Oslo kommunes høyhusstrategi

17. august 2022

Oslo kommunes høyhusstrategi

Oslo kommune har for øyeblikket høring på forslag til høyhusstrategi, med svarfrist 30.08.22. Vi er engasjert i høyhusdebatten, med mål om å berede grunn for en bærekraftig steds- og byutvikling landet over.

- Høyhusdebatten er ikke unik for Oslo. Vi vet at det diskuteres i så å si alle norske byer og tettsteder, om hvor høyhusene skal ligge, hvor høye de kan være og hvordan de skal utformes. Grunnlaget og metodikken som Oslo kommune har laget for utforming av sin høyhusstrategi, kunne like gjerne vært benyttet i andre norske byer, og derfor går vi inn i den lokale debatten, sier fagsjef for bransjeutvikling, Vidar Fiskum.

Norsk Eiendoms høringssvar leser du litt lenger ned i saken.

Overordnet ser vi at metodikken og grunnlaget for høyhusstrategi er velbegrunnet og godt utformet. Vi har likevel et par kommentarer til høringsforslaget, som vi håper kommunen vil ta i betraktning før forslaget sendes over til politisk behandling.

Norsk Eiendoms høringssvar:

Norsk Eiendom er bransjeforeningen for over 280 eiendomsaktører i hele landet, og med hovedvekt av medlemmene i Oslo. Vi er deres viktigste talerør og pådriver. Våre medlemsbedrifter inkluderer eiendomsutviklere og -forvaltere av kontor-, bolig-, lager-,kulturbygg mv, og står for utbygging, forvaltning og drift av brorparten avnorsk bygningsmasse og bygningsmiljø. 

Innledning

Eiendomsbransjen er kanskje kommunenes viktigste verktøy i å oppnå kommunens mål for samfunnsutviklingen. Eiendomsbransjen former, bygger og forvalter byggene og stedene som former våre liv. Skal resultatet bli godt, trenger vi forutsigbarhet i rammebetingelser og et stødig politisk og administrativt lederskap i kommunene – som pekerretningen for ønsket samfunnsutvikling.  

På denne bakgrunn ønsker vi velkommen kommunens tanker og vyer rundt en ny høyhusstrategi. Gjort riktig, vil høyhus kunne bidra positivt til et rikere byliv, økt mangfold og en rausere by. Økt tetthet rundt knutepunkter vil stimulere til miljøvennlig transport, lavere energibruk og gi et økt grunnlag for attraksjoner og herlighetsverdier – offentlige som private, kommersielle som allmenne. 

Norsk Eiendom vil derfor kommentere høringsnotatet ut fra ønsket om å bidra til en sunn byutvikling, og samtidig dele våre erfaringer fra praktisk gjennomføring og bruk av høyhus for å ytterligere belysesakskomplekset.  

Norsk Eiendom vil først takke for et grundig og godt gjennomarbeidet høringsutkast for revidert høyhusstrategi i Oslo kommune, og vi vil i hovedsak konsentrere oss om kapittel 2-4. i Høringsutkastet, Forslag til ny høyhusstrategi for Oslo.

Bakgrunn og premisser

Norsk Eiendom er enig i hovedlinjene i premissene som skisseres for vurdering og anbefaling av høyhusbebyggelse. Vi stusser likevel over påstandene som fremlegges i kapittel 1.4 Tendenser og utfordringer, hvor det påstås at høyere høyhus konstruksjonsmessig vil ha et så stort klimagassutslipp at miljøgevinsten ved høyhusutbygging blir negativ.

Norsk Eiendom erfarer en stor utvikling i produksjon av klimagasseffektive bygningselementer og konstruksjonsmetoder. Vi mener derfor klimagassutslipp ikke kan brukes som et argument for begrensninger i byggehøyder. Det er andre vurderingskriterier som må benyttes for å anbefale riktige høyder, mens det bør stilles krav til byggematerialene for å sikre lave klimagassutslipp forprosjektet. For utfyllende kommentar, se høringssvar fra StorOslo Eiendom og Grønn Byggallianse.

Mål og analysegrunnlaget

Norsk Eiendom er enig i formuleringen av strategiens mål og hovedgrep (kap. 2.1). 

Norsk Eiendom mener metodikken og analysene som ligger til grunn for å utpeke områder hvor høyhus kan vurderes er god (kap. 3). Norsk Eiendom mener videre at det bør utarbeides egne byøkonomiske analyser for hver enkelt områdeplan eller detaljregulering hvor forslag til høyhus inngår. Dette for å sikre at det er samsvar mellom de markedsmessige forutsetningene som følger av planen, og nivået på attraksjonstilbud som foreslås etablert i forbindelse med høyhusprosjektet. Øvrige utredningstema beskrives godt i kapittel 4.1.

Kommentarer til utvalgte retningslinjer

Norsk Eiendom har kommentarer til følgende foreslåtteretningslinjer for planlegging og utbygging av høyhus: 

4.2.1 Arkitektoniskkvalitet:
Norsk Eiendom er enig i at høyhusene skal formgis på byens premisser, og bidra til høy tetthet på en god måte. Norsk Eiendom er likevel skeptisk til at større prosjekter hvor høyhus inngår bør få moderate høyder for at dette gir økt kvalitet i gater og byrom. (s.70) 

Skal høyhus ha en hensikt, må disse gi et høyere utbyggingsvolum totalt sett enn en utbygging uten høyhus. Dette kan innebære at utbyggingsvolumet for omkringliggende planlagt bebyggelse skal reduseres, men det er dermed ikke sagt at høydene på omkringliggende planlagtbebyggelse skal ned. Norsk Eiendom mener videre at utbygging av høyhus må medføre mer og kvalitativt bedre offentlig eller allment tilgjengelig areal på bakkeplan og/eller i bebyggelse. reduserte byggehøyder på omkringliggendeplanlagt bebyggelse vil redusere muligheten for å innfri dette suksesskriteriet. Til sist ser Norsk Eiendom at det kan være hensiktsmessig å etablere flere høyhus i en klynge/tue ved kollektivknutepunktene, snarere enn å etablere et enkelt signalbygg med en omkringliggende teppeby. 

4.2.2 Den kompaktehverdagsbyen:
Norsk Eiendom er enig i at høyhus skal ha et innhold som bidrar til å styrke den kompakte hverdagsbyen gjennom å tilførefunksjoner som mangler eller er etterspurt i nærområdet. Vi vil likevel be om at det ved kartlegging av funksjoner i nabolaget også gjøres en vurdering over markedsgrunnlag for ønsket utviklet tilbud i/ved høyhuset, slik at vi ikke risikerer at tilbudet man ønsker opprettet må avvikles etter kort tidgrunnet manglende markedsmessige forutsetninger.  

Norsk Eiendom mener altså at høyhusene skal bidra til en økt attraktivitet og økt utbud av allment tilgjengelige tilbud i byområdene, enn hva en lavere utnyttelsesgrad ville gitt markedssituasjon for. 

4.2.2 Analyser og utredninger:
Norsk Eiendom er enig i at eiendomsbransjens aktiviteter skal styrke sosial bærekraft i og rundt det enkelte utviklingsprosjektet. Vi opplever likevel at definisjonen av sosial bærekraft fortsatt ikke er omforent, og at selv fagfeller og kolleger gir motstridendedefinisjoner på hvordan sosial bærekraft skal forstås. Det at vi fortsatt mangler et felles begrepsapparat vil føre til et unødig høyt konfliktnivå i den enkelte saken, og kan også føre til langvarige dialoger mellom kommune og utbygger, og dermed også lang saksprosess. Norsk Eiendom ønsker at det etableres et omforentbegrepsapparat rundt sosial bærekraft før dette kreves som et eget utredningstema ved planlegging og etablering av høyhus. 

4.2.2 Familienaboskap:
Intensjonen er god, vi ønsker å tilrettelegge for gode nabolag for de oppvoksendegenerasjoner. Men man vet aldri i hvilke boliger i et prosjekt en familie vil etablere seg i. Det er ikke gitt at en familie finner veien til en bolig som er utpekt av fagekspertisen som familievennlig eller ei, eller om de etablerer seg i prosjektet i det hele tatt. Å lokalisere familievennlige boliger i nærheten av hverandre og nær bakkeplan fremstår derfor som en teoretisk øvelse med lavpraktisk betydning. Vi foreslår å fjerne denne retningslinjen, men heller anmode om at man tar høyde for at flere av leilighetene vil kunne bebos av barn. 

4.2.2 Felles møteplasser:
Viser det er flere gode eksempler fra utlandet for hvordan høyhus kan designesfor å gi rom for økt interaksjon mellom beboerne og byliv. For å gi liv på bakkeplan, krev at man må bytte heis i første etasje når man skal til/fra f.eks. garasje eller sykkelparkering. Gi bygget en romslig første etasje, som gir bygget et mer menneskelig skala ut mot gatene. Samle felles møteplasser og felles funksjoner mot de delene av bygget hvor beboerne ferdes. 

4.2.2 Inndeling i mindreenheter:
I henhold til høyhusstrategiens øvrige retningslinjer, er det begrenset hvor store høyhusene kan bli, og hvor mange boenheter man kan hai hvert høyhus. Å skulle dele høyhuset inn i enda mindre “nabolag” fremstår derfor som en teoretisk øvelse. Vi vil heller foreslå at jo flere boliger som er tilknyttet samme oppgang desto mer variert tilbud av fellesarealer og funksjoner til bruk for beboerne, og på denne måten skape flere arenaer hvor beboerne kan møtes.  

4.2.3 Negative klimakonsekvenser fra høyhus skal minimeres:
Norsk Eiendom er enig i målsetningen, men vil likevel sette spørsmålstegn ved metodikken. Norsk Eiendom vil anbefale Oslo kommune å benytte nasjonale og internasjonale standarder for beregning av klimakonsekvenser. For utdypendekommentar, se høringssvaret fra Boligprodusentenes Forening og Grønn Byggallianse.   

Særskilt om blandet formål i høyhus
Norsk Eiendom vil fraråde krav om blandingsformål i nye reguleringsplaner, men heller anbefale at det planlegges fornæringsbygg og boligbygg side om side for å oppnå ønsket funksjonsblanding i et byområde. For å belyse dette standpunktet ønsker Norsk Eiendom å gi en utfyllende kommentar til avsnittet om “Blandet formål i høyhus”, kap. 1.6 i vedlegg 1, hvor det pekes på at Barcode åpner for blanding av bolig og næring i samme bygningskropp, og at denne problematikken ved blandet formål derfor erl øsbart.  

Selv om Barcode gir gode svar på hvordan man kan oppnåblandet formål i høyhus, er det ikke gitt at de markedsmessige forutsetningene ved alle utpekte knutepunkt vil danne grunnlag for utvikling av høyhus med blandingsformål. 

Blandet formål innebærer blant annet:
-Økt antall "dødt" BRA i bygningskroppen
- Redusert fleksibilitet i bygget
-Suboptimal planløsning for leilighetene
-Lavere bokvalitet
-Kompliserende drift og vedlikehold av bygningsmasse
-Utfordringer tilknyttet finansiering og finansiell igangsettelsestillatelse forbygget
-Monopol/duopol-situasjon for utbygging av bygningstypen 

Å stille krav om blandet formål i høyhus kan i verste fall føre til at det ikke bygges høyhus hvis ikke disse utfordringene kan løses på en god og bærekraftig måte.  

Økt antall "dødt" BRA i bygningskroppen. Som PBE selv angir i høringsutkastet, vil høyhus med blandingsformål av praktiske og økonomiske årsaker inneholde mer tekniskareal til heis- og trapperom og gangareal enn konvensjonelle bygg. Dette innebærerøkt ressursbehov for mindre utnyttbart areal i høyhusene, sett opp mot konvensjonelle bygg.  I et klimaperspektiv er dette negativt. 

Redusert fleksibilitet. Boligbygg og næringsbygg har ulikeprinsipper for utforming og hvordan bærekonstruksjoner, tekniske rom, rørføringer og sjakter utformes og legges i bygget. Kombinasjonsbygg kan føre til redusert fleksibilitet, og suboptimale planløsninger for leilighetene, som igjen kan forringe bokvaliteten.  

Kompliserende drift og vedlikehold av bygningsmasse. Gårdeier av næringsarealene vil få utfordringer med å gjøre nødvendige oppgraderinger av sin del av bygningsmassen eller tekniske installasjoner, da dette må godkjennes av borettslag eller sameie. Kombinasjonsbygg kan innebære at man mister muligheten til å gjøre bygget mest mulig energieffektivt og klimavennlig. 

Finansiering av kombinasjonsbygg er komplisert. For å få byggelån, må som regel 50-60 % av boligene væresolgt, og 50-60 % av næringsarealene være utleid. Det er vanskelig å finneleietakere eller boligkunder som ønsker å leie/kjøpe i prosjektet hvis innflyttingsdato er usikker og avhengig av at kvoten for både boligkunder og utleieandeler oppnådd.  

Monopol/duopol. Det er kun et fåtall utbyggere som er i stand til å igangsette et prosjekt med en slik risikoprofil, samtidig som bygningstypologien innebærer en verdireduksjon sammenlignet med mer tradisjonelle typologier. 

Det at blandet formål er økonomisk og praktiskgjennomførbart i Bjørvika, betyr ikke at det er økonomisk gjennomførbart ved de andre utpekte områdene hvor høyhus kan vurderes. Norsk Eiendom vil derfor fraråde krav om blandingsformål i nye reguleringsplaner, men heller planleggefor næringsbygg og boligbygg side om side for å oppnå ønsket funksjonsblanding i et byområde.

Vidar Fiskum

Vidar Aa. Fiskum

Fagsjef bransjeutvikling

Bærekraft, by- og områdeutvikling, digitalisering

vf@noeiendom.no
Mobil 454 76 542

Se flere bilder

Hold deg oppdatert på det siste fra Norsk Eiendom, meld deg på vårt nyhetsbrev!

Vi jobber for å gjøre din hverdag enklere, motta nyhetsbrev fra oss og hold deg oppdatert på de viktigste sakene i eiendomsbransjen.

Meld deg på her