Vi vil i den forbindelse gjøre departementet oppmerksom på at en del transformasjonsprosjekter i dag blir økonomisk urealiserbare på grunn av forhold

utenfor låneforskriften – herunder merverdiavgiftsbehandling, dokumentavgift, gevinstbeskatning og kostnader til infrastruktur.

Når man bevarer et byggs bærende konstruksjoner ved transformasjon, kuttes klimagassutslippene betydelig, men dagens dokumentavgift gjør det likevel ofte dyrere å transformere enn å rive og bygge nytt.

Ombruk av materialer er ofte dyrere enn nykjøp fordi merverdiavgiftsreglene gjør ombruk skattemessig ugunstig, demontering er vesentlig dyrere enn riving, og fordi testing og dokumentasjon av gjenbrukte elementer er kostbart og arbeidskrevende. Konsekvensen blir at nykjøp ofte er mer lønnsomt selv når ombruk er det klart beste alternativet for klimaet.

Norsk Eiendom oppfordrer departementet til å se den nye låneordningen i sammenheng med disse skatte- og avgiftsmessige barrierene, og til å spille de aktuelle problemstillingene, for eksempel fritak for dokumentavgift ved bevaring av bærende konstruksjoner, på lik linje med nybygging, videre til Finansdepartementet.

Del 2 – Forslag til endringer i startlån

Norsk Eiendom støtter målsettingen om at startlånsordningen skal bidra til at flere kan etablere seg i egen eid bolig. Vi støtter forslaget om å tydeliggjøre at alle søkere om startlån har krav på individuell behandling fra kommunene. En forutsigbar og likebehandlende kommunal praksis er også i utbyggeres interesse, ettersom startlånsordningen påvirker etterspørselen etter nybygde og transformerte boliger i deler av markedet.

Del 3 – Endringer i forskrift om lån fra Husbanken

Lån til studentboliger

Norsk Eiendom støtter forslaget til endring av § 4-2 andre ledd, slik at Husbanken kan godkjenne lån til studentboligprosjekter i regi av studentsamskipnader som av ulike grunner ikke har fått tilskudd. Forslaget er en naturlig følge av Husbankens utvidede forvaltningsansvar.

Samtidig mener Norsk Eiendom at også private aktører bør kunne søke om lån til utvikling og drift av studentboliger. Behovet for flere studentboliger er stort i mange studiebyer, og private aktører kan være et viktig supplement til studentsamskipnadene i arbeidet med å øke tilbudet.

Husbanken hadde tidligere en låneordning som også omfattet private studentboligprosjekter. Norsk Eiendom mener det gode grunner til å åpne for dette igjen. Dersom målet er å få bygget flere studentboliger raskere, bør virkemidlene innrettes slik at de stimulerer til investeringer fra alle aktører som kan bidra til økt kapasitet. Den tidligere ordningen var god og godt regulert.

Avslutning

Norsk Eiendom støtter i hovedsak forslagene til endringer i forskrift om lån fra Husbanken, og vi er særlig positive til etableringen av en egen låneordning for transformasjon av bygg til boliger og til de foreslåtte forenklingene og presiseringene i regelverket.

Samtidig er det avgjørende at ordningene utformes slik at de blir attraktive å bruke i praksis. Lånevilkår, dokumentasjonskrav og klimakrav må innrettes på en måte som bidrar til økt gjennomføringsevne, flere realiserte boligprosjekter og bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse.

Norsk Eiendom stiller seg gjerne til disposisjon for supplerende innspill og møter i forbindelse med det videre arbeidet, særlig knyttet til utforming av veileder for det nye transformasjonslånet.