Høringsinnspill til rapport om norsk gjennomføring av EUs nye antihvitvaskingspakke

Det vises til Finansdepartementets høring vedrørende rapport om norsk gjennomføring av EUs nye antihvitvaskingspakke, med høringsfrist 30. april 2026.

Norsk Eiendom er bransjeforeningen for profesjonelle eiendomsaktører i Norge, og representerer over 300 selskaper over hele landet. Våre medlemmer utvikler, bygger, forvalter og leier ut eiendom – både boliger, næringseiendom og samfunnsbygg. Gjennom dette arbeidet bidrar de til å sikre at folk har et sted å bo, og at arbeidsfolk har et sted å jobbe.

Sammendrag av våre viktigste anbefalinger:

1. Boligutviklere må ikke omfattes av hvitvaskingsregelverket: Finansdepartementet bør presisere at boligutviklere som utvikler, eier og selger egne boliger, ikke er underlagt det nye antihvitvaskingsregelverket – med mindre de faktisk opptrer som mellommann i eiendomstransaksjoner.
2. Etabler et sentralisert, digitalt eierskapsregister: Norsk Eiendom støtter Konsept 3 fra KVU-arbeidet som gir en helhetlig og fremtidsrettet løsning for innsamling og tilgjengeliggjøring av eierskapsopplysninger, inkludert integrasjon mellom aksjeeierbøker og grunnbok og sanntidsoppdatering.
3. Gi eiendomsaktører kontrollert tilgang til eiendomsregisteret: Gjennomføringen av AMLD6 artikkel 18 bør utformes helhetlig, slik at relevante eiendomsaktører også får

kontrollert tilgang til eiendomsopplysninger i konkrete transaksjonsforløp – ikke bare kompetente myndigheter.

4. Prioriter digitale aksjeeierbøker for å møte krav om kjennskap til reelle rettighetshavere: Dagens manuelle aksjeeierbøker gir et ufullstendig bilde av eierskapsstrukturen. Norsk Eiendom krever at arbeidet med digitale og sanntidsoppdaterte aksjeeierbøker prioriteres som en forutsetning for å oppfylle de skjerpede kravene til reelle rettighetshavere.
5. Hensynta eksisterende samarbeid med Brønnøysundregistrene: Det pågående arbeidet mellom Norsk Eiendom og Brønnøysundregistrene med en digital løsning for sammenstilling av eiendomsinformasjon bør hensyntas i den videre utredningen av KVU og implementering av artikkel 18.

Norsk Eiendom har innspill til rapporten slik det fremgår nedenfor.

1. Mulig utvidet anvendelsesområde for eiendomsutviklere

I AMLR artikkel 3 (3) bokstav (d) er eiendomsaktører regulert som følger:

"estate agents and other real estate professionals to the extent they act as intermediaries in real estate transactions, including in relation to the letting of immovable property for transactions for which the monthly rent amounts to at least EUR 10 000 or the equivalent in national currency, irrespective of the means of payment"

Etter ordlyden omfattes "estate agents and other real estate professionals" bare i den utstrekning "they act as intermediaries in real estate transactions". Samme forutsetning følger av fortalens avsnitt 57, som begrenser virkeområde til "real estate operators intermediating the buying, selling and letting of immovable property", samtidig som det presiseres at dette inkluderer "property developers when and to the extent that they intermediate in the buying, selling and letting of immovable property".

Arbeidsgruppen drøfter i høringsnotatet hvorvidt dette innebærer at eiendomsutviklere som selger boliger de selv bygger og eier, underlegges AMLR. De skriver at eiendomsutviklere som selger egenutviklede boliger i dag ikke omfattes av eiendomsmeglingsloven, fordi det ikke innebærer å opptre som mellommann, og således ikke behøver tillatelse til å drive eiendomsmegling. Arbeidsgruppen konkluderer ikke med hvorvidt eiendomsutviklere omfattes av virkeområdet, men uttaler at eiendomsutviklere i så fall trolig vil velge å selge eiendommene de utvikler gjennom eiendomsmegler.

Norsk Eiendoms syn: Norsk Eiendom mener at den nye reguleringen ikke kan forstås slik at boligutviklere som utvikler, eier og selger egne boliger, omfattes av det nye antihvitvaskingsregelverket alene i kraft av denne virksomheten.

Mellommannsrollen (intermediary) i AMLR er etter Norsk Eiendoms oppfatning det sentrale koblingsbegrepet i virkeområdet til nye antihvitvaskingsregelverket. Når en eiendomsutvikler selger boliger som foretaket selv har utviklet og eier, opptrer ikke utvikleren som mellommann (intermediary), og virksomheten faller derfor utenfor det virkeområdet som angis i artikkel 3 (3) bokstav (d).

Den utvidede definisjonen synes i stedet å være ment å fange opp andre former for mellommannsvirksomhet i eiendomsbransjen, uavhengig av hvordan aktøren betegnes eller hva som er aktørens hovedvirksomhet. Dette må ses i sammenheng med at regulering av eiendomsmegling ikke er harmonisert på EU-nivå, og at behovet for å nevne boligutviklere spesifikt i fortalen kan være knyttet til utviklernes bistand i annenhåndsmarkedet, for eksempel når kjøpere av boliger fra eiendomsutviklere har behov for bistand til å omsette samme bolig til nye kjøpere.

Norsk Eiendom er av den oppfatning at den norske gjennomføringen av det nye antihvitvaskingsregelverket bør bygge på en klar avgrensning der det avgjørende er om aktøren driver en form for mellommannsvirksomhet, noe som allerede er regulert i eiendomsmeglingsloven. En uklar eller videre tolkning vil i praksis skape usikkerhet om boligutvikleres rettsstilling og legge press på utviklere til å benytte eiendomsmegler også ved salg av egne boliger. For de boligutviklerne Norsk Eiendom representerer, som utvikler og selger egne boliger, vil dette ha direkte praktisk og økonomisk betydning fordi det forskyver salgsmodellen fra egen avhendelse til en modell hvor mellomledd i praksis må benyttes. Det vil etter Norsk Eiendoms syn kunne øke kostnadene for eiendomsutviklerne betydelig, uten at en slik løsning har tilstrekkelig forankring i det nye antihvitvaskingsregelverket.

Norsk Eiendoms anbefaling: Finansdepartementet bør derfor presisere at boligutviklere som utvikler, eier og selger egne boliger, ikke omfattes av regelverket med mindre de faktisk opptrer som mellommann i eiendomstransaksjoner.

2. Tilgang til eiendomsinformasjon

2.1 Overordnet

EUs antihvitvaskingspakke, nærmere bestemt ALMD6 artikkel 18, stiller krav om nasjonal digital løsning for kompetente myndigheters tilgang til eiendomsinformasjon, slik at

myndighetene raskt kan identifisere eierskap, transaksjoner, rettigheter, panteheftelser, transaksjonshistorikk, mv.

Arbeidsgruppen er tydelige på at dagens regelverk og løsninger ikke oppfyller artikkel 18 fullt ut. I arbeidsgruppens rapport legges det til grunn at kravene i artikkel 18 bør være en viktig rammebetingelse for det videre arbeidet med konseptvalgutredningen eierskap til fast eiendom som ledes av Kartverket i samarbeid med Skatteetaten. KVU-arbeidet omfatter innsamling, registrering, lagring og deling av opplysninger om eierskap i fast eiendom. Samtidig peker arbeidsgruppen på behovet for ett enkelt tilgangspunkt, tilstrekkelig hjemmelsgrunnlag og mekanismer som sikrer korrekte og oppdaterte opplysninger.

Norsk Eiendom støtter denne innretningen, og vil understreke at oppfølgingen av arbeidsgruppens rapport bør ses i direkte sammenheng med det pågående KVU-arbeidet og de innspill Norsk Eiendom allerede har gitt i den forbindelse slik oppsummert under.

2.2 Innspill til KVU

Norsk Eiendom viser til inngitt høringsinnspill av 14. oktober 2025 til den nevnte KVU’en.

Oppsummert støttet Norsk Eiendom en anbefaling om å gå videre med det som i KVU’en omtales som Konsept 3 – sentralisert eierskapsregister, som etter vårt syn gir en framtidsrettet og helhetlig løsning for innsamling og tilgjengeliggjøring av eierskapsopplysninger. Vi konkluderte med at denne løsningen gir størst samfunnsmessig gevinst, og samtidig legger godt til rette for etablering av en digital aksjeeierbok.

Vi påpekte samtidig at forslaget om Konsept 3 burde justeres slik at det blir bedre samordning med pågående arbeid med matrikkelforskriften og digitale aksjeeierbøker. Vi mener det er uheldig at egenregistrerte opplysninger skal kunne føres direkte inn i matrikkelen uten kontroll, og anbefalte at forskriftsendringer som berører eierskapsregistrering utsettes til KVU-utredningen er ferdigstilt.

Norsk Eiendom trakk frem følgende konkrete forslag som Konsept 3 burde inneholde:

• Integrasjon mellom aksjeeierbøker og grunnbok
• Sanntidsoppdatering av eierskap i selskaper som eier eiendom
• Klare juridiske rammer for registrering av eierskap og bruksrett
• Hjemler for at Skatteetaten og Brønnøysundregistrene kan hente og dele data etter samtykke
• Felles digital løsning som støtter både offentlig kontroll og effektivisering av transaksjonsprosesser

Disse tilleggene vil styrke rettssikkerheten, øke transparensen, redusere risiko for økonomisk kriminalitet og gjøre informasjonsflyten mellom offentlige og private aktører mer effektiv.

Ved å samle eierskapsdata på ett sted, legger man til rette for:

Økt kontroll og oversikt over eierskap Et sentralt register gir myndigheter, næringsliv og privatpersoner enkel tilgang til oppdatert og korrekt informasjon om hvem som eier hva. Dette styrker rettssikkerheten og reduserer risikoen for feil og misbruk.

Dette er et godt bidrag til dagens utfordringer knyttet til fragmenterte registre, utilstrekkelig digitalisering av data, og manglende tinglysning av eiendomsoverdragelser.

Integrasjon mellom aksjeeierbøker og grunnbok Eierskap gjennom aksjeselskaper er utbredt i hele eiendomssektoren, og utfordringene knyttet til registrering av reelle rettighetshavere og manglende sanntidsoppdatering gjelder på tvers av eiendomstyper. Vi oppfordrer til at tiltak utformes med et bredt eiendomsperspektiv.

I mange tilfeller er det ikke enkeltpersoner, men aksjeselskaper (AS) som formelt står som eiere av eiendom. Dette gjelder særlig for næringseiendom. De reelle rettighetshaverne er aksjonærene, og eierskapet fremgår av aksjeeierboken. I dag er denne boken ofte manuelt administrert og oppdateres kun én gang i året – per 31. desember. Dette gir et ufullstendig bilde av eierskapet, og transaksjoner som har skjedd gjennom året kommer ikke tydelig frem.

Noterte aksjer håndteres gjennom verdipapirregistre med høy grad av automatisering og transparens. Unoterte aksjer – som ofte gjelder eiendomsselskaper – har derimot lavere krav til rapportering og er mer utsatt for mangelfull dokumentasjon.

Vi mener det er nødvendig å utvikle et digitalt og sanntidsoppdatert system for aksjeeierbøker, slik at endringer i eierskap reflekteres umiddelbart. Dette vil styrke rettsvernet, gi bedre oversikt over eiendomsforhold og redusere risikoen for konflikter og feilregistreringer.

En digital aksjeeierbok vil være til stor nytte for både myndigheter og bransjen. Samtidig må staten sørge for et regelverk som muliggjør deling av offentlige data mellom registre, slik at informasjonen kan gjøres tilgjengelig for potensielle kjøpere med eierens samtykke. Dette virker å være ivaretatt i Konsept 3.

I dag er myndighetene ofte på etterskudd, fordi systemene ikke fanger opp hvem som faktisk er eier. Dette kan endres ved å digitalisere en større del av handelen, og ha oversikt gjennom året, ikke bare per 31. desember.

Det er et behov for sanntidsoppdateringer og fullstendig oversikt over eierskapsstruktur over eiendom eid av aksjeselskap.

Forebygging av økonomisk kriminalitet og nasjonal sikkerhet Tydeligere eierskapsstrukturer gjør det vanskeligere å skjule ulovlige transaksjoner, hvitvasking og skatteunndragelser. Det gir også bedre grunnlag for etterforskning og kontroll. I en tid med økende geopolitisk uro og digital sårbarhet er det avgjørende å vite hvem som eier kritisk infrastruktur og eiendom. Et felles register styrker beredskapen og muligheten for rask respons.

Hvert år bytter nær 100 milliarder kroner hender gjennom eiendomshandler i Norge. Mange transaksjoner skjer gjennom kompliserte selskapsstrukturer og utenlandske eiere, noe som gjør det vanskelig å se hvem som faktisk har hjemmel.

Effektiv myndighetsutøvelse og bedre tjenester Offentlige etater vil kunne samhandle mer effektivt, redusere dobbeltarbeid og tilby mer målrettede tjenester til innbyggere og næringsliv.

Å samle all vesentlig informasjon om eierskap til eiendom – særlig data som er kritiske ved eiendomsaksjetransaksjoner – på ett offentlig tilgjengelig sted, vil kunne effektivisere informasjonsinnhentingen betydelig. Dette vil redusere kostnader i både offentlig og privat sektor, samtidig som det blir enklere å avdekke og rapportere feil eller mangler.

Brønnøysundregistrene har, i samarbeid med Norsk Eiendom, utviklet en løsning som demonstrerer hvordan sentrale offentlig registrerte data om eiendomsselskaper kan samles inn effektivt. Løsningen inkluderer en samtykkemodell fra selger, og viser at det er mulig å etablere en trygg og effektiv informasjonsdeling.

For at løsningen skal kunne tas i bruk, må Skatteetaten og Brønnøysundregistrene få hjemmel til å hente inn og dele data med tredjepart, forutsatt at eier av dataene har gitt samtykke. Per i dag ser det ikke ut til at verken Finansdepartementet eller Næringsdepartementet er interessert i denne typen løsning, til tross for at den kan bidra til både effektivisering og styrket kontroll mot økonomisk kriminalitet.

2.3 Tilgang til eiendomsregistret og videre arbeid

AMLD6 artikkel 18 gjelder formelt kompetente myndigheters tilgang til eiendomsinformasjon.

Norsk Eiendoms syn: Norsk Eiendom mener det er viktig at den norske gjennomføringen utformes helhetlig, slik at relevante eiendomsaktører også kan gis kontrollert tilgang til de samme eiendomsopplysningene i konkrete transaksjonsforløp, innenfor klare rettslige og tekniske rammer.

Det er flere sentrale forhold som tilsier at relevante eiendomsaktører bør gis tilgang til eiendomsregisteret:

• Eiendom er et område med høy risiko for hvitvasking grunnet attraktive rammer for plassering av kapital. I Nasjonal risikovurdering fra 2022 skrives det at dette gjør at store beløp som har opphav fra kriminalitet kan investeres i fast eiendom, og deretter re-investeres og integreres i den legale økonomien. Det er sentralt for eiendomsaktørene i deres arbeid mot hvitvasking at de har tilgang til relevante og sanntidsoppdaterte eiendoms- og eieropplysninger slik at de i større grad kan avdekke mistenkelige forhold som ledd i eiendomstransaksjoner.
• Denne infrastrukturen som nå skal utarbeides bør ikke avgrenses til et rent myndighetsspor ettersom eiendomsaktørene har et dokumentert behov for en felles digital løsning som effektiviserer bransjens arbeid mot hvitvasking. Dagens segmenterte tilgang til relevant informasjon vanskeliggjør identifisering av mistenkelige forhold, og går samtidig utover effektiviteten til legitime eiendomstransaksjoner.
• Videre har Norsk Eiendom allerede igangsatt arbeid med utvikling av digital løsning med Brønnøysundregistrene som skal samle, strukturere og kvalitetssikre eiendomsinformasjon. Det er utviklet en konkret modell for hvordan relevante opplysninger kan sammenstilles fra flere offentlige registre for bruk i due diligence- prosesser ved eiendomstransaksjoner, og at dette kan skje i en løsning som er knyttet til konkrete transaksjoner og avgrensede formål. Dette arbeidet bør hensyntas i den videre utredningen av KVU og implementering av artikkel 18.
• Eierskap til fast eiendom ligger i praksis ofte i selskapsstrukturer, og nytten av et samlet tilgangspunkt blir derfor størst dersom løsningen ses i sammenheng med integrasjon mellom aksjeeierbøker og grunnbok og behovet for sanntidsoppdatering av eierskap.

Etter vårt syn harmonerer de overnevnte poengene godt med arbeidsgruppens beskrivelse av artikkel 18-løsningen som et enkelt tilgangspunkt kombinert med mekanismer for korrekte og oppdaterte opplysninger.

Norsk Eiendoms anbefaling: Norsk Eiendom mener at departementets videre arbeid med norsk gjennomføring av artikkel 18 bør legge til rette for en helhetlig løsning der kravene til myndighetstilgang, KVU-arbeidet og utviklingen av kontrollerte delingshjemler for relevante eiendomsaktører ses samlet.

3. Reelle rettighetshavere

EUs nye hvitvaskingspakke innebærer en skjerping av reglene for identifisering og registrering av reelle rettighetshavere i alle selskaper og juridiske personer, inkludert krav til full dokumentasjon, løpende oppdatering, kontroll og strengere sanksjoner.

Norsk Eiendoms syn: Skjerpelsen av reglene for reelle rettighetshavere understreker behovet for å prioritere arbeidet med digitale aksjebøker.

Norsk Eiendoms anbefaling: Eierskap gjennom aksjeselskaper er høyst utbredt, og dagens manuelle aksjeeierbøker gir et ufullstendig og ikke oppdatert bilde av eierskapsstrukturen for norsk eiendom. Vi støtter utviklingen av digitale og sanntidsoppdaterte aksjeeierbøker, som vil gi bedre oversikt, styrke rettsvernet og redusere risikoen for feilregistreringer.

4. Avsluttende bemerkninger

Norsk Eiendom stiller gjerne til disposisjon hvis Finansdepartementet ønsker ytterligere innspill fra bransjen.