Høringssvar – forslag til forskrifter til burettslagslova og eierseksjonsloven - tilrettelegging for boligkjøpsmodeller

Norsk Eiendom er bransjeforeningen for alle eiendomsaktører i Norge, og vi representerer de som utvikler, eier, forvalter og leier ut boliger og næringseiendom over hele landet. Flere av våre 300 medlemmer er de sentrale tilbyderne av boligkjøpsmodeller i det norske markedet. Vi takker for muligheten til å svare på denne høringen.

1. Innledning og hovedsynspunkter

Norsk Eiendom støtter departementets arbeid med å etablere tydelige og forutsigbare rammer for bruk av boligkjøpsmodeller, og støtter i det vesentligste forslag til forskrifter om boligkjøpsmodeller i borettslag og eierseksjonssameier.

Forskriftene følger opp lovendringene som trådte i kraft 1. januar 2026, og vil gi bransjen og forbrukerne de rammene som er nødvendige for at leie til eie og deleie kan tilbys i større omfang og med større forutsigbarhet.

Våre hovedsynspunkter kan oppsummeres slik:

• Det bør fastsettes forskrift også til eierseksjonsloven, slik at muligheten til å tilby boligkjøpsmodeller ikke blir avhengig av hvilken eierform som velges/foretrekkes.
• Grensen for delt eierskap bør settes til 50 prosent, i tråd med det departementet selv foreslo i 2023 og som flertallet av høringsinstansene støttet.
• Vi støtter at opsjonsperioden regnes fra overtakelse av leieretten, og vi støtter kravene om tinglysning.
• Vi støtter ikke kravet om at den fysiske deleieren skal betale felleskostnadene.
• Stemmerettsbegrensningen ved leie til eie i eierseksjonssameier bør justeres
• Adgangen til å tilby boligkjøpsmodeller bør ikke begrenses til kun å gjelde for nye boligprosjekter
• Reguleringen av leie til eie i borettslag bør knyttes til samlet varighet, ikke antall avtaler
• Det er behov for en koordinert avklaring av grensen mot konsesjonspliktig virksomhet etter finansforetaksloven – et spørsmål høringsnotatet uttrykkelig lar stå åpent, men som i praksis er avgjørende for tilbydernes rettslige handlingsrom.

2. Det bør fastsettes forskrift også til eierseksjonsloven

Departementet ber om innspill på behovet for og hensiktsmessigheten av en forskrift til eierseksjonsloven. Norsk Eiendom mener det klart bør fastsettes en slik forskrift.

Dette følger opp den modellen departementet foreslo og som Stortinget sluttet seg til, hvor loven fastsetter de overordnede rammene, mens de nærmere vilkårene for boligkjøpsmodellene skal utvikles og justeres gjennom forskrift. En forskrift til eierseksjonsloven er dermed ikke bare hensiktsmessig, men en nødvendig del av den reguleringsmodellen som lovendringene bygger på.

3. Stemmerettsbegrensningen bør justeres

Forslaget til stemmerettsbegrensning ved leie til eie i eierseksjonssameier er etter Norsk Eiendoms syn for inngripende.

En juridisk person som lovlig kan eie eksempelvis 30 prosent av seksjonene i sameiet vil være ansvarlig for en tilsvarende andel av sameiets kostnader. Forslaget innebærer likevel at aktøren bare gis to stemmer på årsmøtet. Dette gir et misforhold mellom økonomisk ansvar og innflytelse som kan gjøre modellen uattraktiv, stikk i strid med formålet.

Departementet inviterer til alternative reguleringsmåter, og vi vil peke på to muligheter som bør utredes:

• at stemmevekten begrenses til en angitt andel av de samlede stemmene, for eksempel slik at den ikke kan utgjøre mer enn en tredjedel av stemmene i sameiet.
• at begrensningen bare gjelder bestemte sakstyper, som vedtektsendringer eller annet som krever kvalifisert flertall, mens ordinære forvaltningssaker følger hovedregelen.

Begge løsningene ivaretar hensynet til maktbalansen i sameiet, samtidig som det opprettholdes en rimelig sammenheng mellom økonomisk ansvar og innflytelse.

4. Grensen for deleie bør settes til 50 prosent av antall enheter

Departementet ber om innspill på om grensen for erverv av andeler og seksjoner til deleie bør settes til 30, 40 eller 50 prosent. Norsk Eiendom mener grensen bør settes til 50 prosent, både i borettslag og i eierseksjonssameier.

Dette var nivået som ble foreslått i høringen i 2023 og som fikk bred støtte. Departementets gjennomgang viser at deleie er den mest utbredte boligkjøpsmodellen, og at begrensninger for antall enheter har vært en vesentlig hindring for videre utbredelse. I en tid der terskelen inn i boligmarkedet er høy for flere enn bare førstegangsetablerere, bør ikke handlingsrommet strammes inn i forhold til det som allerede har vært på høring med bred støtte.

Lovteksten sier inntil 50%. En lavere grense fastsatt i forskrift vil redusere effekten av lovendringene.

Konkursrisikoen som trekkes frem som begrunnelse for en lavere grense er etter vårt syn allerede håndtert gjennom øvrige elementer i regelverket, herunder:

• kravet om at den fysiske deleieren eier minst 50 prosent av boligen
• tinglysningsplikten som gir deleierens rettigheter rettsvern
• boligselskapets legalpant på 2G med prioritet foran alle andre heftelser

5. Grensen for leie til eie bør settes til 50 prosent av antall enheter

Departementet har foreslått at maksimalt 30 prosent av alle enheter i et boligprosjekt kan omfattes av leie til eie-ordninger. Norsk Eiendom mener grensen bør settes til 50 prosent, i tråd med lovens ordlyd. Omfanget av leie til eie vil i stor grad reguleres gjennom markedsmessige forhold som etterspørsel, risiko og finansiering. Etter vårt syn er det ikke påvist et behov for å fastsette en strengere begrensning i forskrift enn det lovgiver allerede har lagt til grunn gjennom lovens rammer.

6. Fristberegning fra overtakelse støttes

Norsk Eiendom er tilfreds med at departementet har fulgt opp vårt tidligere innspill om at femårsperioden for kjøpsopsjonen skal regnes fra overtakelse av leieretten, ikke fra avtaleinngåelsen. Denne løsningen sikrer at forbruker får hele opsjonsperioden etter innflytting, samtidig som kan ta del i eventuell verdistigning mellom avtaleinngåelse og ferdigstillelse. Dette gir en mer balansert og forbrukervennlig regulering av ordningen.

7. Begrensningen til å gjelde kun nye prosjekter bør revurderes

Norsk Eiendom har forståelse for hensynet bak å begrense ordningen til nye boligprosjekter, men mener avgrensningen er uheldig. Den vil blant annet utelukke transformasjonsprosjekter, usolgte boliger i ferdigstilte prosjekter og prosjekter i markeder med lav nybygging. Dette er segmenter hvor boligkjøpsmodellene kan bidra til økt eieretablering og gi flere husholdninger tilgang til eid bolig.

Norsk Eiendom mener adgangen til å tilby leie til eie og deleie bør knyttes til formålet med ordningen og de vilkårene som følger av forskriften, og ikke til om boligen inngår i et nytt boligprosjekt. Vi mener derfor at kravet om at ervervet må skje direkte fra utbygger/stifter av borettslaget/hjemmelshaver på seksjoneringstidspunktet, bør tas ut eller utformes mindre restriktivt. Dette vil legge til rette for bruk av boligkjøpsmodeller også i eksisterende borettslag og sameier.

8. Regulering av leie til eie i borettslag bør knyttes til samlet varighet, ikke antall avtaler

Forslaget innebærer at samme borettslagsandel maksimalt kan inngå i to leie til eie-avtaler over en samlet periode på ti år.

Norsk Eiendom forstår hensynet til å unngå varige utleieordninger, men mener at begrensningen er unødvendig rigid.

Dersom eksempelvis første leietaker avslutter leieforholdet etter relativt kort tid, vil ikke leietaker nr. 2 kunne forlenge leiekontrakten sin for en ny periode under leie til eie-ordningen. Det kan gi svært uheldige utfall, særlig i perioder med lav prisvekst i boligmarkedet. En leietaker som er veldig nærme å kunne kjøpe boligen etter tre år (som er en normal leietid etter dagens regler), vil kunne miste sin kjøpsmulighet selv om leie til eie tilbyderen er villig til å gi leietakeren lengre tid til å kjøpe boligen i form av forlengelse av leie til eie kontrakten.

Boligen vil ikke lenger kunne tilbys gjennom ordningen, selv om den samlede tiårsperioden ikke er brukt opp. Det betyr at boliger som ellers kunne bidratt til å hjelpe flere husholdninger inn på boligmarkedet, faller ut av ordningen som følge av forhold tilbyder ikke har kontroll over. Dette skaper en restrisiko som kan redusere tilbudet av leie til eie-boliger eller gjøre ordningene dyrere å tilby. Resultatet kan bli færre tilgjengelige boligkjøpsmodeller og svekkede etableringsmuligheter for målgruppen.

Norsk Eiendom mener derfor at reguleringen kan holde seg til en samlet maksimal varighet på ti år, uten et absolutt tak på antall avtaler.

9. Tinglysningsplikt og risiko

Norsk Eiendom støtter kravene om tinglysning av leier og deleiers rettigheter, herunder at det er den juridiske personen som skal sørge for og bekoste tinglysningen.

I vårt høringssvar i 2023 etterlyste vi en nærmere vurdering av forbrukerens stilling ved konkurs hos tilbyder. Vi er tilfreds med at departementet nå adresserer dette gjennom tinglysningsplikten. Vi støtter det varslede videre arbeidet, i samarbeid med Justis- og beredskapsdepartementet, med å vurdere ytterligere tiltak for å redusere konsekvensene av konkurs hos tilbyder.

Vi støtter forbudet mot at den juridiske personen kan krever sameiet oppløst etter sameigelova § 15 (rett til å kreve sameie oppløst uten nærmere grunn), med unntak for vesentlig mislighold. Dette gir den fysiske deleieren nødvendig botrygghet i oppkjøpsperioden, samtidig som unntaket ivaretar tilbyderens behov ved alvorlig kontraktsbrudd.

10. Krav om at den fysiske deleieren skal betale alle felleskostnadene

Norsk Eiendom støtter ikke forslagets § 2-3 bokstav c, der det fremgår at den fysiske deleieren skal betale alle felleskostnadene, og trekke den juridiske eierens andel fra vederlaget.

Flere av våre medlemmer som tilbyr deleie, har påpekt at forslaget er problematisk. Dagens praksis, der den juridiske deleieren betaler felleskostnadene for hele boligen til borettslaget og fakturerer den fysiske deleieren samlet for dennes andel av felleskostnadene og vederlaget, har vist seg å fungere godt. Løsningen gir den fysiske deleieren god oversikt og én samlet faktura, og oppleves som forbrukervennlig.

Videre har vi fått opplyst at de fleste forretningsførere ikke har systemstøtte for å dele faktureringen mellom fysisk og juridisk eier, men må forholde seg til én hovedandelseier per andel. Forslaget kan derfor kreve omfattende systemtilpasninger og skape en mer komplisert betalingsflyt enn dagens ordning.

Dersom felleskostnadene som knytter seg til den juridiske eierandelen, overstiger vederlaget, vil motregning heller ikke være tilstrekkelig. Den fysiske deleieren vil da måtte beregne, dokumentere og kreve inn et månedlig beløp fra den juridiske deleieren. Dette innebærer en administrativ og økonomisk belastning på forbruker, som de ikke nødvendigvis har forutsetningene for å utføre.

Norsk Eiendom anbefaler derfor at forskriften åpner for begge betalingsmodeller. Dagens modell bør kunne videreføres når borettslaget og den fysiske deleieren er tilstrekkelig sikret mot tap, for eksempel gjennom en garanti- eller annen egnet sikringsordning. Dette vil ivareta hensynet bak bestemmelsen, samtidig som partene kan benytte en etablert og forbrukervennlig betalingsløsning.

11. Grensen mot konsesjonspliktig virksomhet må avklares

Boligkjøpsmodeller har fått økt utbredelse og oppmerksomhet og er blitt en del av boligmarkedet. Nye rammer i borettslagsloven og eierseksjonsloven kommer nå på plass, mens de finansregulatoriske spørsmålene fortsatt står uavklart.

Av høringsnotatet fremgår det at eventuell konsesjonsplikt ikke kan reguleres i burettslagslova, eierseksjonsloven eller forskriftene til disse, men må vurderes etter de generelle reglene i finansforetaksloven.

Det er ikke gitt noen generell finansregulatorisk avklaring på området, og vurderingen av om en modell innebærer konsesjonspliktig virksomhet må fortsatt gjøres konkret. Dette er en vesentlig etableringsbarriere for nettopp den oppskaleringen forskriftene legger til rette for. Vi ber derfor om at Kommunal- og distriktsdepartementet, i det videre arbeidet med forskriftene og i det varslede samarbeidet med andre berørte departementer, tar initiativ til en koordinert avklaring med Finansdepartementet av hvilke kjennetegn ved leie til eie- og deleiemodeller som utløser konsesjonsplikt.

En slik avklaring bør foreligge senest samtidig med at forskriftene trer i kraft.

Norsk Eiendom stiller seg gjerne til disposisjon for supplerende innspill og møter i forbindelse med det videre arbeidet.