Vi er inne i en krevende tid. Vi i Norsk Eiendom får mange spørsmål om hvordan epidemien vil påvirke vårt arbeidsliv og vår bransjes forretningsdrift. Hva om en leietager får en ansatt med smitte eller på et kjøpesenter? Hva bør vi gjøre internt i egen virksomhet og på byggeplassen? Se Norsk Eiendoms råd knyttet til byggearbeider, leieforhold og øvrig forretningsvirksomhet, slik situasjonen er nå.

Illustrasjon FHI.

Siden oppdateres fortløpende. 

Last ned rådgivende juridiske dokumenter og se webinar

Risikofordeling i entrepriseforhold

Norsk Standard for totalentrepriser (NS 8407 m fl) regulerer risikofordelingen mellom byggherre og entreprenør i en normalsituasjon på en vel fungerende måte. På grunn av Covid-19 vil vi antagelig ikke komme i en normalsituasjon på lang tid. Kontraktsstandardene kan gjerne brukes uforandret også i en slik situasjon. Byggherren kan imidlertid risikere at entreprenøren priser inn unødig store risikopåslag i entrepriser som kommer til utførelse i en uoversiktlig situasjon. Norsk Eiendom vil derfor veilede byggherrer om ulike risikoer man kan tenke seg.

Koronaråd for arbeidsplassen

Er du arbeidsgiver, HR-ansvarlig eller leder for en avdeling, vil du ha nytte av vår mal for veiledning for arbeidsplassen i koronakrisen. Den hjelper deg å gi enkel og kortfattet informasjon til ansatte og kolleger for hvilke regler som gjelder vedr. arbeidstid, hjemmekontor, mistanke om smitte, barn i barnehage, karantene, reise, arrangementer og møter og mye mer.

Merverdiavgift, betalingshenstand og rabatter

Finansdepartementet har oppklart spørsmål om merverdiavgift, betalingshenstand og rabatter knyttet til koronakrisen. Les regjeringens svar her.

Husleie

Myndighetenes krisepakke

Reduksjon av husleie

Vi har fått henvendelser fra handelsaktører om det er et rettslig grunnlag for at leietager kan kreve leiereduksjon som følge av den ekstraordinære og uforutsette situasjonen. Etter vår oppfatning finnes ikke et slikt grunnlag. Vi har for våre medlemmer, fått utarbeidet en juridisk vurdering av dette forholdet:

Hvorvidt den enkelte utleier mener at det – alle forhold tatt i betraktning – er mulig og ønskelig å tilby redusert leie, må bli opp til den enkeltes vurdering. Dersom en leietager ber om en reforhandling utenom hva kontrakten gir adgang til, må situasjonen vurderes i hvert enkelt tilfelle. Både leietager og utleier rammes hver på sin måte – antagelig med noe variasjon i tidspunkt for når det verste slår inn.

Tilleggsavtale for endring i husleie

Vi anbefaler en «Tilleggsavtale» ved endring i husleien i forbindelse med koronakrisen, som tar høyde for den politiske krisepakken for faste kostnader som trolig blir vedtatt på Stortinget. Vi har utarbeidet råd til en slik tilleggsbestemmelse:

Vurdering av diverse problemstillinger som følge av koronavirusutbruddet

Vi har i samarbeid med Advokatfirmaet Føyen Torkildsen utarbeidet ulike scenarioer og konsekvensene de kan få for våre medlemmer:

Byggearbeider

Dersom en entreprenør beroper seg epidemien som grunnlag for at han ikke kan holde den kontraktsfestede fremdrift, må entreprenørene varsle force majeure (ekstraordinær hendelse eller omstendigheter utenfor partenes kontroll). Det må vurderes konkret om epidemien er årsak til forsinkelsen, og hva entreprenøren kan gjøre for å løse problemene som har oppstått.

I en force majeure-situasjon har entreprenøren rett til fristforlengelse, men hver av partene dekker forøvrig sine egne merkostnader så lenge situasjonen varer. I tilfeller der forsinkelser i byggearbeider hindrer muligheten for overlevering til leietager, gjelder samme force majeure-vilkår. Det er viktig å overholde varslingsreglene. Vi anbefaler å søke juridisk råd i alle slike tilfeller.

Mal for Varsel på krav om fristforlengelse og vederlagsjustering

Hvis entreprenøren har sendt varsel om fristforlengelse og krav om tilleggsvederlag, er byggherren ved sistnevnte tilfelle etter Norsk Standard nødt til å avvise kravet skriftlig.

Koronaklausul i bestillinger

Når du foretar bestillinger som helt eller delvis skal gjennomføres i pandemiperioden, bør du benytte en «koronaklausul».

Andre leveranser

Et tilbud som er utformet og akseptert etter at epidemien var kjent, vil i utgangspunktet ikke omfattes av force majeure da tilbyder forventes å være kjent med situasjonen.

Endring av fellesutgifter

Fellesutgifter er per definisjon betaling for varer og tjenester utleier kjøper for leietagers regning. I den aktuelle situasjonen vil man måtte revurdere behovene og hvordan tiltakene skal prioriteres. På enkelte området vil det være behov for økt innsats – som for eksempel renhold og smittevern. På andre områder vil aktiviteten gå ned, og utleier oppfordres til å være kostnadskritisk i samråd med leietager.

Opplysningsplikt og GDPR

Det er grunn til å minne om GDPR-reglene også gjelder i en krisesituasjon. Men det kan oppstå situasjoner internt i en bedrift der leder må vurdere hvorvidt hensyn til påkrevet smittevern må veies høyere enn personvernet til den eller de personer som er satt i karantene eller er smittet.

I tilfeller der ansatte hos våre leietagere er satt i karantene eller er smittet, kan man som utleier ikke opplyse hvem dette er. Men det vil være hensiktsmessig å gå i dialog med leietageren det gjelder, for å vurdere smittevern for øvrige leietagere i bygget.

Fristforlengelse for levering av bolig

På samme måte som koronasituasjonen kan gi grunnlag for gyldig force majeure-varsel fra entreprenørene, vil vi kunne måtte videreføre force majeure-varsel til boligkjøperne. Varselet må forankres til Bustadsoppføringslova og til den konkrete eiendommen det gjelder. Varselet må være begrunnet i en mest mulig konkret beskrivelse av hva ved situasjonen som vil føre til forsinkelse.

Permittering, sykepenger, reiseråd og karantene

Møter, kurs og konferanse

Norsk Eiendom arrangerer og deltar i svært mange møter, kurs og konferanser. Selv om myndighetene så langt ikke har innført forbud mot møter med moderat deltagelse, vil det i praksis være svært vanskelig å gjennomføre flere av disse. Dette fordi mange arbeidsgivere har innført strengere regler der hjemmekontor og videomøter inntil videre er hovedregelen. Vær også oppmerksom på at enkelte kommuner har innført strengere krav til arrangementer enn rådene fra Folkehelseinstituttet (FHI).

Norsk Eiendom vil forsøke å avholde noen kurs og møter som webinar, der deltagerne kan følge undervisningen hjemmefra eller fra sine egne kontorer. Vi vil anmode at møter begrenses til de strengt nødvendige eller at de gjøres telefon- eller nettbaserte.