Studietur til Rotterdam: Utfordringer og muligheter med høyhus

11. oktober 2022

Studietur til Rotterdam: Utfordringer og muligheter med høyhus

Dag 1 ble det sykkelbefaring i spennende og behagelig bakkefrie omgivelser.

Hvilke muligheter og problemstillinger er forbundet med å bygge i høyden? Sammen med 19 medlemmer i Norsk Eiendom, reiste vi til Rotterdam for å lære mer om høyhus.

Av Gunnar Ridderstrøm, Norconsult/ 1. aman NMBU

Andre land har mer erfaring med utfordringer og fordeler med høyhus enn vi her i Norge. Turen skulle være inspirasjon og kunnskapsløft om mulighetene og problemstillingene knyttet til å bygge i høyden. Arkitekt og partner i Powerhouse Company, Johanne Borthne, har selv studert og arbeider til daglig i Rotterdam, og var vår engasjerte og kunnskapsrike guide.

Oslo og Rotterdam er omtrent jevnstore i antall innbyggere, men der stopper også likhetene. Der Oslo ligger omkranset av skog og høydedrag, ligger Rotterdam i et elvedelta. Vår hovedstad slapp stort sett unna store ødeleggelser under 2. verdenskrig, men Rotterdam ble bombet og store deler av byen ødelagt. Byen domineres av moderne bebyggelse, med de utfordringene og mulighetene det gir.

Rotterdam er Europas største havneby, og vann og båter preger opplevelsen av byen. Det gir byen en unik dynamikk fordi transportsektoren er under konstant utvikling, både teknologisk, geografisk og i næringslivet. Denne drivende holdningen til endringer ser ut til å smitte over på resten av bysamfunnet og i de bygde omgivelsene. Bruken av høyhus er en bevisst strategi for å få flere innbyggere og arbeidsplasser i de sentrale delene av byen. Viljen til å eksperimentere og sette rammer i stedet for detaljerte bestemmelser, og å lære av prosjektene for å justere rammebetingelsene, ga byen en unik dynamikk i utviklingen av høyhus.

Strategi for utleieboliger

Man ønsket altså å bringe flere beboere inn i bysentrum, og bygging av høyhus er en del av den strategien. Andelen som leier bolig er større enn i Norge, og det er et krav at deler av boligene som bygges i et prosjekt skal være utleieboliger med en fordeling mellom prisklasser. Dette gir en blanding av sosioøkonomiske grupper og større variasjon blant beboerne. Vi fikk også se eksempler på selvbygging, hvor byen har solgt tomter til privatpersoner med ulik grad av styring av utformingen. De tidlig bebygde områdene hadde liten grad av styring, noe som ga stor variasjon i materialbruk og arkitektur. I senere prosjekter er det gitt strammere rammer for utforming, som har gitt et mer sammenhengende visuelt uttrykk. Blandingen av boligtyper og beboere gir en bedre sosial bærekraft enn mer sosialt ensformige områder.

Noen fallgruber med høyhus

De tidligere høyhusene som ble bygget i sentrumsområdet hadde glassfasader og var utformet sammenhengende fra gaten og opp, og med én hovedinngang. Dette har gitt liten aktivitet og dynamikk i byrommene og har bidratt til et ensformig visuelt uttrykk. Volumene var også store, noe som ga mye skygge, samtidig som glatte fasader førte til problemer med vind på bakkenivå. Rotterdam brukte erfaringene fra de tidligere høyhusene til å justere kravene til utforming. For å få slankere bygninger er det innført en bestemmelse om at det kan bygges 22 m3 pr m2 tomt. Det gir smalere bygninger med mindre skyggevirkning. Kravene til fasadene gir også mer variasjon i utforming og fargebruk. Det er ingen krav til felles uteoppholdsarealer, men hver leilighet skal ha et privat uteoppholdsareal i form av en balkong eller terrasse. Utformingen av disse bidrar til et variert fasadeuttrykk i høyhusene.

En refleksjon blant noen av deltagerne på studieturen var at det ble snakket lite om energi i presentasjonene vi fikk. En hypotese er at dette er så godt innarbeidet at den ses på som selvfølgelig, noe som underbygges av litteraturen om Rotterdam (Różewicz 2020). Samtidig ble det i flere sammenhenger pekt på at det er utfordringer med både material- og energibruken i høyhus, og at det er behov for innovasjon for å få ned klimaavtrykket av både bygget og den daglige driften. En strategi byen har benyttet er å ta i bruk eksisterende lagerbygninger til boliger. Vi fikk se flere løsninger, med både påbygging i høyden og inngrep i eksisterende bygg for å skape forutsetninger for gode boliger med innslipp av lys og felles oppholdsarealer.

Forholdet mellom offentlige og private arealer på gatenivå er ekstra interessant å studere i Rotterdam. Mange leiligheter i den lavere boligbebyggelsen (høyhusene har som regel offentlige funksjoner i første etg.) har utgang og private uteoppholds–arealer direkte til gaten. Vi fikk se ulike løsninger for overgangen i løpet av studieturen. Overgangen mellom private og offentlige arealer markeres ofte med en høydeforskjell som kan variere fra 20 cm til en meter eller mer. I tillegg etableres det ofte en sone på en halv til en meter utenfor boligen som en halvprivat sone hvor eieren står for bruk og utforming. Bruken varierer fra sykkelparkering til overflod av planter og pyntegjenstander. Det gir både en markering av overgangen mellom offentlig og privat areal, og en variasjon i opplevelsen på gatenivå.

Takterrasser og parkering

For høyhusene fikk vi lære at utfordringen i møtet med bakken er mer komplisert. I Rotterdam bygges høyhusene ikke med kjellere, av naturlige og kostnadsmessige årsaker. Kravet til parkering må derfor løses over bakken. For å få en aktiv fasade på gatenivå med en variasjon av funksjoner blir parkeringsarealene hevet til 2. og 3. etg. For å håndtere utfordringen med vind, bygges mange høyhus med en base på 3-5 etg. for å bremse fallvindene som høyhusene skaper. Vi fikk se prosjekter hvor det blir etablert uteoppholdsarealer på takflaten som et privat fellesareal for beboerne. Det bidrar til å styrke den sosiale kontakten mellom beboerne og mulighet for opphold utendørs.

Studieturen ga en solid dose påfyll både i form av refleksjon, inspirasjon og kunnskap om hvilke utfordringer og muligheter bygging av høyhus gir. Stor takk til Norsk Eiendom og arkitekt Johanne Borthne for planlegging og fantastisk gjennomføring av turen! Det vil helt sikkert være gode eksempler og kunnskap å hente fra Rotterdam også i fremtiden, så byen er verdt et besøk.

Se bilder

Gunnar Ridderstrøm deler bildene sine en periode. Ta en titt!
Se også under for flere bilder.

Mer lesing

No items found.
Se flere bilder

Hold deg oppdatert på det siste fra Norsk Eiendom – meld deg på vårt nyhetsbrev!

Vi jobber for å gjøre din hverdag enklere. Med nyhetsbrev fra oss, holder du deg oppdatert på de viktigste sakene i eiendomsbransjen. (Nyhetsbrevet er forbeholdt medlemmer. Er du interessert i medlemskap i Norsk Eiendom, ta kontakt!)

Meld deg på her