Dette er vi fornøyde med

Kommunen har lyttet på flere sentrale punkter:

Leilighetsnormen er løftet ut. Etter langvarig kritikk fra Norsk Eiendom og bransjen, er den bindende leilighetsnormen tatt ut av KPA-bestemmelsene. For at en leilighetsnorm skal bli juridisk bindende og ikke kun veiledende, må denne tas inn i bestemmelsene i en reguleringsplan. Oslo kommune ønsker dermed at leilighetsnormen skal tas inn i den enkelte reguleringsplan, og kunne gjenspeile lokale behov for leilighetsfordeling.

BRA, ikke BTA. Kommunen bruker nå konsekvent bruksareal (BRA) som beregningsgrunnlag for utbyggingsvolumer, i tråd med TEK17 §5-1.

Forrangsregelen for nyere reguleringsplaner er styrket. Planer vedtatt etter 2015 med samsvarende arealbruk går fortsatt foran KPA, og regelen er nå utvidet med nye spesifikke bestemmelser (§2.3b–i). Prosjekter med nyere reguleringsplan får dermed økt forutsigbarhet.

Områdeutnyttelse (OU) er gjort til retningslinje. OU er ikke lenger en absolutt bindende grense, men en retningslinje kommunen kan avvike fra. Det åpner for stedstilpassede løsninger og er prinsipielt en positiv endring, selv om de faktiske tallterskler er uendret. Men det hersker fortsatt usikkerhet knyttet til beregning av OU, og om angitt OU faktisk gir en ønsket byplan.

Hybelminstestørrelsen er redusert fra 20 m² til 15 m² BRA, og 10 m²-kravet til fellesareal er gjort til en «bør»-regel. Det vil dermed fortsatt være mulig å bygge studenthybler.

Planstrukturen er forenklet. Antall bestemmelser er redusert og §7 om dokumentasjonskrav er fjernet som eget kapittel. Stedsanalyse er gjort til retningslinje. Samlet gir dette en mer oversiktlig kommuneplan.

Dette er vi fortsatt kritiske til

Norsk Eiendom mener høringsutkastet har vesentlige mangler på punkter som er avgjørende for forutsigbar utvikling i Oslo.

Overraskende krav er fortsatt et uløst problem. Det mangler et avskjæringstidspunkt som forhindrer kommunen i å fremme nye særkrav etter at planprosessen er kommet i gang. Man vil fortsatt løpe risiko for at ulike veiledere og retningslinjer for planlegging endres underveis i planprosessen.

Feltutnyttelse for bolig er fremdeles 200 % BRA. Grensen beholdes uendret og representerer fortsatt en barriere mot fornuftig transformasjon av tidligere industri- og næringsområder til by- og boligområder.

Stasjonsnærhetssonen er ikke utvidet. Radius for prioriterte stasjonsnære områder er beholdt på 250 meter fra et gitt punkt ved den enkelte stasjon, til tross for at bransjen, med faglig begrunnelse, har bedt om 350–400 meter eller at det settes midtpunkt ved hver stasjonsutgang/perrong-ende. Store deler av realiserbart transformasjonspotensial faller dermed utenfor. Særlig utfordrende blir denne begrensningen ved de større kollektivknutepunktene, hvor for eksempel Jernbanetorget/Oslo S har gangavstander på opp mot 600 m fra perrong til perrong.  

Prioriteringsregelen mellom kvalitet og utnyttelse er fjernet. 2023-forslaget hadde en bindende bestemmelse om at kvalitetskrav prioriteres foran utnyttelse ved konflikt (§2.4a). Denne er tatt ut av 2026-forslaget. Det er nå uklart hva som veier tyngst når krav til bokvalitet og utnyttelsesnivå peker i ulike retninger.

Klimakrav til materialer er satt tilbake til høring. Etter at bindende prosentvise utslippskrav ble innført i 2023-forslaget, er disse nå presentert som to alternative forslag i høringsutkastet – ett med og ett uten krav. Utbyggere som er midt i prosjektutvikling, vet ikke hvilke krav de vil møte. Denne uavklartheten er den mest akutte forutsigbarhetssvikten i planen.

Unntaket fra fjernvarmetilknytningsplikten er skjerpet. 2023-forslaget tillot unntak der alternativ energiløsning er «miljømessig bedre». 2026-forslaget krever at den er «klart miljømessig bedre». Det er et strengere kriterium og trolig i strid med pbl. §27-5, som angir «mer miljøvennlig» som terskel. Kommunen kan ikke innskrenke lovens unntaksadgang gjennom en planbestemmelse.

Nye problemer vi ikke har sett i tidligere planer

Norsk Eiendoms gjennomgang av høringsutkastet avdekker også bestemmelser som ikke er adressert i tidligere høringssvar, men som er juridisk eller praktisk problematiske:

NS 3720 er gjort obligatorisk som bindende planbestemmelse (§6.4.1b). NS 3720 er en frivillig privat standard bak betalingsmur utgitt av Standard Norge. En kommune kan ikke gjøre en slik standard til bindende planrett. Standarden kan dessuten revideres uten at det utløser ny planbehandling, noe som i praksis betyr at det bindende innholdet i KPA kan endres uten politisk vedtak.

Absolutt forbud mot pumpet overvannshåndtering (§10.5.3c). «Overvannstiltak som krever pumping tillates ikke» er et absolutt forbud uten unntakshjemmel. I flate byområder kan pumpet avledning være den eneste teknisk forsvarlige løsningen. Bestemmelsen kan gjøre enkelttomter praktisk talt bebyggbare og er muligens i strid med forurensningsforskriften og vassressursloven.

Helsekonsekvensutredning med udefinert utløsningsterskel (§6.5.1d). Ny kravtype: ved «høy samlet støy- og luftforurensing» kreves en «medisinskfaglig og helhetlig helsekonsekvensutredning». Verken terskelen («høy») eller innholdet i kravet er kvantifisert. Utbygger kan ikke vite om kravet utløses uten dialog med kommunen.

T3 Nabolag gjort juridisk bindende (§2.1). Temakartet T3 Nabolag, som beskriver eksisterende nabolagssentre, er nå et juridisk bindende dokument. Det konsoliderer eksisterende handels- og nabolagshierarki uten at det rettslige innholdet av bindingen er nærmere angitt.

Fire nye dokumentasjonskrav treffer de fleste prosjekter. Høringsutkastet innfører klimagassvurdering (§6.4.1a), massehåndteringsplan ved 1 000 m³ uttak (§6.4.1e), mobilitetsplan ved 8 000 m² BRA (§6.1.4) og energivurdering ved 15 000 m² BRA (§6.4.1d). Tre av fire krav har innhold beskrevet kun i retningslinjer, som kommunen kan endre uten planprosess.

Norsk Eiendoms anbefaling

KPA 2026 er på viktige punkter forbedret sammenlignet med 2023-utkastet, og vi er glade for gjennomslag på leilighetsnorm, BTA og forrangsregler. Samtidig er de strukturelle barrierene mot økt boligproduksjon i all hovedsak beholdt, og en rekke nye bestemmelser introduserer uklarhet og juridiske problemer.

Norsk Eiendom vil i høringssvaret særlig løfte behovet for å:

• fastsette et avskjæringstidspunkt for kommunale særkrav
• heve feltutnyttelsesgrensen for bolig fra 200 % BRA
• avklare klimakravene til materialer nå – ikke etter vedtak
• korrigere fjernvarmeunntaket til lovens ordlyd
• omformulere NS 3720-kravet til et funksjonskrav med standarden som retningslinje
• tilføye en unntakshjemmel i pumpeforbudet
• kvantifisere terskelen for helsekonsekvensutredning

Høringsfristen for KPA 2026 er 24.08.2026. Norsk Eiendom oppfordrer medlemmer til å sende egne innspill og til å ta kontakt med oss dersom dere ønsker koordinering.

Se hele høringen her: Kommuneplanens arealdel - Kommuneplan - Oslo kommune

‍

‍

‍

‍

‍

‍