Blant medlemsbedriftene i BNL, den landsforeningen som Norsk Eiendom er en del av og som organiserer hele verdikjeden i bygg-, anlegg og eiendom, er det nå 61 % som rapporterer om forverrede markedsutsikter det neste halvår. For Norsk Eiendoms medlemsbedrifter er antallet 57 %. Reduksjonen i fremtids-positivisme har vært stabilt nedadgående gjennom 2022, og kan raskt forklares med en trippel smell – som påvirker hele næringslivet.

Fagsjef Vidar Aasbrenn Fiskum i Norsk Eiendom mener det er enkelt å finne forklaringer på den rådende pessimismen:

– Som følge av krigssituasjon, energiprisutvikling, inflasjon og rentebane har husholdningene strammet inn, samtidig som bedriftene også strammer inn. I tillegg ønsker stat og kommune å redusere aktivitetsnivået, for å ikke bidra til inflasjon og overoppheting av økonomien. Summen av dette gir lavere betalingsevne- og betalingsvilje blant husholdningene for boligkjøp. Stigende yield-nivåer gir reduksjon i eiendomsverdiene for gårdeierne, oppsummerer han.

– Leieprisene vil også øke, som følge av utviklingen i konsumprisindeksene. Vi vil anbefale å benytte ordinær KPI-justering ved økning av leieprisene, og heller tilby trengende leietakere en avtalefestet utsettelse på deler av KPI-justeringen, sier Fiskum. I mange tilfeller vil en KPI-justering innebære en lavere husleieøkning, enn om leietakeren skulle gått ut i markedet og finne nye lokaler, påpeker han.

Stigende byggekostnader

Fiskum påpeker at den reduserte etterspørselen gir redusert aktivitet i hele næringskjeden, og at flere leverandører nå stiller med ledig kapasitet. Men det hjelper lite når byggekostnadene fortsetter å øke.

– Gjennom pandemien opplevde vi flaskehalseffekter på tilbudssiden, men økt privat konsum av byggematerialer. Når man ikke fikk dra på ferietur, bygde man seg heller ny platting, eller hytte. Nå ser vi nå at prisnivået på byggevarer i stor grad er energidrevet, fordi energi er en stor innsatsfaktor når vi bygger med stål, betong og gips. I tillegg ser vi at inflasjonspresset i Norge og de nordiske landene er noe lavere enn på kontinentet. Dette fører til en lavere rentebane for Norges Banks styringsrente enn hos deres internasjonale søstre. Det igjen gir noe lavere kronekurs og høyere kronekostnad for byggematerialer i det internasjonale markedet, forklarer Fiskum. Han legger til:

– På toppen av dette antar vi at en stor del av byggematerialene på mellomlang sikt vil finne vei til gjenoppbygging av Ukraina og Europeisk forsvar, samt at byggeplassarbeiderne også i større grad vil finne arbeid i Øst-Europa. Byggekostnadene vil derfor trolig ikke ned igjen til kjente nivåer innen rimelig fremtid.

Sårbar eiendomsbransje

Fagsjefen påpeker at lavere betalingsvilje og -evne, høyere yield og høyere byggekostnader gjør norsk eiendomsutvikling sårbar. Norsk Eiendom er imidlertid på ballen:

– Konjunkturene stiller strengere krav til oss som utviklere, særlig til å utvikle god kvalitet til riktig pris i områder hvor folk ønsker å bo og arbeide. Derfor har vi i Norsk Eiendom fortsatt fokus på mer effektive planprosesser, og økt realitetsforståelse hos kommunale myndigheter for hvilken risiko bransjen løper når vi foreslår utforming og utvikling av det enkelte prosjektet. Vi må kunne se raskere plansaksbehandling for knutepunktsutvikling – der betalingsviljen møter utviklingskostnadene - og et bredere spenn i boligtyper som møter markedsbehovet.

Han legger til at energi og energieffektivisering spiller en nøkkelrolle i denne krisen. Energiprisene er driveren i kostnadsutviklingen, både her hjemme og på kontinentet.

– Skal vi kunne møte denne krisen her og nå, og samtidig komme styrket ut av den, er energieffektivisering stikkordet. Vi er i ferd med å oppnå gjennomslag for en ny modell for energideling, der boligsameier, borettslag og gårdeiere kan produsere energi på egen eiendom, og selge denne videre til naboene på eiendommen eller i prosjektet, forteller Fiskum.

I tillegg arbeider Norsk Eiendom for bedre støtteordninger til energieffektiviseringstiltak – tiltak som også vil gi avkastning og lavere miljøbelastning lenge etter at dagens krise har gått over. I denne oppfordrer Vidar Fiskum alle utleiere av næringseiendom å ta i bruk miljøavtalen, vedlegget til standardavtalen. I miljøavtalen kan man sammen med leietaker formalisere kostnads- og gevinstfordeling ved etablering av miljøtiltak på eiendommen.

‍