Gjennom de siste månedene har ulike departementer lansert en rekke nye forslag til lover og forskrifter som i større eller mindre grad vil kunne påvirke eiendomsbransjen. Norsk Eiendom uttaler seg til disse på vegne av medlemmene.
Her er en rask oppsummering over hva vi mener:
Utlånsforskriften
Utlånsforskriften skal revideres ved årsskiftet 2024/2025. Norsk Eiendom mener utlånsforskriften har tjent oss godt, ved at den har hindret husholdningene å låne over evne. Dette har gjort husholdningene bedre i stand til å møte dyrtiden, og redusert risiko for mislighold gjennom årene med unormalt høy rente.
Norsk Eiendom mener likevel at utlånsforskriften har hatt en uheldig effekt, ved at den gjør boligmarkedet nær utilgjengelig for de yngste boligkjøperne og gir utfordringer for husholdninger i samlivsbrudd.
Norsk Eiendom forfekter derfor et ståsted hvor utlånsforskriften beholdes, men hvor:
- Fleksibilitetskvoten økes fra 10 % til 15 % (fra 8 % til 12 % i Oslo) for førstegangskjøpere.
- Egenkapitalkravet senkes og det tilbys lengre nedbetalingstid for nyutdannede med jobb.
- Det kreves fastrente på hele eller deler av boliglån for å redusere risiko ved konjunkturendringer.
- Lånerammen økes for nybygde boliger, siden disse har lavere vedlikeholds- og energikostnader, noe som også kan stimulere boligproduksjonen.
Endring i Plan og bygningsloven – krav om boligkjøpsmodeller, utleiebolig og studentbolig i detaljregulering
For å bøte på noen av utfordringene utlånsforskriften gir i boligmarkedet, er det et politisk ønske om å kunne kreve utvikling av ulike boligsammenslutninger allerede i detaljregulering. Man ønsker blant annet å kunne bestemme om det skal etableres borettslag eller sameie, andel av boligmassen som skal være utleieboliger eller tilknyttet ulike boligkjøpsmodeller og kunne definere studentbolig som egen arealkategori i plan.
Norsk Eiendom har følgende hovedstandpunkt:
- Vi støtter forslaget om at kommunene kan fastsette at angitte tomter skal organiseres som borettslag.
- Boliger i borettslag vil ikke havne i sekundærboligmarkedet, og kan være et nyttig krav i områder man ønsker større beboerstabilitet. Et repetert politisk argument mot utbyggingen av mindre boliger (boliger mindre enn 30-35 kvm) er også at disse ofte blir spekulasjonsobjekter. Skal leilighetsnormen kunne mykes opp, må vi også kunne vise at de små leilighetene fungerer som første trinn i boligkarrieren – og at det er den som eier boligen som bor i boligen.
- Vi støtter ikke forslaget om at kommunene kan fastsette at en andel skal tilbys med boligkjøpsmodeller eller være utleieboliger.
- Boligkjøpsmodellene er finansielt krevende for utbyggere, og det er kun et fåtall utbyggere som har økonomiske muskler til å utvikle disse i stort monn. Krav om boligkjøpsmodeller kan dermed føre til en lavere boligutbyggingstakt og raskere prisvekst i boligmarkedet.
- Vi støtter forslaget om at kommuner kan angi studentboliger som arealformål i arealplaner og reguleringsplan.
- Vi ser behov for videre konsekvensutredning for de kapitalkrevende boligløsningene (boligkjøpsmodeller og utleie) fordi det må høstes mer erfaring før man eventuelt innfører krav.
Energimerkeforskriften
Energimerkeforskriften bestemmer hvordan et bygg skal merkes med energikarakterer, og er under revidering av Energidepartementet. Den store pussigheten her er at Energidepartementet ikke har lagt byggteknisk forskrift (TEK), nyeste standard for energiberegning, NS 3031, eller EUs bygningsenergidirektiv (ennå ikke implementert i Norge) til grunn for hvordan energibehovet i bygg skal beregnes. En utbygger eller byggeier vil dermed risikere å ende opp med mange ulike beregnede energibehov for samme bygg, hvor de ulike tallene skal brukes i ulike sammenhenger. Samtidig vil det være usikkerhet om energimerkeordningen vil tilfredsstille kravene i EUs taksonomi. Norsk Eiendom krever derfor at Energidepartementet forholder seg til allerede etablerte beregningsmodeller, slik at vi slipper dobbeltarbeid.
Energimerkeforskriften tillater videre ulik vekting av ulike varmekilder i et bygg, hvor elektrisitet vektes med 1, bioenergi (ved etc.) 0,9 og fjernvarme er foreslått vektet 0,8 eller 0,6. Dette vil gjøre at bygg med fjernvarme eller bioenergi vil kunne skåre høyere på energiskalaen enn bygg med ren el-drift. Vi mener at disse vektingene i størst mulig grad bør gjenspeile faktisk energiforbruk, og derfor at fjernvarme ikke må vektes lavere enn 0,8.
Det har også i sommer vært avgitt høring på skattedirektoratets forslag til endring i Stortingets vedtak om dokumentavgift § 3 - førstegangsoverføring av anleggseiendom.
Våre innspill
