I slutten av september behandlet Oslo tingrett en ny sak om gyldigheten av et rekkefølgekrav. Stridens kjerne er kommunens krav om at utvikleren av Fridtjof Nansens vei 12 på Majorstua – nabo til Colosseum kino – skulle bidra til bygging av «ny Majorstuen stasjon med oppganger». Hovedforhandlingen gikk over fem dager, og nå venter bransjen spent på dom.

–  Dette er en sak av prinsipiell karakter og denne type praksis påvirker vår bransje i stor grad. Vi mener saken egner seg godt for å få en prinsipiell avklaring av hvor langt kommunene kan gå i å stille rekkefølgekrav. Derfor stiller Norsk Eiendom opp som partshjelp i denne saken, sier adm. direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl.

Bakgrunn for saken

I forbindelse med omregulering av Fridtjof Nansens vei 12 på Majorstua, påla Oslo kommune utbygger å betale 19,5 millioner kroner i kontantbidrag. Beløpet skulle gå til opparbeidelsen av en ny Majorstua Stasjon – et tiltak som kommunen mente var nødvendig for å håndtere belastningen fra utbyggingen. Fridtjof Eiendom bestrider lovligheten av kravet.

Selskapet peker på at eiendommens bidrag til økt trafikk på stasjonen kun utgjør promiller av den totale belastningen ny stasjon er dimensjonert for. Men bygging av ny stasjon på Majorstua dreier seg ikke bare om kapasitetsøkning lokalt på Majorstua. Ny Majorstua stasjon er først og fremst et prosjekt for å øke kapasiteten på hele T-banenettet i Oslo og Akershus, blant annet som knutepunkt for den nye Fornebubanen.

I tillegg til kontantbidraget er utbygger pålagt å opparbeide fortau og vei.  Totalt beløper rekkefølgekravene seg til 29,5 millioner kroner – over 8 000 kroner per kvadratmeter nytt areal.

Saken illustrerer en økende trend hvor kommuner pålegger utbyggere betydelige bidrag til offentlige infrastrukturtiltak, ofte med svak eller uklar sammenheng mellom tiltakene og den aktuelle utbyggingen.

Prinsipielle spørsmål med nasjonal betydning

Norsk Eiendom har understreket overfor tingretten at denne saken reiser spørsmål av stor interesse for hele bransjen:

Plan- og bygningsloven (pbl.) § 12-7 nr. 10 tillater kun rekkefølgekrav som er nødvendige for å sikre at en utbygging ikke skjer før nødvendig infrastruktur er på plass. Tilsvarende kan det i en utbyggingsavtale bare avtales at utbygger skal besørge eller bekoste tiltak som er nødvendige for gjennomføringen av sitt prosjekt, jf. pbl. § 17-3. Høyesterett har i nyere tid (HR-2021-953-A) påpekt at rekkefølgekrav forutsetter reelle behov: Tiltaket må enten utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller avhjelpe ulemper utbyggingen fører til. I dette ligger at det må være en relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og prosjektet for at et slik krav skal være lovlig. Rent fiskale hensyn kan ikke begrunne et rekkefølgekrav.

Norsk Eiendom, representert ved vår advokat Sven Magnus Rivertz, har for retten fremholdt at det må finnes en nedre terskel for når påvirkningen fra et utbyggingsprosjekt rettferdiggjør et rekkefølgekrav. Alle prosjekter påvirker omgivelsene på et vis. Dersom det ikke gjelder noen nedre grense for når påvirkningen fra et prosjekt er tilstrekkelig til at kommunen kan stille rekkefølgekrav, kan de i realiteten stille alle omkringliggende planlagte tiltak som rekkefølgekrav for utbyggingsprosjektet. Da har man i realiteten å gjøre med en form for utbyggsskatt, noe som er ulovlig.

Norsk Eiendom mener at denne minimumsterskelen klart ikke er oversteget i Fridtjof Eiendoms tilfelle.  Bidraget prosjektet gir til økt belastning på er helt marginal sett opp mot de behov prosjektet Nye Majorstuen stasjon skal løse. Utbyggingen innebærer ca, 250 nye arbeidsplasser. Selv om halvparten av disse skulle bruke T-banen daglig, utgjør dette et svært lite innslag i forhold til den planlagte kapasitetsøkning på mellom 20 000 til 30 000 passasjerer per dag.

Det er andre forhold enn utbyggingsprosjektet som har vært utløsende for at den nye stasjonen skulle bygges. Påkobling av Fornebubanene og økning av kapasiteten på spornettet i Oslo og Akershus som et hele, er de viktigste. Da kan Norsk Eiendom vanskelig se at nødvendighetsvilkåret er oppfylt. Det forhold at Fridtjof Nansens vei 12 er det eneste utbyggingsprosjektet som er pålagt å bidra til Ny Majorstuen Stasjon underbygger dette. Norsk Eiendom har derfor anført at kommunen har «strukket strikken for langt» da de påla Fridtjof Eiendom rekkefølgekravet «Nye Majorstuen Stasjon med oppganger».

Plan- og bygningsloven (pbl.) § 17-3 om utbyggingsavtaler oppstiller også et forholdsmessighetskrav. I dette ligger blant annet et krav om at kostnadene som belastes utbygger eller grunneier til tiltaket, må stå i forhold til den belastning den aktuelle utbygging påfører kommunen. Selv for det tilfelle at rekkefølgekravet Nye Majorstuen stasjon skulle være lovlig å stille, så anføres at kontantbidraget på 19,5 millioner kroner uansett er uforholdsmessig høyt sett i lys av hvilken belastning utviklingsprosjektet påfører stasjonen.

Norsk Eiendom er grunnleggende uenig i hvordan kommunen praktiserer forholdsmessighetsvurderingen. Kommunen synes å bygge på et generelt prinsipp om at ethvert byggeprosjekt automatisk påfører omkringliggende infrastruktur en belastning, og at det derfor er rimelig å kreve et skjønnsmessig bidrag basert på utbyggingens størrelse. Videre fremholder kommunen at utbyggers bidrag ikke kan anses som uforholdsmessig, fordi kommunen selv dekker milliardbeløp til bygging av ny Majorstua stasjon. Hvorvidt og i hvilken utstrekning utviklingsprosjektet påfører belastning på det konkrete kontantbidragstiltaket (her nye Majorstua stasjon med oppganger), hevdes da å være underordnet.  

Etter Norsk Eiendoms syn er dette en feil tilnærming. Det er eksempelvis ulogisk å beregne kontantbidrag for arealer i prosjektet som skal brukes til bil- og sykkelparkering, da disse arealene ikke vil skape økt belastning på T-banestasjonen.  Videre er det totale bidraget som kreves åpenbart uforholdsmessig sammenliknet med den faktiske belastningen Fridtjof Eiendoms prosjekt påfører stasjonen. Norsk Eiendom mener derfor at det må foretas en reell forholdsmessighetsvurdering, hvor bidraget settes i samsvar med den faktiske belastningen utbyggingen påfører infrastrukturen. Basert på en slik vurdering fremstår størrelsen på kontantbidraget i denne saken som åpenbart uforholdsmessig, og dermed ulovlig.

Saken reiser også viktige spørsmål om rettsvirkningen av at kommunen endret infrastrukturtiltaket etter at avtalen var inngått, men likevel opprettholdt betalingskravet mot Fridtjof Eiendom AS. I stedet for å realisere prosjektet «Ny Majorstuen Stasjon» med en anslått kostnadsramme på 5–7 milliarder kroner, besluttet kommunen å nøye seg med en oppgradering av eksisterende stasjon til om lag 1 milliard kroner. Det går ikke, mener Norsk Eiendom.

Etter loven skal en utbyggingsavtale være knyttet til et konkret tiltak. I dette ligger en viktig beskyttelse mot at kommunene utformer rekkefølgekrav basert på overordnede mål og ønsker for å sikre seg fiskale bidrag til fremtidige behov. Da kan ikke kommunen egenhendig endre på sin ytelse, og samtidig fastholde at utbygger skal betale i henhold til utbyggingsavtalen.

Norsk Eiendom stiller opp

Som bransjeforening har Norsk Eiendom en viktig rolle i å ivareta medlemmenes interesser og bidra til rettsavklaringer i prinsipielle. Denne saken handler ikke bare om Majorstua, men om rammevilkår for utbygging i hele landet. Mange utbyggere opplever stadig mer omfattende og kostbare krav fra kommunene, ofte med uklare begrunnelser.

– For bransjen er det viktig at rettslige rammer for slike krav avklares, og at praksisen ikke får utvikle seg til en form for uhjemlet utbyggingsskatt og en økonomisk byrde som hemmer byutvikling.  Denne saken vil definere hvor langt kommuner kan gå i å pålegge utbyggere ansvar for tiltak som ikke står i rimelig forhold til belastningen. Vi venter derfor spent på tingrettens avgjørelse sier, Tellevik Dahl.