2025 ble et år med mange endringer i lover og regler som påvirker eiendomsbransjen. Flere av endringene gir bedre forutsigbarhet og mer rettferdige rammebetingelser, mens andre kan føre til nye kostnader og skape usikkerhet for bransjen.

– Noe har blitt bedre, noe - mer krevende, og på flere områder savner vi sterkere virkemidler som faktisk får fart på boligbygging, sier administrerende direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl.

Her er en oversikt over de viktigste lov- og forskriftsendringene – og hva de betyr i praksis.

Lavere egenkapitalkrav

I 2025 ble utlånsforskriften endret. Kravet til egenkapital ved boligkjøp ble senket fra 15 til 10 prosent. Ordningen som først var midlertidig, er nå gjort varig.

Norsk Eiendom er positive til forskriften fordi den bidrar til å redusere risikoen for boligboble og for høy gjeld hos husholdningene. Samtidig mener vi at endringen alene ikke er nok for å hjelpe førstegangskjøpere, nyetablerere og mennesker i livsendringer inn i boligmarkedet.  

Klimakrav på byggeplasser

I 2025 kom det en ny nasjonal forskrift som gir kommunene rett til å stille klimakrav på bygg- og anleggsplasser. Det kan for eksempel være krav om fossilfrie eller utslippsfrie byggeplasser.

Dette er et tveegget sverd for eiendomsbransjen. På den ene siden er slike tiltak nødvendige for å nå Norges klimamål. På den andre siden er de ofte kostbare.

Norsk Eiendom mener kommunene bør bruke forskriften med sunn fornuft og forsiktighet, og vurdere tiltak som gir større klimaeffekt til lavere kostnad.

Solkraft og deling av strøm

Reglene for deling av solstrøm har blitt kraftig forbedret. Allerede i 2023 ble det tillatt å dele overskuddsstrøm med egne leietakere. I 2025 ble det vedtatt at:

• Grensen økes fra 1 MW til 5 MW
• Strøm kan deles mellom flere bygg og leietakere i et definert næringsområde

Med næringsområde menes et geografisk avgrenset areal der næringsvirksomheter er samlokalisert, og omfatter næringsparker, industriparker og lignende hvor næringsvirksomheter samarbeider, har fellesfunksjoner og deler infrastruktur. Næringsområde omfatter ikke generell næringsbebyggelse i by- og sentrumsområder.

Dette er svært gode nyheter for næringseiendom, hvor hva som defineres som “samme næringsområde” kan tolkes ganske vidt. Norsk Eiendom er likevel kritiske til at næringsbygg i by- og sentrumsområder ikke kan dele solstrøm i sine respektive nabolag.

Les vårt høringsinnspill her

Energimerkeordning

Den gamle energimerkeordning der bygg får en bokstav- og fargekarakter basert på forventet energibruk, er revidert, og endringene trer i kraft i 2026.  

Endringene innebærer blant annet:

• Oppvarmingskategori fjernes, og terskelverdiene for karakterene senkes - noe som gjør at flere bygg vil få A- og B-karakter
• Fjernvarme og energikilder som avlaster strømnettet får høyere score enn tidligere

Dette er et steg i riktig retning, men ordningen fanger ikke alltid opp hvilke løsninger som gir lavest energibehov totalt. Norsk Eiendom mener tiltak som reduserer energibehovet burde vært tydeligere favorisert.

Ny Energimerkeordning i 2026: Les mer her

Nasjonal handlingsplan for natur

Regjeringen la i 2025 frem en nasjonal handlingsplan for natur, som følger opp FNs naturavtale vedtatt i Montreal i 2022. Målet er å stoppe og reversere tap av natur.

For eiendomsbransjen betyr dette:

• Mer fortetting
• Mer gjenbruk og rehabilitering
• Strengere vurdering av nye naturinngrep

Dette står i kontrast til mange kommuner som ønsker lavere utnyttelse og byggehøyder. Norsk Eiendom etterlyser bedre samspill mellom stat og kommune – og tiltak som gjør det lønnsomt å bygge om og gjenbruke, blant annet ved å fjerne dokumentavgiften ved transformasjon.

Les vårt høringsinnspill

Finansiering av infrastruktur

I 2025 fikk kommunene hjemmel til å bruke områdemodellen for grunneierfinansiering av infrastruktur og legge på en hensynssone over et utviklingsområde. Det betyr at alle grunneiere i et utviklingsområde skal etter hvert som det bygges bidra til felles infrastruktur.

Dette gir:

• Bedre forutsigbarhet
• Mer rettferdig kostnadsdeling
• Færre overraskelser sent i planprosessen

Vi håper kommunene tar verktøyet i bruk.

Fullt gjennomslag: Våre forslag ble tatt til følge i plan‑ og bygningsloven

Strengere regler for utbyggingsavtaler

Reglene for utbyggingsavtaler ble strammet inn i 2025. Kommunene kan ikke lenger kreve like mye finansiert av utbyggere.

I tillegg kom en viktig dom i oktober 2025, der Oslo tingrett slo fast at Oslo kommune ikke kunne pålegge en utbygger å bygge ny Majorstua T-banestasjon. Dommen setter en tydelig grense for kommunale rekkefølgekrav.

Enklere boligkjøpsmodeller og nye regler for studentboliger

Andelen boliger som kan tilbys gjennom alternative boligkjøpsmodeller er økt fra 10 til 30 prosent, samtidig som studentboliger er blitt egen arealkategori i plan- og bygningsloven.

Norsk Eiendom forstår formålet med studentboliger, men er skeptiske så lenge private aktører ikke har tilgang til Husbank-finansiering. Det hjelper lite å regulere, hvis det ikke kan bygges.  

Høringsinnspill

• Sier nei til nye kravmuligheter gjennom plan og bygningsloven: Færre boliger og økte leiepriser kan bli resultatet
• Stortingshøring om tiltak for boligmarkedet: Tre representantforslag

Flere viktige lovforslag på vei

Flere store saker er under arbeid og vil prege 2026-2027:

• Ny boligleielov
• Solkrav i TEK17 for større yrkesbygg
• Strengere tidsfrister i byggesaker
• Nye krav til tilfluktsrom
• Forslag om myrvern, med stor usikkerhet rundt definisjon av myr og praktisering av vernet  

Dette er saker Norsk Eiendom følger tett, og hvor mye står på spill for både våre medlemmer, leietakere og samfunnet.

Følg med: Utforsk våre innspill til myndighetene – og hva de betyr i praksis.‍