Stipendordningen er et samarbeid mellom Eiendomsyrker (et selskap skilt ut fra Senter for Eiendomsfag) og Norsk Eiendom. De utvalgte stipendiatene mottar hver 25 000 kroner, noe som kommer godt med for studenter innenfor eiendomsfag hvor det ikke er mange andre ordninger å søke på. Årets utvalgte fremla hovedfunnene i sine oppgaver for en fullsatt sal i Næringslivets hus i slutten av august.

72 prosent alternative planforslag

Masteroppgavene gikk i år rett inn i noen av de mest debatterte temaene eiendomsbransjen engasjerer seg i. Det gjelder ikke minst NMBU-studentene Sivert Hennum og Bendik Gjone, som har tatt for seg PBEs utbredte praksis med å fremme alternative planforslag som motsvar til utviklers innsendte forslag: I et utvalg på 122 detaljreguleringsplaner i perioden 2016–2022 valgte PBE å fremme alternative planforslag i hele 72 prosent av tilfellene. Det dreide seg om 32 boligprosjekter, 19 næringsprosjekter og 71 planer definert som kombinert bebyggelse og anleggsformål med diverse underformål.

Hennums og Gjones oppgave viser med tydelighet at den utbredte praksisen med alternative planforslag medvirker til den lange tidsbruken for regulering i Oslo kommune. For i 87 saker med alternativt planforslag var det 61 planprosesser med to eller flere planer til politisk behandling. Dette innebærer at partene har kommet til et omforent planforslag før politisk behandling i 26 (30%) av sakene med alternativt planforslag. I planprosessene med to eller flere detaljreguleringsplaner til politisk behandling fikk private eiendoms­utviklere gjennomslag for sitt planforslag i 13 (21%) av sakene. Plan- og bygningsetaten fikk derimot tilslutning for sitt alternative planforslag i 34 (56%) av sakene. Ytterligere viser dataene at Byrådsavdelingens forslag har blitt valgt i 14 (23%) av sakene, der planforslaget ofte bygger på en kombinasjon av forslagsstillers og PBEs alternativ.

Kontroll fremfor tillit

I studentenes uttrekk av saker var de PBEs mest utbredte begrunnelser for å fremme alternativer fra PBE utnyttelsesgrad, oppholdsarealer, utforming og opparbeidelse av infrastruktur. Resultatet av praksisen er ifølge Hennum og Gjone at forhandlingene ut fra et forhandlingsteoretisk perspektiv blir fordelingsorientert fremfor integrative. Det innebærer at samhandlingen mellom utvikler og etat i større grad bærer preg av at partene har inntatt motsetnings­fylte posisjoner, der enkeltsaker dominerer og konkurranse står sentralt. Alternativet er å utnytte rommet til dialog og jobbe seg frem til enighet om de beste løsningene.

– Resultatet av denne forhandlingsmetoden blir store og umiddelbare innrøm­melser fra utvikler når alternativ plan fremmes. Etaten søker kontroll fremfor å utvise tillit til utvikler. Forhandlingsklimaet blir vanskelig når prosjektet er fastlåst på forhånd, sa Hennum og Gjone i sin presentasjon.

Norsk Eiendoms fagsjef Vidar Aasbrenn Fiskum synes funnene i denne masteroppgaven er særdeles interessante:

– Praksisen med å fremme alternative forslag er både tid- og ressurskrevende, og den bidrar åpenbart til å øke kommunens egen ressursbruk ved plansaks­behandling. Kommunen bruker alternativt planforslag som et forhandlingskort mot utvikler, hvor utvikler i større grad er villig til å gi innrømmelser og imøtekomme etatens føringer etter at et alternativt planforslag er fremmet. I og med at utvikler primært ønsker å utarbeide et omforent planforslag, får planmyndigheten økt makt i planprosessen ved å utarbeide sitt eget forslag.

Bærekraft i eiendomsbransjen

De to andre premierte masteroppgavene hadde begge bærekraft som overbyg­ning: Gunhild Torvik og Helene Drechsler, også de fra NMBU, hadde tatt for seg eiendomsbransjens møte med EUs taksonomi. NTNU-studenten Kristine Bygland-Hansen presenterte sine funn om kontinuitet i eiendomsbransjens arbeid med bærekraft.

Torvik og Drechsler fastslo at alle bransjer og ikke minst eiendomsbransjen vil bli påvirket av EUs ambisiøse mål for å oppnå klimanøytralitet gjennom den såkalte taksonomien. Ifølge stipendiatene er taksonomien både en driver og en barriere for innovasjon, og den har mer innvirkning på omdømme og samfunns­ansvar enn konkurransekraft. Men etterspørselen etter grønne bygg vil øke, finansbransjen vil stille strengere betingelser for grønne lån og det er behov for økt kompetanse innenfor taksonomien.

I den tredje masteroppgaven hadde Kristine Bygland-Hansen tatt for seg et utvalg eiendomsaktører og undersøkt deres tilnærming til og arbeid med bærekraft. Hun fant fellesnevnere i sterk indre motivasjon og tro på nødvendighet av bærekraftige bygg for å ha muligheter i fremtiden. Derimot varierer implementeringen av bærekraft i virksomhetene, selv om de fleste har bærekraft i strategiene. Den største utfordringen for aktørene hun hadde undersøkt var tid, og muligheten til å orientere seg i marked med ulike sertifiseringsordninger med ulike kriterier.

Forsamlingen som fikk presentert hovedfunnene fra årets vinneroppgaver var åpenbart svært imponert over arbeidet stipendiatene har utført. Og stipend­ordningen fortsetter: Masterstudenter med relevant tematikk for eiendoms­bransjen kan søke også neste år, og da må de gjøre det innen 4. februar 2024. Tips gjerne videre om dette!