Høringssvar – kommuneplanens arealdel KPA 2027, Bergen kommune

Norsk Eiendom er eiendomsbransjens bransjeforening og representerer over 300 eiendomsaktører over hele landet. Våre medlemmer utvikler og forvalter både bolig- og næringseiendom. Skal eiendomsbransjen kunne utføre sitt samfunnsbidrag, trenger vi forutsigbare og forutberegnelige rammebetingelser.

Norsk Eiendom vil innledningsvis gi honnør for det arbeidet som er lagt ned i revisjonen, og for at byrådet før utleggelse til offentlig ettersyn har gjort en rekke endringer som styrker forutsigbarheten og effektiviteten i plan- og byggesaksbehandlingen. Vi støtter hovedgrepet med å forenkle bestemmelsene og rydde bort krav som allerede følger av annet lovverk.

Vårt høringssvar er derfor todelt: vi peker først på de endringene vi mener er godt begrunnet og som bør stå seg gjennom den videre behandlingen, og deretter på de forholdene vi mener fortsatt bør forbedres.

1. Endringer Norsk Eiendom støtter og anbefaler videreført

Forenkling av plankravet (§ 3.1.1, § 3.3.1 og nye § 3.2.5 og § 3.2.6). Norsk Eiendom støtter at plankravet er tydeliggjort til å gjelde i områder uten eksisterende reguleringsplan, og at det er åpnet for flere unntak, herunder for mindre tilbygg og påbygg og for midlertidig bruksendring til næring i sentrumssonene. Dette er gode grep for effektivitet og for å holde eksisterende næringsarealer i bruk. Vi har én merknad til den nærmere utformingen, jf. kapittel 3 nedenfor.

Minstestørrelse på 28 m² og en mer markedstilpasset boligsammensetning (§ 11.1.1 og § 11.1.2). Norsk Eiendom støtter at minstestørrelsen er redusert til 28 m², og at kravet om at maksimalt 30

prosent av boligene kan være under 50 m² er tatt ut. Leiligheter ned mot 28 m² gir en enklere inngangsbillett for yngre arbeidstakere og førstegangsetablerere, og er et viktig tiltak for å motvirke trangboddhet og gjøre eierlinjen tilgjengelig tidligere i livsløpet.

Norsk Eiendom vil likevel gå lenger og anbefale at leilighetsnormen fjernes i sin helhet. Markedet vet best selv hvilke boliger og boligstørrelser det er behov for, og utviklere er uansett nødt til å treffe flere segmenter samtidig for å oppnå tilstrekkelig salgsgrad. I områder med en relativt homogen boligsammensetning kan det likevel argumenteres for en leilighetsnorm, for å sikre større variasjon i boligtilbudet i det aktuelle området. En stedsanalyse vil kunne avdekke om det er høy homogenitet i leilighetssammensetningen i et nabolag, og avklare hvorvidt det er behov for en leilighetsnorm i den enkelte plansaken.

Når man fjerner leilighetsnormen, kan man i stedet innføre tydeligere kvalitetskrav for de minste boligene, for eksempel krav til fellesrom, dagslys, utsikt og romhøyder. Slike kvalitetskrav bør imidlertid ikke bli så omfattende at boligene igjen blir for dyre for boligkjøper, og de bør rettes mot kvaliteter som faktisk treffer bobehovet til kjøperne og beboerne av de små leilighetene.

Om bruk av borettslag som virkemiddel. Dette er ikke en del av kommuneplanen, men Norsk Eiendom vil likevel gjøre Bergen kommune oppmerksom på utilsiktet risiko kommunen løper dersom muligheten for å kreve borettslag som eierform i detaljregulering benyttes.

Et ønske om næring og utadrettet virksomhet i første etasje lar seg ikke uten videre kombinere med borettslag, som har et generelt utleieforbud; dette løses normalt ved at bygningsmassen først etableres som sameie og boligdelen deretter som borettslag, en praksis det er tvil om lar seg gjennomføre ved et rent borettslagskrav i bestemmelsene.

Borettslag anses dessuten som mer tungsolgte enn tilsvarende sameieboliger. Skal kommunen kreve borettslag og samtidig opprettholde en fornuftig byggetakt, bør et slikt krav følges av fritak fra enhver leilighetsnorm i de aktuelle prosjektene, slik at boligmiksen blir markedstilpasset.

Norsk Eiendom vil sterkt anmode om at adgangen til å kreve borettslag i reguleringsplan kun benyttes i begrenset grad, at det ikke stilles krav til leilighetsnorm i disse reguleringsplanene, og at det i planen presiseres at det er boligene som skal organiseres som borettslag, ikke bygningskroppen som sådan.

Redusert krav til uteoppholdsareal i sentrumsområdene (§ 11.2.2). Norsk Eiendom støtter at MUA- kravet i sentrumsområdene er redusert, og at arealkravet kan dekkes i offentlig park, plass eller gatetun i nærområdet. Boligbygg i sentrumsområder har et større tilfang av offentlige parker og rekreasjonsområder i sitt nærmiljø, og dermed ikke like stort behov for uteoppholdsareal på egen eiendom. Endringen gir mulighet for en mer bymessig utnyttelse og bebyggelsesstruktur, uten at det går på bekostning av bokvalitet og tilgang til gode uterom i boligens nærområde.

Uttak av bestemmelsen om bygge- og anleggsstøy (§ 15.1.4). Norsk Eiendom støtter at bestemmelsen er tatt ut. Forholdet er allerede regulert gjennom forurensningsregelverket og naborettslige regler, og en egen bestemmelse i arealdelen innebar en dobbeltregulering uten selvstendig verdi.

Uttak av klimabestemmelsene om materialer og sirkularitet (§ 15.5.2 og § 15.5.3). Norsk Eiendom støtter at kravene om maksimalt materialutslipp og grad av sirkularitet er tatt ut. Vi vil understreke at dette ikke er uttrykk for redusert klimaambisjon, men en nødvendig konsekvens av hjemmelsforholdene. Kommunens eget faggrunnlag konkluderer med at et krav om sirkularitet vurderes å være uten hjemmel i plan- og bygningsloven, og at hjemmelen for materialkrav er uklar. Klimagassutslipp fra materialer er dessuten på vei til å bli regulert nasjonalt gjennom byggteknisk forskrift. Norsk Eiendom mener klimakrav til materialbruk hører hjemme i TEK, likt for hele landet, og ikke som en kommunal særregel med usikkert rettsgrunnlag. Vi anbefaler at bestemmelsene forblir uttatt.

Tallfesting av utnyttelse i ytre fortettingssone og øvrig byggesone (§ 16.3.6 og § 16.4.6). Norsk Eiendom ser positivt på at grad av utnytting er tallfestet i ytre fortettingssone og øvrig byggesone, og at rammen i øvrig byggesone er hevet til 50 prosent BRA. Dette gir bedre forutsigbarhet for utbyggere i disse sonene. Vi mener imidlertid at det samme prinsippet må gjelde i sentrumssonene, jf. punkt 2 nedenfor.

2. Forhold Norsk Eiendom mener fortsatt bør forbedres

Bindende måltall for boligbygging (§ 1). Norsk Eiendom vil gjenta anbefalingen om at planen bør kommunisere et konkret måltall for regulering og igangsetting av boliger som møter forventet befolkningsvekst. Måltallet for regulering bør ligge høyere enn måltallet for igangsetting, ettersom ikke alle regulerte prosjekter realiseres, og fordi det trengs en reguleringsreserve fordelt i hele kommunen for å dekke lokale markedsbehov. Vi viser til at Bergen Næringsråd i tidligere innspill har pekt på at boligbehovet bør settes til om lag 3 250 boliger per år – tilsvarende 13 000 boliger i perioden 2027–2030, og en andel på 10 prosent av det nasjonale målet om 130 000 nye boliger innen 2030. Norsk Eiendom deler vurderingen av at ambisjonsnivået som ligger til grunn for planen er for lavt, og at planen bør legge et vesentlig høyere boligbehov til grunn.

Forrang for gjeldende reguleringsplaner (§ 2.1.4). Planen fastsetter at kommuneplanens arealdel ved motstrid går foran reguleringsplaner vedtatt før 1.6.2017. Norsk Eiendom vil peke på at et absolutt skjæringstidspunkt kan gi tilfeldige og urimelige utslag for planer som er under gjennomføring eller nær sluttføring, og som representerer betydelige investeringer og berettigede forventninger. Vedtatte reguleringsplaner er ofte resultat av lange prosesser og kompromisser, og bør ikke uten videre settes til side gjennom en generell motstridsbestemmelse. Vi anbefaler, etter mønster fra Oslo, at kommunen fastsetter en positiv liste over reguleringsplaner og plankategorier som ved motstrid går foran arealdelens bestemmelser om høyder og utnyttelse, uavhengig av vedtaksdato. Subsidiært bør det åpnes for at detaljreguleringer med mer presise og stedstilpassede løsninger kan gå foran arealdelens generelle bestemmelser der lokale forhold tilsier det. Vi minner samtidig om at en kommuneplan ikke kan vedtas slik at den i realiteten opphever reguleringsplaner uten at prosessen for oppheving følges.

Unntak fra plankravet bør gjøres mer forutsigbart og rettighetsbasert – «rett på byggesak» (§ 3). Plankravet og unntakene fra det er etter Norsk Eiendoms vurdering det enkeltpunktet som har størst

betydning for gjennomførbarhet, saksbehandlingstid og kostnadsnivå i byggeprosjekter. Vi støtter forenklingen byrådet har gjort (jf. kapittel 1), men mener bestemmelsen fortsatt gjør reguleringsplan til hovedregel og overlater unntak til kommunens skjønn. Norsk Eiendom anbefaler at § 3.3 utformes som en rettighetsbestemmelse: for bygge- og anleggstiltak som ikke gir vesentlig negativ virkning for miljø og samfunn, og som (a) er i samsvar med arealformålet i kommuneplanens arealdel, (b) innordner seg eksisterende bebyggelse når det gjelder bruk, omfang, byggemåte og tomteutnyttelse, (c) kan betjenes av tilstrekkelig offentlig infrastruktur, og (d) ikke er i konflikt med nasjonale eller regionale kultur- eller naturinteresser, skal reguleringsplan som hovedregel ikke kreves. Vi anbefaler videre at det innføres konkrete og objektive unntak for de vanligste mindre tiltakene – for eksempel boligprosjekter på inntil fire boenheter, mindre nærings- og tjenestetiltak, og bruksendringer i samsvar med byggesonens formål. En slik innretning, som har klare paralleller i den tyske planerstatningsbestemmelsen (§ 34 Baugesetzbuch), vil frigjøre kapasitet i plansystemet til de sakene som faktisk krever helhetlig planavklaring.

Avskjæringstidspunkt for kommunale normer og veiledere ved oppstartsmøtet. (§ 3.4 – Vårt forslag) Planen gjør flere kommunale dokumenter premissgivende – herunder gatenormal og veiledere som fortsatt er under utarbeidelse (jf. § 6.1.1 og § 13.1.1). Når en kommunal norm eller veileder oppdateres i løpet av en planprosess, må forslagsstiller ofte revidere hele planforslaget for å innpasse den nye føringen, og planarbeidet rykkes tilbake. Norsk Eiendom ønsker en bestemmelse som sikrer forutsigbarhet i planprosessen, ved at det er de kommunale normene og retningslinjene som gjelder ved oppstartsmøtet som er førende for utarbeidelsen av planen. Dersom normer eller retningslinjer endres underveis, bør det være forslagsstiller selv som avgjør om planforslaget skal bygge på de nye eller de opprinnelige føringene. Bestemmelsen bør kun gjelde føringer på kommunalt nivå, da føringer gitt av statlige sektormyndigheter uansett vil ha forrang ved innsigelsesbehandling. Vi foreslår en ny bestemmelse med følgende innhold: «§ 3.4. Øvrige kommunale føringer for plansaken. De overordnede kommunale føringene for detaljregulering som gjelder ved tidspunktet for oppstartsmøtet skal gjelde for hele planprosessen. Dersom overordnede kommunale føringer oppdateres i løpet av planprosessen, står forslagsstiller fritt til å følge ny eller tidligere avtalt føring i den enkelte plansak.»

Rekkefølgekravene til overordnet vegnett (§ 4.1.1–§ 4.1.3). Norsk Eiendom ser at rekkefølgekravene er videreført, og at et nytt er lagt til for Ytrebygda. Kravene binder utbygging til vegprosjekter som utbygger selv ikke rår over i tid. Vi anbefaler at det innarbeides en mekanisme der tiltak kan tillates dersom det gjennom faglige utredninger dokumenteres at de ikke gir negativ virkning for det aktuelle vegnettet før tiltaket er gjennomført.

Krav til stedsanalyse før oppstartsmøte (§ 6.1.2). Norsk Eiendom anbefaler at det presiseres at omfanget av stedsanalysen skal stå i forhold til tiltakets størrelse og kompleksitet, slik at kravet ikke blir en uforholdsmessig byrde tidlig i prosessen for mindre saker.

Økte minimumskrav til bilparkering bør revurderes (§ 13.5.3). Norsk Eiendom støtter arbeidet med å differensiere parkeringskravene, men vil advare mot de økte minimumskravene til bilparkering, herunder kravet om minst én plass per boenhet i ytre fortettingssone og øvrig byggesone. Høye

minimumskrav fordyrer boligene, binder opp areal som ellers kunne gitt bokvalitet, og trekker i motsatt retning av forpliktelsene i byvekstavtalen. Vi anbefaler at minimumskravene reduseres, og at det gis reell fleksibilitet, for eksempel gjennom redusert krav der prosjektet forplikter seg til bildelingsordning.

Bestemmelsene kan ikke skjerpe nasjonale krav (§ 8.1.2, § 11.2.1.b og § 15.1). Kommunal- og distriktsdepartementet har i brev av 15. september 2025 understreket at kommunen ikke har hjemmel til å gi egne tekniske krav på områder som allerede er dekket av byggteknisk forskrift, og oppfordrer til kortere og mindre detaljerte bestemmelser. Norsk Eiendom mener arealdelen flere steder går lenger enn nasjonalt regelverk uten selvstendig hjemmel, og at dette bør ryddes opp i før sluttbehandling. Støybestemmelsene (§ 15.1) gjør flere av «bør»-anbefalingene i den nasjonale støyretningslinjen T-1442 om til absolutte «skal»-krav, og kravet om stille side for alle boenheter i gul sone (§ 15.1.2.b) er strengere enn retningslinjens anbefaling. Solkravet til uteoppholdsareal (§ 11.2.1.b) er strengere enn kravet i byggteknisk forskrift § 8-3, og overvannsbestemmelsen (§ 8.1.2) kan leses som å gå lenger enn NVEs og Miljødirektoratets nasjonale veiledere. Vi anbefaler at bestemmelsene gjennomgående viser til «til enhver tid gjeldende» nasjonale krav og retningslinjer, og ikke fastsetter strengere lokale særkrav. Dette gir både bedre forutsigbarhet og reduserer risikoen for at bestemmelser kjennes ugyldige.

Grad av utnytting i sentrumskjerne og byfortettingssone bør tydeliggjøres (§ 16.1.6 og § 16.2.6). Dette er Norsk Eiendoms viktigste innvending. I de to sonene der hovedtyngden av byutviklingen skal skje, fastsettes ikke grad av utnytting i planen, men «ut fra krav til byromsstruktur, uteareal og øvrige krav». Utbyggingsvolum er ofte avgjørende for om et prosjekt lar seg gjennomføre, særlig ved transformasjon, der tomteverdien (residualverdien – differansen mellom total markedsverdi og alle utviklingskostnader) må overstige verdien av eksisterende virksomhet. Når volumet først avklares gjennom skjønn i den enkelte detaljregulering, flyttes den mest krevende diskusjonen til et sent tidspunkt, og forutsigbarheten svekkes nettopp der den betyr mest. Norsk Eiendom anbefaler at planen enten tallfester forventet utnyttelse for disse sonene, eller angir en etterprøvbar metodikk for hvordan utnyttelsen skal utledes.

3. Behov for presisering

Skjønnsmessige vilkår bør presiseres (§ 3.3.1 og § 16.3.6). Norsk Eiendom støtter intensjonen bak både de forenklede unntaksvilkårene og de justerte utnyttelsesrammene, men vil peke på at formuleringer som «ikke vesentlig negativ virkning for miljø og samfunn» (§ 3.3.1) og «bør ikke gi vesentlig reduksjon av sol- og utsiktsforhold» (§ 16.3.6) er åpne for betydelig skjønn. For at bestemmelsene skal gi den forutsigbarheten de er ment å gi, og for at lettelsene skal stå seg i praktisk anvendelse, anbefaler vi at vilkårene presiseres.

Ikke-vedtatte veiledere kan ikke gjøres juridisk bindende (§ 6.1.1 og § 14.2.1). Planen fastsetter at arkitektur- og byformingsstrategien med tilhørende veiledere «skal være premissgiver» (§ 6.1.1), og at gatenormalen «skal legges til grunn» (§ 14.2.1). Begge dokumentene er fortsatt under utarbeidelse. En bestemmelse som gjør et ikke-vedtatt dokument bindende, reiser spørsmål om

gyldighet, jf. klarhetskravet i legalitetsprinsippet og departementets uttalelse om at reguleringsbestemmelser som viser til en «til enhver tid gjeldende» norm er ugyldige. Norsk Eiendom anbefaler at disse bestemmelsene tas ut, eller subsidiært omformuleres slik at veilederne er retningsgivende for byggesaksbehandlingen, mens konkrete høyder, volum og utnyttelse avklares stedsspesifikt i reguleringsplan. Veilederne vil uansett være retningsgivende når de er vedtatt.

Rettsvirkningen av hensynssonene bør presiseres (§ 23). Bestemmelsene til § 23 er merket med at plan- og bygningsloven ikke gir anledning til å gi bestemmelser til disse hensynssonene, men tekstene er likevel formulert på en måte som lett kan forveksles med rettslig bindende krav. Norsk Eiendom anbefaler at det tas inn en innledende presisering om at sonene i § 23 er retningslinjer som skal vektlegges ved skjønnsutøvelsen i plan- og byggesaksbehandlingen, men ikke i seg selv gir grunnlag for avslag på søknad om tiltak, jf. pbl. § 11-8 tredje ledd.

Norsk Eiendom bidrar gjerne i den videre dialogen om planarbeidet.