HØRINGSSVAR NOU 2026: 9 Veien mot et bedre og mer forutsigbart skattesystem

Høringsfrist: 24. september 2026

Norsk Eiendom viser til Finansdepartementets høring av NOU 2026: 9 Veien mot et bedre og mer forutsigbart skattesystem. Vi takker for muligheten til å gi innspill til et arbeid som vil få stor betydning for norsk næringsliv, norske eiere og investeringsevnen i eiendomssektoren.

Norsk Eiendom organiserer eiendomsaktører som utvikler, forvalter og leier ut næringseiendom og boliger over hele landet. Eiendomsnæringen er kapitalkrevende, langsiktig og stedbunden. Skattesystemets innretning har derfor direkte betydning for om næringen kan finansiere vedlikehold, rehabilitering, energioppgradering, by- og stedsutvikling og nye boliger. Uforutsigbarhet og høy samlet skattebelastning reduserer investeringsviljen og svekker norsk eierskap i en sektor som er avgjørende for beredskap og for å nå samfunnets bolig og klimamål.

1. Sammendrag – Norsk Eiendoms hovedinnspill

Norsk Eiendom støtter kommisjonens ambisjon om et mer forutsigbart, konkurransedyktig og helhetlig skattesystem, og deler kommisjonens vurdering av at stabilitet og forutsigbarhet må vektlegges sterkere i skattepolitikken (NOU 2026: 9, kap. 1.1, s. 7 og kap. 3.4, s. 20). For eiendomssektoren er dette ikke et abstrakt prinsipp, men en praktisk forutsetning for

investeringer med lang tidshorisont, høy kapitalbinding og betydelig reguleringsrisiko. Våre viktigste innspill er:

Formuesskatt: Norsk Eiendom støtter at lettelser i formuesskatten prioriteres, men mener at satsreduksjonen må være reell og tilstrekkelig dersom verdsettelsesrabatter fjernes. En provenynøytral omlegging som øker skattegrunnlaget uten tilstrekkelig satsreduksjon, løser ikke hovedproblemet for norske eiere av næringseiendom og profesjonell boligutleie.

Avskrivninger: Norsk Eiendom mener rapporten i for liten grad vurderer avskrivningsreglene for bygg. Dagens satser reflekterer ikke faktisk verdifall eller behov for miljøoppgraderinger, som f.eks energioppgradering. Departementet bør utrede høyere og mer treffsikre saldoavskrivninger, og åpne for avskrivninger på utleie av boliger i næringsøyemed for å sikre nøytralitetsprinsippet.

Dokumentavgift: Norsk Eiendom mener dokumentavgiften bør endres slik at transformasjon fra næring til bolig får samme fritak som nye boliger. Kommisjonen anbefaler utredning, men utredninger er gjort og Stortinget kan vedta dette allerede i avgiftsvedtaket i desember 2026.

MVA på utleie av næringseiendom: Norsk Eiendom er positiv til at obligatorisk momsplikt for utleie av næringseiendom utredes, men understreker at konsekvensene for leietakere uten fradragsrett og eksisterende kontrakter må analyseres grundig.

MVA og offentlig infrastruktur: Norsk Eiendom mener kommisjonen ikke i tilstrekkelig grad behandler de praktiske MVA-utfordringene ved privat opparbeidelse av offentlig infrastruktur. Justeringsavtaleregimet er ikke omtalt. Frivillig registrering i MVA-registeret vil lette kommunal saksbehandling og sikre at nøytralitetsprinsippet ivaretas.

Gevinstskatt boligsalg: Norsk Eiendom mener forslaget bør forkastes. Et skjerpet boog eiertidskrav vil ramme førstegangskjøpere hardere enn boligflippere. Livshendelser som studier, jobbskifte, familieendring og samlivsbrudd vil også rammes. Ulempene knyttet til opprettholdelse av eierlinjen er betydelig større enn fordelene, med det forslaget.

Eiendomsbeskatning sett under ett: Eiendom må ikke bli en stadig mer tilgjengelig skattekilde. Selskapsskatt, formuesskatt, utbytteskatt, dokumentavgift og kommunal eiendomsskatt virker ikke isolert. Departementet bør analysere den samlede belastningen på eiendomssektoren.

2. Overordnede merknader

Kommisjonen skriver at skattesystemet bør bli mer stabilt og forutsigbart, og at et bredt skatteforlik på Stortinget vil kunne gi mer varige rammer for næringsliv og eiere (NOU 2026:

9, kap. 1.1, s. 7; kap. 3.4, s. 20). Norsk Eiendom støtter denne tilnærmingen fullt ut. Hyppige og uventede endringer i skattereglene svekker tilliten til systemet og gjør det vanskeligere å fatte langsiktige investeringsbeslutninger. Dette er særlig viktig for eiendom, der prosjekter ofte har lang utviklingstid, høy kapitalbinding og betydelig reguleringsrisiko.

Kommisjonen drøfter selskapsskatt, aksjonærbeskatning, formuesskatt, forbruksskatter og skatt på eiendom som deler av et helhetlig system (NOU 2026: 9, kap. 1.2, s. 8; kap. 1.3, s. 9). Norsk Eiendom mener denne helheten må konkretiseres ytterligere for eiendomssektoren: selskapsskatt, formuesskatt, utbytteskatt, dokumentavgift, kommunal eiendomsskatt, manglende fradragsrett for merverdiavgift og begrensede avskrivninger virker ikke isolert. De inngår i en samlet skattebelastning som påvirker investeringsevne, vedlikeholdstakt og norsk eierskap – og som over tid avgjør om eiendomsnæringen kan levere på de bolig-, beredskap- og klimamålene samfunnet forventer.

3. Formuesskatt og norsk eierskap

a) Kommisjonens forslag

Kommisjonen foreslår at formuesskatten beholdes, men reduseres vesentlig gjennom én lavere sats i intervallet 0,25–0,75 prosent, samtidig som dagens verdsettelsesrabatter

fjernes og bunnfradragene justeres (NOU 2026: 9, tabell 6.3, s. 72). For næringseiendom innebærer dette at verdsettelsesrabatten på 20 prosent fjernes, slik at eiendommen verdsettes til 100 prosent av anslått markedsverdi – mot dagens effektive verdsettelse på 80 prosent.

b) Norsk Eiendoms innspill

Norsk Eiendom støtter at lettelser i formuesskatten prioriteres. For norske eiere av eiendom er formuesskatten særlig krevende fordi den beregnes uavhengig av løpende inntektsstrøm og likviditet. Eiendom er i sin natur illikvid. Når formuesskatten må finansieres gjennom utbytte, låneopptak eller salg av eiendom, svekkes selskapenes evne til å investere i drift, vedlikehold og utvikling. Dette er særlig alvorlig i en periode der eiendomsnæringen samtidig forventes å bidra til energioppgradering, transformasjon, klimatilpasning og økt boligbygging. Skattesystemet bør ikke presse norske eiere til å selge langsiktige eiendeler til aktører som ikke er underlagt samme formuesskattebelastning. Det bidrar bare til lavere skatteinngang for Norge. Norsk Eiendom vil understreke at nettoeffekten for eiere av næringseiendom avhenger kritisk av hvilken sats som velges:

• Dersom satsen settes i øvre del av intervallet (0,75 prosent) og verdsettelsesrabatten simultant fjernes, kan samlet skattebelastning på næringseiendom øke – ikke reduseres. Dette bør analyseres med konkrete eksempler for ulike eiendomsstørrelser og kapitalstrukturer.

• Formuesskatt på eiendom som genererer løpende inntekt, reduserer tilgjengelig kapital til reinvestering og vedlikehold. En høy effektiv sats vil over tid svekke vedlikeholdsnivå og investeringsevne, særlig i perioder med høye renter og svak leieprisvekst.

4. Avskrivninger, rehabilitering og profesjonell boligutleie

Kommisjonen legger vekt på forenkling og bedre samsvar mellom skattesystemet og økonomisk realitet, men går ikke langt nok i å vurdere avskrivningsreglene for bygg og tekniske installasjoner. Norsk Eiendom mener dette er en vesentlig svakhet ved rapporten.

a) Problemet

Bygg i saldogruppe d (forretningsbygg og næringseiendommer) avskrives i dag med en sats på 2 prosent per år. Tekniske installasjoner i bygg (saldogruppe j) avskrives med 10 prosent. Disse satsene er ikke endret på svært lang tid og reflekterer ikke godt nok faktisk verdifall, teknisk levetid eller behovet for løpende oppgradering. Dette er særlig uheldig i en periode der samfunnet forventer betydelige investeringer i energieffektivisering, rehabilitering og ombruk av eksisterende bygningsmasse. En for lav avskrivningssats innebærer at eieren i realiteten betaler skatt på kapital som er bundet opp i vedlikehold og reinvestering. Det gir en skattekile mot de investeringene samfunnet faktisk ønsker mer av.

Kilde: Skatteloven §§ 14-41 (saldogruppe d og j); saldosatser fastsatt i skatteloven § 14-43.

b) Norsk Eiendoms innspill

Norsk Eiendom foreslår at departementet utreder følgende:

• Høyere og mer treffsikre avskrivningssatser for bygg, særlig for tekniske installasjoner og anlegg knyttet til energioppgradering. Saldogruppe d bør vurderes opp mot faktisk levetid og investeringstakt i næringen.
• Saldoavskrivninger på boliger i profesjonell boligutleie. I dag behandles profesjonell boligutleie i liten grad som næringsvirksomhet skattemessig. Norsk Eiendom mener det bør åpnes for saldoavskrivninger på boliger benyttet i profesjonell boligutleievirksomhet. Det vil bidra til mer langsiktig kapital inn i leiemarkedet, bedre kvalitet på boligmassen og mer forutsigbare rammer for leietakere. Dette vil også sikre skattenøytralitet. Norsk Eiendom understreker at kommisjonen selv erkjenner at tidsrammen har satt begrensninger for arbeidet. Vi ber om at avskrivningsreglene prioriteres i departementets videre oppfølging av rapporten.

5. Dokumentavgift – skjevheten mellom rehabilitering og riving

a) Dagens rettstilstand og problemet

Dokumentavgiften er i dag på 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi ved tinglysing av hjemmelsdokument (Stortingsvedtak om dokumentavgift for 2026, § 1). Loven inneholder et unntak for nyoppførte bygninger i § 3: ved salg av eiendom med nyoppført bygg beregnes avgiften kun av tomteverdien, ikke bygningsmassen. Unntaket er imidlertid svært strengt tolket. Skattedirektoratets rundskriv for 2025, punkt 4.13, fastslår at bygningen «i sin helhet» må være nyoppført – selv marginal gjenbruk av deler av en tidligere bygning, som grunnmur eller bærende konstruksjoner, medfører at unntaket faller bort og avgiften beregnes av markedsverdien av både tomt og bygningsmasse.

Kilde: Grønn Byggallianse, høringssvar om Dok. 8:152 S (2025–2026); Skattedirektoratets rundskriv 2025, pkt. 4.13.

Konsekvensen er at det avgiftsmessig lønner seg å rive et eksisterende bygg fullstendig fremfor å rehabilitere det. Dette treffer særlig konverteringsprosjekter der næringseiendom skal omgjøres til boliger – et segment der både boligpolitiske og klimapolitiske hensyn taler sterkt for at ombygging bør foretrekkes fremfor riving og nybygg.

b) Kommisjonens vurdering

Skattekommisjonen adresserer skjevheten i NOU 2026: 9, punkt 7.5.3 (s. 90–91). Kommisjonen peker på at dokumentavgiften «kan gi uheldige insentiver» og ber Finansdepartementet utrede hvordan skjevheten mellom riving og rehabilitering kan rettes opp.

c) Norsk Eiendoms innspill

Norsk Eiendom er positiv til at kommisjonen peker på skjevheten. Men vi mener forslaget er for defensivt, og ber departementet foreslå følgende tiltak:

• Samme fritak for transformasjon til bolig, som dagens nyboligbygging har. I årlig vedtak om fastsetting av dokumentavgift, kan man vedta en ny § 3 a) som likestiller konvertering til bolig med nybygg, ved at dokumentavgift ved førstegangsoverføring av nye boligseksjoner i eksisterende bygg kun beregnes av tomteverdien – på samme måte som ved nybygg. Dette vil ha en positiv effekt på å redusere kostnader ved boligkjøp, bevare eksisterende bygg og kutte i klimagassutslipp og spare natur.

Norsk Eiendom har over tid dokumentert at dokumentavgiften er en vesentlig barriere mot ombruk og transformasjon. Kommisjonen anerkjenner dette problemet. Nå bør det løses i forbindelse med Stortingets faste votering over dokumentavgiften i forbindelse med statsbudsjettet, allerede i desember 2026 – ikke utredes ytterligere.

6. Merverdiavgift på utleie av næringseiendom

a) Dagens ordning

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 311 (1)). Utleiere av næringseiendom kan søke om frivillig registrering i Merverdiavgiftsregisteret etter § 2-3 (1), dersom leietaker driver avgiftspliktig virksomhet. Frivillig registrering gir fradragsrett for inngående merverdiavgift på byggekostnader og drift, mot at leien faktureres med utgående merverdiavgift. Kilde: Merverdiavgiftsloven §§ 2-3 og 3- 11; Skatteetaten, «Frivillig registrering av utleie av bygg».

b) Kommisjonens vurdering

Kommisjonen ber i NOU 2026: 9, punkt 9.6.3 (s. 124–125) Finansdepartementet utrede obligatorisk merverdiavgiftsplikt for utleie av næringseiendom. Kommisjonen mener dette kan gi administrative forenklinger og peker på at unntaket for utleie av fast eiendom har uheldige virkninger i merverdiavgiftssystemet.

c) Norsk Eiendoms innspill

Norsk Eiendom er positiv til at spørsmålet utredes. Frivillig registrering skaper i dag administrative byrder og gir utilsiktede virkninger der leietakere skifter mellom avgiftspliktig og unntatt virksomhet. En mer enhetlig ordning kan gi forenklinger for alle parter.

Norsk Eiendom understreker likevel at en overgang til obligatorisk merverdiavgiftsplikt reiser spørsmål som må avklares:

• Leietakere uten fradragsrett: En rekke leietakere driver unntatt virksomhet – offentlig forvaltning, helse og utdanning. For disse vil obligatorisk merverdiavgift på husleien bli en reell ekstra kostnad. Konsekvensene for kommuner, helseforetak og skoler må kartlegges.
• Overgangsregler: Eksisterende leiekontrakter er inngått basert på gjeldende momsregime. En brå overgang vil skape kontraktsrettslige konflikter. Det er avgjørende at det gis romslige overgangsregler som gir partene tid til å reforhandle.
• Samspill med justeringsreglene: Det frivillige systemet er tett koblet til justeringsreglene i merverdiavgiftsloven §§ 9-1 ff., som sikrer at momsfradrag kan justeres over en tiårsperiode ved endret bruk. En omlegging til obligatorisk plikt må se disse reglene i sammenheng og ikke svekke forutsigbarheten for løpende investeringer.

Norsk Eiendom ber om at bransjen involveres aktivt i utredningsarbeidet.

7. Merverdiavgift ved privat opparbeidelse av offentlig infrastruktur

Kommisjonen anbefaler et enklere og mer enhetlig merverdiavgiftssystem (NOU 2026: 9, kap. 1.3, s. 9; kap. 9.6, s. 123). Norsk Eiendom støtter målet om forenkling og nøytralitet, men mener kommisjonen ikke i tilstrekkelig grad behandler de praktiske merverdiavgiftsutfordringene som oppstår når private aktører opparbeider offentlig infrastruktur – vei, vann og avløp, torg, parker og andre fellestiltak – for det offentlige som vilkår for utbygging. I dag sier regelverket at det ikke skal påløpe merverdiavgift når det offentlige opparbeider egen infrastruktur. Regelverket sier videre at det samme skal gjelde hvis private pålegges å opparbeide offentlig infrastruktur som så overføres vederlagsfritt til kommune/fylkeskommune, men da med krav om at det skal inngås en justeringsavtale med kommunen som skal administrere tilbakeføring av innbetalt merverdiavgift til utbygger. Hvis det ikke inngås justeringsavtaler blir infrastrukturen 20 % dyrere enn hvis kommunen hadde tatt arbeidet selv.

Manglende fradragsrett for merverdiavgift i slike tilfeller gir en reell merkostnad som til slutt påvirker prosjektøkonomi, boligpriser og gjennomføringsevne for utbyggingsprosjekter, og bryter med nøytralitetsprinsippet som merverdiregelverket legger til grunn.

Erfaringene fra bruken av justeringavtaler viser at praktiseringen byr på en rekke utfordringer, se blant annet St.prop. 115 L 24/25 som omtaler utfordringene dagens justeringavtalepraksis har. Særlig påpeker departementet at flere kommuner bruker avtalene med finansiell begrunnelse, og dermed holder tilbake betydelige summer av innbetalt merverdiavgift, utover det det koster å administrere ordningen. Dette betyr at kommunen påfører utbygger en utbyggerskatt, de ikke har hjemmel til å beslutte.

Justeringsavtaleregimet – det primære verktøyet for å håndtere disse situasjonene – er ikke omtalt i kommisjonens rapport. Norsk Eiendom mener dette er en vesentlig svakhet. Dagens system fungerer i stor grad slik at utbygger bærer merverdiavgiftskostnaden som en skjult skatt på privat infrastrukturopparbeidelse. Dette kan ikke sies å være i samsvar med kommisjonens eget mål om et mer nøytralt og effektivt avgiftssystem.

Norsk Eiendom ber om at departementet i det videre arbeidet:

• Utreder og klargjør fradragsretten for merverdiavgift ved privat opparbeidelse av offentlig infrastruktur, herunder vurdere om regelverket kan forenkles ved å innføre en frivillig registreringsordning for utbyggere som opparbeider offentlig infrastruktur for det offentlige. En slik registreringsordning vil sikre at de private utbyggerne får fradragsrett på lik linje med hva kommunene får når de opparbeide infrastrukturen sin selv.

8. Gevinstskatt ved salg av bolig – skjerpede bo- og eiertidskrav

a) Kommisjonens anbefaling

Kommisjonen anbefaler i NOU 2026: 9, punkt 7.5.2 (s. 88–89) at kravet til boog eiertid ved skattefritt salg av primærbolig skjerpes. I dag kreves ett års eierskap og at boligen er brukt som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene (skatteloven § 9-3 (2)). Kommisjonen nevner tre år som eksempel og ber departementet utforme en modell, eventuelt med forholdsmessig beskatning for perioder uten botid. Et flertall anbefaler dessuten å fjerne skattefritaket ved salg av fritidsbolig, med gradvis innfasing.

b) Norsk Eiendoms innspill

Norsk Eiendom forstår motivasjonen bak forslaget, som at man ønsker å motvirke skattemessig motivert boligflipping. Utfordringen slik vi ser det er at det stort sett vil være andre grupper, som faktisk prøver å komme seg inn på boligmarkedet, som vil rammes hardest. Vi vil peke på tre uheldige konsekvenser som bør veie tungt i departementets vurdering:

• Førstegangskjøpere rammes uforholdsmessig hardt. Unge i etableringsfasen har langt større sannsynlighet enn eldre boligeiere for å ville selge innen tre år – som følge av jobbskifte, endret familiesituasjon (samboerskap, samlivsbrudd, familievekst mv) eller endringer i økonomi. De vil møte en skatteregning de ikke har hatt mulighet til å planlegge for. Skattekommisjonen sikter på boligflippere, men det er førstegangskjøperne som risikerer å få regningen.
• Regelvirkning rammer feil gruppe. Aktive boligflippere vil i større grad tilpasse atferden til et nytt regelverk. Ordinære boligeiere som tvinges til å selge som følge av livshendelser, har ikke samme fleksibilitet.
• Redusert likviditet i boligmarkedet. Et strengt krav vil øke de samlede transaksjonskostnadene ved et tidlig salg og gjøre det mer risikofylt å kjøpe sin første bolig. Det kan svekke boligomsetningen og gjøre det vanskeligere å etablere seg.

Norsk Eiendom mener derfor forslaget bør forkastes.

9. Eiendomsskatt og samlet skattebelastning

Kommisjonen drøfter skatt på eiendom som del av et bredere skattesystem (NOU 2026: 9, kap. 1.3, s. 9). Norsk Eiendom mener den samlede belastningen på eiendomssektoren må analyseres grundigere. Kommunal eiendomsskatt kommer på toppen av selskapsskatt, formuesskatt, utbytteskatt og dokumentavgift. For næringseiendom kan eiendomsskatten slå inn uavhengig av lønnsomhet og kontantstrøm – noe som utfordrer skatteevneprinsippet og reduserer evnen til å reinvestere i bygg og lokalsamfunn.

Norsk Eiendom ber om at videre arbeid med skattereformen vurderer eiendomsskatten som en del av totalbildet – ikke som en isolert kommunal inntektskilde. Spesielt bør det vurderes:

• Tiltak som gir mer forutsigbarhet og bedre sammenheng mellom skattebelastning og betalingsevne, herunder om eiendomsskatt på næringseiendom bør knyttes til faktisk avkastning.
• Reduksjon av variasjonen i praksis mellom kommuner, som i dag skaper ulike rammebetingelser for eiendomsaktører avhengig av beliggenhet.
• Analyse av den samlede marginale skattebelastningen på investeringer i næringseiendom og bolig, sett på tvers av alle relevante skatte- og avgiftstyper.

10. Merverdiavgift – økt lav sats fra 12 til 15 prosent

Kommisjonen foreslår at den laveste merverdiavgiftssatsen økes fra 12 til 15 prosent (NOU 2026: 9, pkt. 9.6.2, s. 123). Den lave satsen gjelder blant annet for overnatting, noe som direkte påvirker eiere og operatører av hotell- og overnattingseiendom.

Kilde: NOU 2026: 9, pkt. 9.6.2, s. 123; merverdiavgiftsloven § 5-3.

En økning fra 12 til 15 prosent vil øke driftskostnadene for hotellsegmentet og potensielt svekke investeringslysten, særlig i en periode med høye finansieringskostnader. Norsk Eiendom ber om at provenyeffektene vurderes samlet med øvrige avgiftsendringer, og at det gis tilstrekkelig lang overgangsperiode slik at eksisterende kontrakter og finansieringsstrukturer kan tilpasses.

11. Avslutning

Norsk Eiendom støtter kommisjonens overordnede mål om et skattesystem som er mer forutsigbart, enklere og mer konkurransedyktig. Vi støtter særlig kommisjonens vektlegging av stabilitet, bredt skatteforlik og lavere formuesskatt.

Vårt hovedbudskap er at norsk eierskap, investeringsevne og grønn omstilling må styrkes – ikke svekkes – gjennom skattesystemet. Der kommisjonen foreslår lettelser og forenklinger som trekker i riktig retning, støtter vi dette. Der kommisjonen ikke går langt nok, ber vi departementet følge opp med konkrete forslag, særlig på avskrivningsregler, dokumentavgift ved ombruk og transformasjon, merverdiavgift ved privat infrastrukturopparbeidelse, og den samlede eiendomsbeskatningen sett under ett.

Norsk Eiendom stiller seg gjerne til disposisjon for supplerende innspill og møter i forbindelse med det videre arbeidet.