Høsten 2023 lanserte Standard Norge ny Norsk Standard for Areal- og volumberegninger av bygninger, NS 3940:2023.
Den viktigste endringen for boligutvikling er at P-rom og S-rom går ut, inn kommer ulike begreper for bruksareal, BRA-i, BRA-e og BRA-b, som skal angi det totale bygningsarealet en boligkunde vil eie.
- BRA = BRA-i + BRA-e + BRA-b
- BRA-i – (internt) arealet innenfor boligens omsluttende vegger, inkludert sjakter.
- BRA-e – (eksternt) areal boligen har eksklusiv bruksrett til, men som ikke ligge i boligen, slik som kjellerboder og annet
- BRA-b – (balkong) innglasset balkong
- TBA – terrasse- og balkongareal – skal oppgis ved salg, men inngår ikke i BRA
Ved markedsføring av leilighetsbygg, er det det totale antall BRA for leiligheten som skal oppgis, men det skal også spesifiseres hvor stort areal som inngår i hhv. I, e og b. I de fleste tilfeller vil man nå oppleve at arealtallet for den enkelte leilighet vil bli større enn hva tilfellet var tidligere. Dette fordi eksternt bodareal, og i de tilfeller balkongen er innglasset, nå inngår som del av leilighetens total-BRA. Vi må derfor kunne regne med en del misforståelser og forvirring blant boligkjøperne i en innledende fase.
Meglerne og takstmennene vil derfor i en overgangsfase benytte både gammelt og nytt arealberegnings-system, slik at boligkjøperne lettere skal forstå innholdsforskjellen i de to arealberegningssystemene.
For fellesarealer, fellesfunksjoner og deleløsninger inneholder standarden lite oppklaring. Vi ser at deleløsninger, slik som felles oppholdsrom, vaskerom, hobbyrom og annet, oppnår stadig økt politisk popularitet, og enkeltkommuner ønsker å innføre slike fellesarealer som krav ved ny boligutvikling. Man finner lite støtte i den nye standarden for hvordan disse arealene skal angis.
Standarden forsøker seg også på å angi hva som inngår i BRA-s, bruksareal salg. Her foreslås det å medregne internt areal, balkongareal samt delefunksjoner. Her bør fortsatt den enkelte utbygger gjør egne vurderinger for hvordan man ønsker å bygge opp kalkylene, og hvordan man skal kostnads- og verdiberegne delefunksjonene.
For parkeringsanlegg vil det ikke stilles krav til oppmåling av den enkelte parkeringsplass, ei heller at størrelsen på parkeringsplassen oppgis. Dette mener vi er direkte feil. Et flertall av norske prakeringshus og -plasser er ikke beregnet for større personbiler. Man bør i prospekt kunne gjøre boligkunden oppmerksom på hvor stort kjøretøy parkeringsplassen er beregnet for.
Næringsbygg
Standarden søker også å rydde opp i arealbegrepene som benyttes ved næringsutleie.
- FUA:L – Leieareal - eksklusivt
- FUA:DL – Delt leieareal - Fellesarealer
- FUA:F – Fellesareal bygning
- TEA:F – Felles teknisk- og driftsareal
- KOA:F – Felles kommunikasjonsareal
- KVA – Konstruksjons og veggareal
- FUA:P – Parkeringsareal
Disse arealbegrepene er godt beskrevet i den nye standarden, og bør fortløpende innarbeides i nye leiekontrakter for å sikre en entydig forståelse for leieobjektets omfang. Dette og mer til er altså nå å lese i Norsk Standard for Areal- og volumberegninger av bygninger, NS 3940:2023.
Samtidig er det verdt å merke seg at den nye standarden i første omgang kun gjelder arealangivelse for omsetning og utleie av bygg. Ved prosjektering gjelder fortsatt gammel standard i følge TEK17:
"Bebygd areal beregnes etter Norsk Standard NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger"
Inntil TEK17 blir oppdatert, bør fortsatt 2012-versjonen legges til grunn ved planlegging og prosjektering.
